文｜丁祖昱評(píng)樓市

好消息和壞消息都一起來(lái)了。

一邊是主動(dòng)推進(jìn)債務(wù)重組，積極求生的出險(xiǎn)房企，持續(xù)發(fā)出債務(wù)重組進(jìn)展的好消息，一邊是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳等原因，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示、“披星戴帽”的上市房企越來(lái)越多。

一邊是越來(lái)越多的房企積極補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)，爭(zhēng)取盡快復(fù)牌，一邊是在化解債務(wù)方面一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，不得不已經(jīng)或正在退市的房企也有增加的趨勢(shì)，在融資環(huán)境尚未發(fā)生根本性變化、市場(chǎng)行情還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性回暖的情況下，房企的信用風(fēng)險(xiǎn)還在加速發(fā)酵。

2022年末以來(lái)，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提振市場(chǎng)信心，企業(yè)融資環(huán)境得到一定改善。

尤其是2023年至今，三部門(mén)多次提及要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

政策利好下，一方面改善了債權(quán)人對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性修復(fù)以及市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖的預(yù)期，也在一定程度上提升了房企主動(dòng)化債、積極求生的信心，促進(jìn)了房企整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。

不論是出險(xiǎn)還是被“披星戴帽”，房企還是應(yīng)該以積極主動(dòng)的態(tài)度，在保交付的目標(biāo)下，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠，盡快恢復(fù)基本盤(pán)，依靠銷(xiāo)售回款提升自身“造血能力”，真正擺脫困境。

停牌潮后又迎“披星戴帽潮”

繼在港上市房企的停牌潮后，A股上市房企最近也迎來(lái)一波“披星戴帽潮”。

到目前為止，有10家A股上市房企被“戴帽”。除很可能成為A股首家退市房企的*ST藍(lán)光外，還有嘉凱城、泛海控股、新華聯(lián)、美好置業(yè)、陽(yáng)光城、宋都股份、世茂股份、粵泰股份等。

與此同時(shí)，在港上市的房企中，除佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、景瑞控股、中石控股等4家房企已成功復(fù)牌外，還有25家房企仍然處于停牌的狀態(tài)，其中今年新增的停牌房企有13家。這其中還未包括被香港法院頒布了清盤(pán)令的佳源國(guó)際。

在A股市場(chǎng)，今年最早被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的房企是*ST藍(lán)光。4月6日以來(lái)，*ST藍(lán)光的收盤(pán)價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，觸及交易類(lèi)強(qiáng)制退市的“紅線”。5月10日，*ST藍(lán)光停牌，上交所將在15個(gè)交易日內(nèi)對(duì)藍(lán)光作出是否終止上市的“最終判決”。

5月9日，*ST泛海發(fā)布了關(guān)于公司股票存在可能因股價(jià)低于面值被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)提示公告。截至5月12日，泛?？毓傻墓善笔毡P(pán)價(jià)已經(jīng)連續(xù)18個(gè)交易日低于1元，如果再連續(xù)兩天收盤(pán)價(jià)低于1元，就將和*ST藍(lán)光一樣，觸及交易類(lèi)強(qiáng)制退市的“紅線”。

在此之前的4月，江西最大的本土房企新力控股被港交所摘牌，成為這一輪出險(xiǎn)房企中的首例。

但“放棄”的只是少數(shù)，更多的房企仍在努力推進(jìn)復(fù)牌、摘帽。

世茂股份在關(guān)于實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示的公告中稱(chēng)，為爭(zhēng)取撤銷(xiāo)其他風(fēng)險(xiǎn)警示，公司董事會(huì)將加強(qiáng)內(nèi)控管理，不斷健全內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制從形式到內(nèi)容、從參與業(yè)務(wù)到融入業(yè)務(wù)、從事后反映到事前控制的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。

世茂股份表示，公司將針對(duì)其被提出風(fēng)險(xiǎn)警示的問(wèn)題成立專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查組，核查業(yè)務(wù)形成背景，以確定該事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的影響。同時(shí)，調(diào)查組將逐項(xiàng)確認(rèn)公司資產(chǎn)狀況，并于2023 年內(nèi)完成調(diào)查報(bào)告。

如果世茂股份的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查組能完成內(nèi)部控制缺陷整改，及時(shí)呈交調(diào)查報(bào)告，世茂股份還是有望撤銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)警示的。

5月12日，陽(yáng)光城也發(fā)布了關(guān)于公司債務(wù)情況的公告，并明確表示，公司為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，正全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問(wèn)題。同時(shí)，公司也將在地方政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大力支持、積極協(xié)調(diào)下，制定短中長(zhǎng)期綜合化解方案，積極解決當(dāng)前問(wèn)題。

我們認(rèn)為，這次行業(yè)調(diào)整是對(duì)過(guò)往20年供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)、支付能力等各方面透支的內(nèi)在結(jié)果。企業(yè)過(guò)度追求規(guī)模、過(guò)度金融化是行業(yè)調(diào)整的核心原因。房地產(chǎn)是金融行業(yè)，但是做金融風(fēng)控的房企還是非常少，所以最后把資產(chǎn)負(fù)債表做成了“負(fù)債表”。這次行業(yè)調(diào)整也將倒逼房企在戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展模式等方面做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)新的監(jiān)管要求與行業(yè)變化。

積極自救求生存

作為眾多出險(xiǎn)房企中債務(wù)重組的先行者，截至2023年4月30日，華夏幸福已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)達(dá)1806.24億元，化債率達(dá)82.4%。根據(jù)公司公告，由于公司債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，基于相關(guān)確認(rèn)非經(jīng)常性損益，2022年度業(yè)績(jī)較上年同期實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，釋放積極信號(hào)。

華夏幸福的債務(wù)重組仍在繼續(xù)，還有289.43億元的金融債務(wù)需要化解。5月11日，華夏幸福董事長(zhǎng)在2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，公司現(xiàn)正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型深化期和債務(wù)重組執(zhí)行期，“通過(guò)資產(chǎn)端、負(fù)債端的雙向推進(jìn)，公司將持續(xù)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化造血能力，確保債務(wù)妥善償付和業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展”。

除了華夏幸福之外，富力地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、龍興集團(tuán)等房企都相繼完成了境內(nèi)或境外債務(wù)整體重組。此外，中國(guó)恒大也已正式提出整體境外重組方案。

花樣年也于5月5日發(fā)布有關(guān)建議境外債務(wù)重組的進(jìn)一步消息。截至當(dāng)日，占花樣年現(xiàn)有債務(wù)工具76.44%的持有人已加入重組支持協(xié)議。

世茂集團(tuán)、旭輝等多家房企也在加快步伐跟進(jìn)。尤其世茂集團(tuán)最近的好消息不少。除了以3.15億英鎊（折合約27.3億人民幣）成功出售英國(guó)倫敦金融城寫(xiě)字樓項(xiàng)目，有效緩解了公司的流動(dòng)性現(xiàn)狀外，債務(wù)重組也迎來(lái)新進(jìn)展，將香港第二大酒店?yáng)|涌酒店群加入質(zhì)押資產(chǎn)包，并將重組方案草案發(fā)送給了美元債的債權(quán)人小組及協(xié)調(diào)委員會(huì)的顧問(wèn)，重組步伐有所加快。

2021年至今，房企的發(fā)債量長(zhǎng)期低于到期量，可以預(yù)見(jiàn)，2023年前三季度，行業(yè)將迎來(lái)一波大規(guī)模的債券到期潮，在市場(chǎng)未有回暖、銷(xiāo)售回款不見(jiàn)起色的行業(yè)背景下，出險(xiǎn)房企整體的債券違約風(fēng)險(xiǎn)難以得到釋放，甚至?xí)蛹邸?/span>

我們建議，還在積極化債的出險(xiǎn)房企應(yīng)該盡快全面梳理資產(chǎn)價(jià)值，將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重構(gòu)，增強(qiáng)債權(quán)人預(yù)期和信心，更有利于提高重組效率。

短期來(lái)看，對(duì)于債務(wù)狀況越嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營(yíng)過(guò)渡。

但無(wú)論是出售資產(chǎn)，還是債務(wù)展期或債轉(zhuǎn)股，任何方式的資產(chǎn)或債務(wù)重組都只能緩解房企短期內(nèi)的燃眉之急，中長(zhǎng)期的“回血”自救才是關(guān)鍵。

結(jié)合目前房企實(shí)際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)情況，對(duì)應(yīng)的標(biāo)的企業(yè)仍然只是個(gè)別的優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對(duì)有限，金融利好政策的信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用，也就是說(shuō)，外部融資渠道依然凍結(jié)，加強(qiáng)銷(xiāo)售回款成為房企主要的“回血”手段。

從銷(xiāo)售端的表現(xiàn)看，市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇前景并不明朗，仍處于緩慢下滑的趨勢(shì)中。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)顯示，2023年4月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市中有25個(gè)城市單月商品住宅成交面積環(huán)比下降，其中一線城市單月成交面積環(huán)比下滑11%，二三線城市環(huán)比下滑30%。

銷(xiāo)售尚未回穩(wěn)，疊加融資難，出險(xiǎn)房企的復(fù)牌、摘帽之路并不容易，要完全擺脫困境、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，還有很長(zhǎng)的路要走。