界面新聞記者 | 牛鈺
京東對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的興趣越來越大。
在“保障性租賃住房”最熱的當下，京東今年初在北京花31億拿地后參與其中，要在亦莊總部旁建4000套員工公寓，宣稱租金僅為市場價的一半。
根據(jù)2022年的《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，對于企事業(yè)單位的自有土地，土地使用權人可自建或與其他有實力、信譽好的主體合作建設運營保障性租賃住房。
京東顯然要自己單干。據(jù)了解，今年初京東拿下項目地塊的主體為北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京越新”），于2022年底才成立，不久就獲得了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質，可以承擔該保租房項目的建造。
界面新聞根據(jù)該公司在天眼查搜索發(fā)現(xiàn)，在龐大復雜的京東企業(yè)族譜中，并不只有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，單與北京越新為同一法人代表的，還有一家上海京卓啟迪商業(yè)管理有限公司，與之關聯(lián)的還有北京聯(lián)茂方泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
聯(lián)茂方泰曾拿過京東北京亦莊總部二期項目地塊，并主導開發(fā)，而上海京卓啟迪為今年卓越集團與京東合作成立，雙方在上海、南京落地了兩大商業(yè)綜合體，購物中心部分由該公司負責商業(yè)運營管理。
由此可見，在房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營方面已經(jīng)擁有經(jīng)驗的京東，今后或將自主開發(fā)運營這個總投資超60億的保租房項目。
從近兩年在京滬接連拿下住宅用地，規(guī)劃商業(yè)綜合體以及同樣融合商業(yè)的保租房項目“京東青年城”，讓外界不免去想象：京東是不是要搶傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的活了？
地產(chǎn)版圖有多大？
界面新聞梳理發(fā)現(xiàn)，京東的房地產(chǎn)業(yè)務版圖并不止于此，這家電商大佬，這幾年還伸向了產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多個領域。
在京東年報中，界面新聞注意到，經(jīng)營性現(xiàn)金流一欄的零售、物流和達達三個主要分部之外，京東還列出一個新業(yè)務板塊，包含開發(fā)物業(yè)的銷售收益，即京東開發(fā)的物流及其它地產(chǎn)項目在各種股權結構下出售所獲得的收益。
從數(shù)據(jù)來看，2019年是近幾年的巔峰，一度達到38.84億元。不過今年一季度只實現(xiàn)了超4億的銷售收益。
另外，京東年報中經(jīng)營活動提供的現(xiàn)金流凈額一欄，顯示了一個重要板塊支出，即“開發(fā)房地產(chǎn)的資本支出”。數(shù)據(jù)顯示，2022年這項支出為60.97億元，最高的是2018年的88.57億元，近6年合計支出超過260億元。
在最直接的買地方面，2020年—2022年，京東購買土地使用權的支出分別為15.18億，78.25億、52.36億，三年合計超過145億元。
今年3月底，京東將旗下的“京東產(chǎn)發(fā)”分拆，已向港交所遞交招股書，該平臺主要負責開發(fā)管理京東的物業(yè)設施和其它不動產(chǎn)。
據(jù)京東產(chǎn)發(fā)的招股書顯示，截止2022年底，其開發(fā)中物業(yè)及土地儲備的總建筑面積約為770萬平方米，總物業(yè)估值為人民幣195億元。
而其管理的現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)總規(guī)模合計人民幣937億元，總建筑面積2300萬平方米，2018年初至2022年底是其高速擴張階段，總建面的年復合增長率超過40%。
從京東產(chǎn)發(fā)稱“公司每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米”來計算，近三年其收購的土地建面就超過840萬平方米。
據(jù)仲量聯(lián)行報告，2020年至2022年期間，在中國新經(jīng)濟領域所有現(xiàn)代化基礎設施提供商中，京東產(chǎn)發(fā)在中國獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準用地。
雖然京東產(chǎn)發(fā)方面官方提出第一次拿到物流基礎用地是2012年，但京東在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面拿地的時間更早。
2009年，京東開始正式在全國購買倉儲用地，拿下江蘇宿遷、上海嘉定兩地共計約37萬平方米的土地。2010年，京東又買下北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)面積約13萬平方米土地，計劃建造亞洲最大的電子商務物流中心。
當時凡客、淘寶等自己買地建物流中心剛剛興起，有地產(chǎn)業(yè)內人士抨擊這是電商在靠圈地賺錢，劉強東2011年8月在社交平臺反擊了這種言論，稱在京東亞洲一號沒有建成前，京東在北京租賃了7處庫房，導致購物體驗和物流成本都很不好，這是京東圈地的最主要原因。
截止2022年底，京東在物流方面運營1500多個倉庫，以及超過2000個云倉，倉儲網(wǎng)絡總管理面積超過3000萬平方米。
物流產(chǎn)業(yè)園雖是京東搞地產(chǎn)開發(fā)的“大頭”，卻不是全部，在其涉及的醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)科技、實體經(jīng)濟領域，也有相關的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心以及商業(yè)MALL等，在同業(yè)內規(guī)模尚處于起步階段。
以商業(yè)MALL為例，京東剛開始打線下渠道時，一般選擇以在商場內部做一個體驗店為主，直至2021年9月，首家京東mall落地西安，共有5層樓體，經(jīng)營面積達4.2萬平方米，隨后陸續(xù)在昆明、東莞落子，業(yè)務范圍除電器外，已涵蓋休閑、餐飲等多業(yè)態(tài)。
以此估算，京東在全國已落子的京東MALL經(jīng)營面積已超30萬平方米。相對地產(chǎn)商，這一規(guī)模相對還很小，大概相當于萬達廣場經(jīng)營面積的0.4%，紅星美凱龍總在管賣場面積的1.3%。
不過如同京東MALL是完成線上線下閉環(huán)的新零售業(yè)態(tài)，能為其帶來渠道、效率提升的價值一樣，數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等，也能為京東挖掘市場新的增長契機，這種價值又是傳統(tǒng)開發(fā)商難以比擬的。
試水產(chǎn)業(yè)新城
在京東所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局中，產(chǎn)業(yè)新城是一個較新的板塊，從公開信息來看，京東對于如何去運營、搭建模式還處于試水階段。
2019年6月3日，京東以10.64億元拍下東莞一宗土地，建筑面積38萬平米，將建設180萬平方米產(chǎn)業(yè)新城，其產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是圍繞人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、機器人、云計算等1+3+5產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。
京東房產(chǎn)信息顯示，東莞京東智谷推出房源涵蓋辦公、廠房、住宅及企業(yè)獨棟，均價約為7000元/平方米，總價在281萬元/套—5000萬元/套不等。
京東智谷項目預計總投資200億，一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企業(yè)，項目二期正在招商中，2025年項目將整體完成，預計可實現(xiàn)1000家京東上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和1500家配套企業(yè)的聚集，年綜合產(chǎn)值約280億。
京東智谷執(zhí)行副總裁陳昱曾在公開場合表示，京東智谷是京東集團多元化布局的探索，是除數(shù)字科技、消費零售、智能物流外京東的第四個板塊，要把產(chǎn)業(yè)轉化成生產(chǎn)力，把京東的上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)合成一個生態(tài)圈，從運營服務做起、開發(fā)為輔，做一個產(chǎn)業(yè)的閉環(huán)。
也就是說，京東要做的事，就是從與產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商合作提供科技服務到自己成為開發(fā)商，從被產(chǎn)業(yè)新城招商的一方轉向自主運營并招商。
據(jù)了解，已有不少行業(yè)頭部企業(yè)在布局產(chǎn)業(yè)新城，多與當?shù)卣献?，比如華為也要在深圳打造產(chǎn)業(yè)新城。
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前是紅海也是藍海。有太多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商、實業(yè)企業(yè)轉入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，但也有隨著片區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，出現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)轉型升級的訴求和空間需求?！?/span>陳昱直言，京東雖然有自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，想走一條先從產(chǎn)業(yè)做起再往產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展的一條路，也許會很艱辛。
招商銀行研報指出，像京東這類行業(yè)龍頭入局產(chǎn)業(yè)園市場，優(yōu)勢為對產(chǎn)業(yè)理解深刻，產(chǎn)業(yè)號召力強，易形成產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，主要圍繞自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展，布局特色主題型園區(qū)。
陳昱指出，通過京東引薦入駐“智谷”的企業(yè)，能夠在京東物流這塊享受到供應鏈的一些優(yōu)惠，相當于實實在在幫企業(yè)去降低成本，提高效率。
但同時劣勢也很明顯，依賴母公司業(yè)務和單一行業(yè)景氣度，并且相比傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)商，在土地開發(fā)、建筑設計、園區(qū)運營方面缺乏經(jīng)驗優(yōu)勢。
目前來看，“京東智谷”的運營模式還沒有完全復制落地，僅在三亞、蘇州有新布局，但這兩地并無開始動工及招商的信息。
蘇州住宅項目面臨流產(chǎn)？
若說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體這類布局是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展之下的“陽謀”，那么在住宅地產(chǎn)方面，京東的動作顯得十分微小，多隱藏在這種大布局之后。
2009年，京東在劉強東老家江蘇宿遷與上海嘉定兩地就共計拿下約560畝的土地，買地價格分別為2000萬美元及3億人民幣。
2013年時，在劉強東的老家江蘇宿遷出現(xiàn)一個名為“新新家園”的樓盤，這與京東靠產(chǎn)業(yè)勾地后涉足相關住宅投資有密切的聯(lián)系。
雖然查詢不到具體的拿地信息，但據(jù)新新家園官微2013年發(fā)布的消息顯示，該項目由當?shù)匾患颐衿笸顿Y開發(fā)，位于京東宿遷客服中心旁，屬于京東科技園的配套住宅項目，也有京東商城的投資，開業(yè)當天也有京東方面的領導參加。
在當時項目周圍樓盤價格在4000元/平以上時，該項目給京東內部員工的優(yōu)惠價是3000-3800元/平。
而京東在宿遷的投資項目并不止客服中心一個，據(jù)京東數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，京東在宿遷累計投資項目13個、投資額超200億元，涵蓋26個重點合作項目，背后所牽涉的員工宿舍等住宅項目并不在少數(shù)。
從明面上來看，京東近年只有3次公開拿地投資涉及住宅用地，除上述北京亦莊保租房項目外，另外還有蘇州及上海，均為0溢價拿地，合計拿地金額超177億元。
據(jù)界面新聞了解，上述項目都是京東靠自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以與當?shù)睾献鞯馁Y源為資本，用底價拿地，甚至于是明顯的定制地塊，再引入合作方共同開發(fā)建設。
2021年6月，京東聯(lián)合卓越集團花99.1億元斬獲上海普陀區(qū)商住辦綜合地塊，房地聯(lián)動價為9.6萬元/平方米。
最新消息顯示，該項目為上海西站上的TOD項目，后來又引入了金地商置與卓越共同開發(fā)，住宅部分已于去年底入市。
相比上海，京東在蘇州的項目則相對曲折。2020年時，京東4.55億拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊時，以42.76億元順帶拿下的建面27.41萬方的住宅用地，合作方是平安以及中南建設。
值得注意的是，該宗土地有較為嚴苛的要求，投資監(jiān)管協(xié)議明確，競得方必須引入一家世界500強，從2016年至2020年連續(xù)5年入選，否則項目需整體自持。同時綁定不少于30億元的研發(fā)類產(chǎn)業(yè)項目，建成5年后納稅不少于10億元等一系列要求，這與京東十分匹配。
但時至今日，該項目仍未開始建設，甚至傳出了退地的消息。
據(jù)蘇州市12345平臺“寒山聞鐘”今年1月的回復顯示，該項目住宅部分確實未開工建設，如果無法滿足要求，將按照土地出讓合同約定進行處理，也就是回收土地。
蘇州智谷未復制落地，配套住宅也無法順利開發(fā)，京東要將自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外的商住地產(chǎn)版圖做的越來越大，還需要更長的時間摸索。