界面新聞記者 | 楊冰柯
作為曾經(jīng)四川最大的民營房企，藍光發(fā)展（600046.SH）走到了強制退市節(jié)點。
5月9日，*ST藍光收盤價為0.40元/股，股價已經(jīng)連續(xù)第二十個交易日都在1元面值之下，觸發(fā)強制退市機制。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，*ST藍光公司股票已經(jīng)觸及終止上市條件，股票自5月10日開市起停牌。在停牌后的15個交易日內(nèi)，根據(jù)上市委員會的審核意見，上交所將作出是否終止*ST藍光股票上市的決定。
這家上市了9年的房企，曾在地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時代乘風(fēng)破浪扶搖直上，從一家總部在四川的區(qū)域房企，發(fā)展成為擁有成都和上海虹橋雙總部的全國化房企，鼎盛時期銷售規(guī)模達到1035.36億元，位列百強房企排行榜的第38名。
藍光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗今年62歲，笑起來總是露出一排牙線。
人生得意時，楊鏗曾是四川首富，有過上海總部入駐慶典上的推杯換盞。但自從公司在2020年陷入資金鏈危機后，他再沒有公開出現(xiàn)過。
不少員工見證了藍光的鼎盛時代，“藍光是我第一個見到每天把食堂菜單發(fā)到集團公告欄里地產(chǎn)公司”。也有員工親眼目睹了藍光的落魄，“成都總部大門外一度有不少討債者?！?/p>
企業(yè)興衰不僅折射出掌舵人的高光與失意時刻，也會體現(xiàn)老板的性格、遠見和謀略的結(jié)果。
一位接近藍光的人士對界面新聞記者表示，楊鏗是典型的家長式人物，聽不進去其他人的意見，從來不覺得自己的決策有問題。
如今，藍光發(fā)展退回成都后仍在努力保交付，但融資和銷售沒有進展，仍在被供應(yīng)商、業(yè)主起訴。
從小而美到千億、從區(qū)域到全國化，從區(qū)域單一總部到區(qū)域和上海雙總部，再到退回區(qū)域大本營，藍光的興盛和衰敗是地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時代的一個縮影。
除了藍光，江西新力控股躺平已于上個月被港交所強制退市。同時，還有佳源國際、陽光城、中天金融、泰禾、美好置業(yè)等房企們也正面臨退市危機。
野心
從體制內(nèi)下海經(jīng)商，經(jīng)營汽配廠到踏入房地產(chǎn)行業(yè)，再從住宅業(yè)務(wù)拓展到商業(yè)地產(chǎn)，楊鏗過去曾有著與時代同步的敏銳嗅覺和野心。
楊鏗曾在公開場合提到，那時候房地產(chǎn)市場化剛剛起步，全國城市人口只有2億，未來還會持續(xù)增長，房產(chǎn)必定要走出分配的道路?！拔沂菍W(xué)財經(jīng)專業(yè)的，對市場本身非常敏感，覺得這是個巨大的市場。”
在藍光的發(fā)展歷程中，2015年是個極其重要的轉(zhuǎn)折點。
這一年，藍光重組在A股借殼迪康藥業(yè)上市，是這一期間房地產(chǎn)再融資開閘后第一家借殼上市的房地產(chǎn)公司。
也是從這一年，藍光發(fā)展開啟了規(guī)模化之路，在高周轉(zhuǎn)上一路狂奔。數(shù)據(jù)顯示，2015—2020年，藍光發(fā)展單年拿地數(shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。
根據(jù)遠東資信報告，公司最初以四川（主要為成都及周邊城市）、云南、重慶為主要經(jīng)營地，從2016年開始全國化布局，逐步向華中、華東、華北、華南等其他地區(qū)拓展業(yè)務(wù)。
2016年至2019年，藍光以49.9%的年復(fù)合增長率，將銷售規(guī)模從301.36億元攀升至1015.37億元，在規(guī)模上邁入楊鏗規(guī)劃的千億門檻。
2019年也是楊鏗和他的藍光發(fā)展最高光的一年。這一年不僅實現(xiàn)規(guī)模上的突破，旗下物業(yè)公司藍光嘉寶也完成分拆上市，形成了“A＋H股”的 雙資本平臺。
同時，藍光將總部搬遷至上海虹橋，開啟上海和成都雙總部模式。“他們說這是藍光的新起點、新航程?！?/p>
楊鏗在當(dāng)時的入駐慶典上一身藍色西服，醒獅點睛后，他說，“上海作為我國經(jīng)濟中心和國際化大都市，擔(dān)綱著我國經(jīng)濟高質(zhì)量增長的引擎，也吸引了各大房企總部的紛紛遷入。藍光在進入千億之上的嶄新征程后，也需要借助更大的平臺?！?/p>
在上海虹橋的總部，藍光的辦公環(huán)境開放、簡約以及現(xiàn)代化。與成都總部的封閉和軍事化管理相比，上?？偛康拈_啟展示了藍光的野心和未來。
衰敗
盛極而衰并非一蹴而就，藍光發(fā)展走向落敗的隱患早就埋下。
2020年10月，在藍光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山項目中，因藍光未能在承諾期按時還上一筆幾十億元的債務(wù)，由此被平安銀行拉上了黑名單。
蝴蝶效應(yīng)由此引發(fā)。
2021年7月12日，藍光發(fā)展發(fā)行的“19MTN001”未能按時兌付本息，導(dǎo)致公司首次出現(xiàn)公開市場債券違約。藍光發(fā)展的流動性危機全面爆發(fā)。
從鼎盛到衰敗，藍光一路狂奔，表面光鮮亮麗，但事實上，公司拓展節(jié)奏、管理早就問題顯現(xiàn)。
首先，藍光的狂奔與政策大勢逆行。
從2017年開始，房地產(chǎn)政策收緊，全年92個地級以上城市和36個縣市出臺調(diào)控政策。但2018年是藍光投資最激進的一年，共計新增85宗地，進入到南寧、湖州、揚州和寶雞等弱線城市。
其次是在成都大本營的失守。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，藍光在成都大本營銷售額迅速下滑在2019年，這一年其銷售額僅43.35億元。到了2020年，藍光在成都市場的銷售額繼續(xù)下滑至39.35億元。與此同時，藍光在成都市場的排名也由前三名下滑至10名之后。
同時，藍光沒有在成都守住核心，過度下沉。
2020年，藍光在成都地區(qū)的銷售成交均價僅為8679元/平，而15家龍頭企業(yè)的成交均價為13395元/平。這意味著，藍光在成都的布局更多集中外外環(huán)區(qū)域。
第三，藍光的“東進南下”全國化擴張也存在過度下沉、且高溢價拿地的情況。
研究報告數(shù)據(jù)顯示，藍光發(fā)展的銷售均價從2016年開始，僅2018年銷售均價有小幅上行，其他年份銷售均價均下行，而這是在全國房價普漲的背景下產(chǎn)生的。
以藍光發(fā)展2020年拓展的南陽和石家莊為例，2020年4月，藍光歷經(jīng)近3個半小時、196輪激戰(zhàn)，以溢價率123%拿下河南南陽一幅地塊；8月，藍光擊敗央企中海，首進石家莊，地塊溢價率高達99%。
根據(jù)遠東資信報告，藍光的危機由政策環(huán)境收緊的背景下逆勢擴張、管理層在流動資金方面的管理水平不高等導(dǎo)致。
天風(fēng)證券研究報告稱，藍光本身起家于成都區(qū)域，但其大本營的經(jīng)營卻表現(xiàn)一般。一方面是公司在成都區(qū)域下沉過多，資產(chǎn)質(zhì)量不佳。另外，公司缺乏區(qū)域深耕、做精做細的能力，也反映其在經(jīng)營管理上仍有欠缺。此外，公司走出四川的過程中，又存在較多高溢價拿地的情況。
一份行業(yè)評級研究報告稱，從房企違約潮的時間線上看，藍光違約主要發(fā)生在早期，此時行業(yè)融資端收緊，但銷售端尚未下行，因此自身資質(zhì)層面上的原因影響因素更大。一方面，拿地擴張激進，債務(wù)壓力十分沉重，非標(biāo)融資占比至三成；另一方面，項目質(zhì)量整體偏弱，償債基本面支撐不足。
藍光發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)時代的一個典型代表。除了藍光，新力、陽光城、泰禾等房企由盛而衰的原因大同小異。
現(xiàn)在，這些房企除了穩(wěn)定日常經(jīng)營、守住保交付底線，在資產(chǎn)處置和債務(wù)展期方面已沒有更好的辦法了。
在資本市場，新力和藍光的退市事件可能只是一個開始，上述同樣臨近摘牌大限的房企，都可能成為下一個被強制退市的企業(yè)。
上述接近藍光的人士對界面新聞記者表示，楊鏗在生意紅火的時候經(jīng)常去位于成都龍泉驛區(qū)的石經(jīng)寺，但現(xiàn)在只出現(xiàn)在私局中。
從業(yè)績層面上看，藍光發(fā)展除了出現(xiàn)巨額虧損，也已經(jīng)到了資不抵債的地步。
4月27日，藍光發(fā)展發(fā)布的2022年年度報告顯示，去年實現(xiàn)營業(yè)收入193.04億元，同比下降4.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損高達249.42億元；截至年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-238.7億元。
在藍光發(fā)展2023年的家書中，被父親楊鏗推向臺前的藍光董事長楊武正說，“2023年我們會面臨更艱巨的挑戰(zhàn)，但是勇氣與光芒會伴隨在身旁。懷揣勇氣與光芒，一起去翻越每座高山。”
現(xiàn)在看來，這座山很難翻過去了。