界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
界面新聞編輯 | 彭飛
“就兩個(gè)要求，一個(gè)是快，這是我們恢復(fù)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)。另一個(gè)是必須系統(tǒng)的、周全的能支持公司真正恢復(fù)過來?！?/span>
對(duì)于境外債重組，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌寄予厚望。如他所愿，在“喊話”20天后，重組基本完成。
融創(chuàng)近日宣布，其本金總額為90.48億美元的境外債務(wù)重組方案，已獲得超75%的現(xiàn)有重組債務(wù)持有人支持。
“得到75%以上的支持，意味著本次重組基本能完成了?！币晃皇袌?chǎng)人士表示，融創(chuàng)的債權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜，基數(shù)大，分布在香港、新加坡、歐美以及內(nèi)地等多地，投票也各自需要一定的內(nèi)部程序。
考慮到部分債權(quán)人需要更多時(shí)間來完成加入重組支持協(xié)議，融創(chuàng)已將同意費(fèi)截止日期延長至5月4日。
算上1月初獲通過的160億元境內(nèi)債展期方案，4月初復(fù)牌，融創(chuàng)“恢復(fù)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)”已實(shí)現(xiàn)。
為了走出自成立以來面對(duì)的前所未有的困境，在對(duì)內(nèi)揮刀、對(duì)外求援、接連的債務(wù)展期談判、以及鋪天蓋地的聲討中，融創(chuàng)走過了極為艱難的一年。
如今離孫宏斌“年中恢復(fù)正常經(jīng)營”的節(jié)點(diǎn)越來越近，披露年報(bào)、復(fù)牌、債務(wù)重組三座大山已然翻越后，外界依然好奇，融創(chuàng)離正常經(jīng)營這個(gè)目標(biāo)還有多遠(yuǎn)，以后又會(huì)是一家怎樣的地產(chǎn)公司？
上岸了嗎？
對(duì)于房企來說，恢復(fù)正常經(jīng)營的核心是銷售回正、重啟拿地與獲得公開市場(chǎng)融資。
目前的融創(chuàng)顯然還不具備這些條件。截至2022年末，融創(chuàng)的有息負(fù)債總額約為2984億元，公司連同其合營及聯(lián)營公司的有息負(fù)債更是高達(dá)4043億元。
總額數(shù)百億元的境內(nèi)外公開債重組成功，只是爭得喘息時(shí)間，未來9年內(nèi)，融創(chuàng)將始終走在化解債務(wù)包袱的路上，遠(yuǎn)沒到能輕裝上陣的階段。
“在公司接下來的經(jīng)營思路中，恢復(fù)拿地還沒提上議程，最近土地市場(chǎng)的熱度與我們無關(guān)。”一位融創(chuàng)人士告訴界面新聞。作為曾經(jīng)土地市場(chǎng)上的大戶，再不會(huì)有那樣的高調(diào)時(shí)刻了。
另有知情人士稱，在融創(chuàng)一系列“回歸正常經(jīng)營”的階段性目標(biāo)中，拿地并不在其中，做好現(xiàn)有項(xiàng)目的去化，讓它們盤活成為內(nèi)生的動(dòng)力才是重中之重。
公開市場(chǎng)融資層面，融創(chuàng)短期內(nèi)也不必抱有期望。境外重新發(fā)新債，不僅是融創(chuàng)，絕大部分民營房企都斷了這個(gè)念想，境內(nèi)其他公開融資也不會(huì)有好轉(zhuǎn)。
有房企人士對(duì)界面新聞表示，雖然去年底有“三支箭”、銀行授信等政策出臺(tái)，但陷入現(xiàn)金流緊張的房企很難真正享受到政策紅利，多數(shù)民營企業(yè)在融資方面還很困難，進(jìn)一步導(dǎo)致了債務(wù)、經(jīng)營層面的困難。
“是可以準(zhǔn)備境內(nèi)外發(fā)債計(jì)劃，但很難發(fā)出來，就算發(fā)行了也不會(huì)有人買。”
好在保交付層面，融創(chuàng)還能獲得一定資金支持。
融創(chuàng)CEO汪孟德在3月的投資者說明會(huì)上提到，公司一直在積極申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款配套融資，確保項(xiàng)目的建設(shè)與交付。目前第一批的保交樓資金約110億已經(jīng)落地，第二批申請(qǐng)也取得了重大進(jìn)展。
但保交樓的資金也是需要償還的。
匯生國際資本總裁黃立沖告訴界面新聞，對(duì)于房企而言，各地政府提供的紓困資金也是一筆筆新增債務(wù)。 而且當(dāng)前AMC輸血房企是兩種方式，除了乘機(jī)低價(jià)入股優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，等資產(chǎn)變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)退出，另一種是配合政府“保交樓”政策，資金封閉管理，只用于盤活項(xiàng)目，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的母公司有資金上幫助。
“融創(chuàng)在國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)在化債中逐步被消耗，同時(shí)一些子公司被起訴和凍結(jié)資產(chǎn)，項(xiàng)目可以繼續(xù)開發(fā)，但產(chǎn)權(quán)恐怕動(dòng)不了，在這些資產(chǎn)逐步開發(fā)完后，它的總資產(chǎn)規(guī)模會(huì)越來越小?！秉S立沖認(rèn)為。
此前靠舉債大規(guī)模拿地循環(huán)開發(fā)，像滾雪球一樣讓資產(chǎn)越做越大的方式再不會(huì)出現(xiàn)了，今后就是規(guī)模愈來愈小、銷售也會(huì)繼續(xù)收縮。
以前的銷售增速有多猛，現(xiàn)在的跌幅就有多大。今年一季度，融創(chuàng)的銷售金額約292.7億元，一年前的同期是723.6億元，而未出險(xiǎn)前的2021年一季度則是1162.8億元。在往后的規(guī)模和行業(yè)地位上，融創(chuàng)也再難回頭部地位。
這是債務(wù)違約后帶來的負(fù)面連鎖反應(yīng)。從去年開始，隨著融創(chuàng)公開債務(wù)違約，導(dǎo)致口碑影響銷售端，項(xiàng)目去化也更加艱難。
一位融創(chuàng)內(nèi)部人士告訴界面新聞，“各區(qū)域也明白公司現(xiàn)狀，主要想法就是各個(gè)項(xiàng)目自己多撐幾個(gè)月，等待政策扶持，讓項(xiàng)目繼續(xù)動(dòng)工，才能取得銷售業(yè)績?！?/span>
在內(nèi)部降本增效的大目標(biāo)下，融創(chuàng)區(qū)域收縮調(diào)整將是常態(tài)，如果市場(chǎng)復(fù)蘇比較快的情況下，可能還會(huì)恢復(fù)招人去支撐項(xiàng)目運(yùn)作，那將也是“回歸良性”的一個(gè)小標(biāo)志。
從多家房企從危機(jī)中復(fù)蘇后的表現(xiàn)來看，諸如早年間萬達(dá)以及后來的華夏幸福，在業(yè)務(wù)模式上會(huì)偏重于“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，這對(duì)當(dāng)下的融創(chuàng)來說不是考慮的范疇。
“融創(chuàng)的業(yè)務(wù)模式短期內(nèi)不會(huì)有非常大的轉(zhuǎn)變，因?yàn)樽≌袌?chǎng)還是可以，它的文旅資產(chǎn)也還有一定機(jī)會(huì)，能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流。只不過在城市能級(jí)、融資上會(huì)更謹(jǐn)慎，這兩年的危機(jī)教訓(xùn)深刻，經(jīng)營策略會(huì)發(fā)生變化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
如果化債順利，以后融創(chuàng)的趨向可能就是一家小而美的區(qū)域地產(chǎn)公司，規(guī)模在幾百億左右，在熟悉且有一定口碑沉淀的核心城市繼續(xù)經(jīng)營，不可能再有擴(kuò)張機(jī)會(huì)了。
“還完債還需要好幾年，這期間投資停滯，銷售持續(xù)下滑，只會(huì)與行業(yè)競爭對(duì)手差距越來越大，屆時(shí)能穩(wěn)定的運(yùn)營下去就是不錯(cuò)結(jié)局。”一位融創(chuàng)內(nèi)部人士感嘆。
反思、修正
要重新上路，除了緩解債務(wù)負(fù)擔(dān)，也要清楚危機(jī)爆發(fā)的問題到底在哪？
經(jīng)過內(nèi)部多次的反思會(huì)之后，孫宏斌公開坦承，雖有外界環(huán)境因素，但“更重要的、更本質(zhì)的還是我們自己的問題造成的”。
比如在2021年按照“三道紅線”要求降杠桿時(shí)，并不夠堅(jiān)決，追求規(guī)模的慣性讓融創(chuàng)在投資上始終過于激進(jìn)，管理上也存在著權(quán)力過于下放的問題。
危機(jī)浮現(xiàn)之前的兩年，最激進(jìn)的當(dāng)屬華北和西南區(qū)域，雖然成為了融創(chuàng)內(nèi)部數(shù)一數(shù)二的銷售貢獻(xiàn)區(qū)，但也是最大的癥結(jié)所在地。
據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，在野蠻生長期，融創(chuàng)偏向于強(qiáng)區(qū)域管控模式，區(qū)域之間從人事到資金都相對(duì)獨(dú)立，區(qū)域當(dāng)家老大的行事作風(fēng)，會(huì)直接影響整個(gè)區(qū)域的風(fēng)格。
比如遲迅掌管融創(chuàng)華北區(qū)域時(shí)，整個(gè)風(fēng)格崇尚高目標(biāo)、充滿激情，宣揚(yáng)狼性文化，深夜加班開會(huì)是常態(tài)。
回頭來看，融創(chuàng)在華北區(qū)域的業(yè)績迅速增長，與這種強(qiáng)壓的工作氛圍不無關(guān)系。在2019年巔峰期，華北區(qū)域的銷售已破千億，當(dāng)年融創(chuàng)總體銷售額為5562億元。
“目前看來，大遲在20-21年間的方向把控上還是出了問題，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域資金困難，經(jīng)營出現(xiàn)問題，不過這是后話了，身處當(dāng)時(shí)變動(dòng)中的大遲，可能以為市場(chǎng)很快就能好起來?！苯咏A北區(qū)域人士告訴界面新聞，2020年市場(chǎng)開始整體轉(zhuǎn)冷時(shí)，融創(chuàng)在東北、天津、河南等地遭遇的困境就很明顯了。
據(jù)其透露，為了年終業(yè)績漂亮，這期間區(qū)域去化差的項(xiàng)目會(huì)采用虛假銷售的方式，普通項(xiàng)目采用降價(jià)手段，加大全民營銷力度，有些城市公司甚至強(qiáng)制高級(jí)別員工買房沖抵個(gè)人業(yè)績。
原來的西南區(qū)域也同樣在2020年前后十分冒進(jìn)，先后收購了環(huán)球、彰泰等資產(chǎn)，沉淀了大量的文旅項(xiàng)目及持有資產(chǎn)，面臨很大的資金壓力。
在系列反思之下，西南和華北的組織架構(gòu)及負(fù)責(zé)人最先出現(xiàn)變動(dòng)，先后在去年及今年春節(jié)后，兩位原區(qū)首被擼回集團(tuán)總部。
在融創(chuàng)今年4月復(fù)牌的當(dāng)日，傳言稱原西南區(qū)首商羽失聯(lián)，對(duì)此融創(chuàng)并未有回應(yīng)。"從去年開始，商羽已經(jīng)不負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，所以集團(tuán)內(nèi)部少有聽說他的消息。"知情人士對(duì)界面新聞表示。
隨后，融創(chuàng)宣布遲迅與商羽已辭任公司執(zhí)行董事。公司官網(wǎng)高級(jí)管理層之列也沒有二位的蹤跡，對(duì)高管團(tuán)隊(duì)向來穩(wěn)定的融創(chuàng)來說實(shí)屬稀奇，大有“揮淚斬馬稷”之意。
這兩位跟著孫宏斌從順馳時(shí)代一起打拼的“老伙計(jì)”，在融創(chuàng)高速擴(kuò)張時(shí)期的任務(wù)已經(jīng)完成，接下來重任將要留給擅長解決問題的人。
如今融創(chuàng)華北區(qū)域由易緒兵接管，被拆分成川渝、云貴以及環(huán)融平臺(tái)的西南區(qū)域，分別由張強(qiáng)、時(shí)宇以及鄭甫負(fù)責(zé)，他們都曾在融創(chuàng)的重要發(fā)展階段做出過一定成績。
除了區(qū)域?qū)用娴恼{(diào)整，融創(chuàng)去年底對(duì)集團(tuán)總部職能也進(jìn)行了精簡，新負(fù)責(zé)人的業(yè)務(wù)管理范圍更加下沉，能對(duì)此前“權(quán)力過于下放”的問題起到管控作用。
融創(chuàng)CEO汪孟德指出，正在縮小管理半徑，比如將之前的7個(gè)區(qū)域拆分整合成10個(gè)區(qū)域，并且在財(cái)務(wù)融資、現(xiàn)金流管控，資產(chǎn)處置和投資決策方面，集團(tuán)總部進(jìn)一步加強(qiáng)管控。
如同很多陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企一樣，人員優(yōu)化也是融創(chuàng)采取的方式之一。
截至2022年末，融創(chuàng)共有約4.5萬雇員，較2021年底減少2萬多人。
“家底”是恢復(fù)的支撐點(diǎn)
融創(chuàng)能恢復(fù)正常經(jīng)營的底氣在于，仍保留了部分核心資產(chǎn)。
出險(xiǎn)前，融創(chuàng)為保住公開市場(chǎng)信用，通過出售貝殼股份、配股融資、孫宏斌自掏腰包等方式籌集資金，但在債務(wù)危機(jī)浮出水面后，資產(chǎn)處置回血的速度反而變慢。
這在融創(chuàng)看來，保護(hù)資產(chǎn)價(jià)值與基本運(yùn)營、保交付都是工作重心?！昂诵馁Y產(chǎn)要都賣了，也就沒有與債權(quán)人談判的籌碼，恢復(fù)更無從談起?！?/span>
汪孟德曾表示，在極端特殊的市場(chǎng)情況下，低價(jià)變賣核心資產(chǎn)，將嚴(yán)重影響長期的交付和債務(wù)清償，核心資產(chǎn)得到保護(hù)能留下很好的恢復(fù)基礎(chǔ)。
汪孟德所說的核心資產(chǎn)即年報(bào)中提到的“高質(zhì)量土儲(chǔ)”。截至去年末，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備面積約為2.18億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.30億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為1.41萬億元。
按區(qū)域劃分，約50%的權(quán)益土地儲(chǔ)備位于長三角、環(huán)渤海和華南。
粗略計(jì)算，融創(chuàng)前期積累下的過萬億貨值，已經(jīng)比諸多已發(fā)布年報(bào)的頭部房企高出不少，足夠其安排后續(xù)經(jīng)營。
融創(chuàng)內(nèi)部人士對(duì)界面新聞透露，融創(chuàng)在北京還有個(gè)幾百億級(jí)別的“大盤”，已經(jīng)蓄客排卡一年多了，而且聽說是“排的差不多”，預(yù)期開盤就能獲得銷售業(yè)績，上海這種重點(diǎn)城市也有類似的“大盤”項(xiàng)目。
“依靠存量項(xiàng)目，在化解債務(wù)壓力的情況下，引入新的資源來盤活存量資產(chǎn)，還是有機(jī)會(huì)恢復(fù)經(jīng)營的?！?中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對(duì)界面新聞表示。
AMC機(jī)構(gòu)入場(chǎng)，對(duì)融創(chuàng)盤活資產(chǎn)來說也很重要。繼去年上海董家渡項(xiàng)目成功引入AMC提供融資支持后，這種紓困模式開始在融創(chuàng)多地的項(xiàng)目中復(fù)制落地。
這一模式的核心即在于保留融創(chuàng)操盤開發(fā)，所注入資金將用于化解原有債務(wù)以及支持項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)，讓項(xiàng)目得以盤活運(yùn)轉(zhuǎn)，之后再由融創(chuàng)償還融資、回購股份。
融創(chuàng)也一直強(qiáng)調(diào)“這并不是賣資產(chǎn)”。
“AMC方面一直在談，估計(jì)每個(gè)月都能有合作落地的新消息。”接近融創(chuàng)人士告訴界面新聞。
汪孟德透露，融創(chuàng)與AMC的這種合作模式，整體規(guī)模超過了200億元，現(xiàn)在還有很多項(xiàng)目正在對(duì)接、持續(xù)推進(jìn)和落地過程中。
“在行業(yè)不斷恢復(fù)的環(huán)境里，我們有信心，也有決心讓公司逐步恢復(fù)正常。”在3月底那場(chǎng)投資人會(huì)上，孫宏斌與汪孟德均強(qiáng)調(diào)了這種“信心”。
這家曾經(jīng)跟老扳一樣風(fēng)格豪邁的房企，未來幾年都將在漫漫償債路上“苦戰(zhàn)”。