界面新聞記者 | 王婷婷
4月21日晚上8點59分,隨著“壓軸地塊”閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊的結(jié)果揭曉,上海今年首輪土拍大戰(zhàn)謝幕。
上海地產(chǎn)集團旗下的中華企業(yè)運氣不錯,最終從28家房企競爭中勝出,以21.105億元拿下這宗最高流量地塊,溢價率8.47%。
至此,上海今年首批次19宗地均順利出讓,總攬金約518.84億元。
在這一輪土拍收官之日,上海共出讓3宗住宅用地,總出讓面積約9.9萬平方米,總起價約99.86億元,均位于閔行區(qū),屬于本次的未拍先熱地塊。
上午首先開拍的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊,吸引來16組競買人,8輪競拍僅耗時約30秒,房企報價觸及中止價并轉(zhuǎn)為一次書面報價,最終由保利發(fā)展&上海建工以13.09億元競得。
“16選1做到了,希望下午的28選1也能贏。”保利發(fā)展上海投拓人士向界面新聞表示,這次共報名了10塊地,下午出讓的梅隴地塊和莘莊地塊兩塊地也都挺好,要繼續(xù)參拍。
在他看來,上海這一輪土拍莘莊地塊之所以能引起如此激烈爭奪之勢,主要是因為該板塊內(nèi)長期供應稀缺,且距離市區(qū)較近,交通、產(chǎn)業(yè)配套齊全,城市面貌不錯,新房與周邊二手房也有2萬元左右的倒掛,“只要產(chǎn)品正常,未來肯定是不愁賣的?!?/p>
但如今的上海,好運不會第三次降臨在同一家房企身上。這次已經(jīng)斥資近62億元斬獲兩塊土地的保利發(fā)展,算得上完成了此行任務。
最終,閔行梅隴地塊則由萬科&中鐵建在經(jīng)歷55輪競價后,以一次性報價75.49億元競得,溢價率8.98%。三年后首次回歸上海公開土地市場,萬科此次全口徑共投入113億元一連拿下了兩塊地,實屬幸運。
較之過往一舉拿下4、5宗地塊的情形,本輪土拍中一家房企最多只能拿到2幅地塊,除保利發(fā)展和萬科外,還有招商蛇口、中鐵建、象嶼地產(chǎn)以及金地也都贏得了兩塊地,成為這一輪土拍中的“贏家”。
同樣重返上海土地市場的華潤置地,用30億元成功入駐到大虹橋,保住了“及格線”。最失望的莫過于中海地產(chǎn),報名近10幅地決心重倉于此卻運氣不佳,此行顆粒無收。
房企偏愛上海
超過50家房企相聚上海房地大廈的土地交易大廳,無一不是想在這場土拍盛宴中分得一杯羹。但較之去年首輪土拍,此次土地供應減半令“僧多粥少”的局面加劇,要在激烈的戰(zhàn)況中獲勝其實非常困難。
難,也要搶。
時隔3年重返上海土地市場的華潤、萬科和中海鐵了心要在這次摘得勝果,均參與了多塊土地的“廝殺”;今年在上海已實現(xiàn)項目“全覆蓋”的保利發(fā)展,照舊要在上海大拿特拿,一連參拍10幅熱門地塊;報名14幅地塊的招商蛇口對于此輪競拍沒有設目標,“越多越好”。
“上海樓市是安全的”,已成為行業(yè)共識。招商蛇口投拓人士表示,自己早就有預感中途會很激烈,但沒想到這么夸張,“主要上海市場很穩(wěn)健的,不然也不會這么激烈?!?/p>
今年開始收縮布局的象嶼地產(chǎn),對上海市場的信心如初。上海象嶼置業(yè)投資拓展部經(jīng)理向界面新聞指出,“其實我們投資風格較中庸,投資規(guī)模也較適中,更強調(diào)極致深耕,把已有的幾個安全城市做踏實就好,并非什么城市都去。”
在象嶼地產(chǎn)的投資板塊里,上海正是經(jīng)過市場驗證十分安全的城市?!霸谶@個城市有很多項目,有很成熟的團隊,有一定的口碑積累,這種城市可以持續(xù)做很多年。”
2022年,象嶼地產(chǎn)在上海土地市場就來勢洶洶,全年一舉摘得6幅地塊,全口徑拿地金額約167.85億元,排在招商蛇口和保利發(fā)展之后,位居第三名。
但想要在上海拿地,仍需具備一定的資金實力,光是嚴格的資金要求,就令不少房企望而止步?!吧虾D玫氐钠髽I(yè)需要有‘資金趴賬’,比如你要拿一塊30億元的地,這30億的資金要封鎖住不能動,這對公司的要求很高?!?/p>
過高的資金門檻并沒能阻止房企入滬,組團也要搶奪一番。比如上海同進聯(lián)合北蔡、浙江交投、象嶼地產(chǎn)共同參與了寶山大場鎮(zhèn)地塊的競逐;廈門國貿(mào)則是聯(lián)合葛洲壩、路勁地產(chǎn)參與了大虹橋龍聯(lián)路地塊的比拼。
上海本土民營房企大華集團這次沒能延續(xù)年初在北京的運氣,參拍6幅地塊最終6次“陪跑”。不同于其他多數(shù)房企均有4-6人的團隊壓場,大華投拓人士“單槍匹馬”上陣,最終空手而歸。
“上海幾個比較有名的寺都有拜,比如寶山寺、玉佛寺、寶華寺、靜安寺,安徽九華山也去了,”大華投拓人士告訴界面新聞,拿不到地接下來工作量就要翻倍,要繼續(xù)去拍地,把錢花出去。
前兩年成功在上海落子的安徽國資安徽高速企業(yè),這次也不想放棄機會,一連報名了3塊地。
安徽安聯(lián)高速公司投拓人士向界面新聞表示,公司的布局是不能再打散,只能在一個地方先聚焦深耕,而且現(xiàn)在正好是可以進入上海的窗口期,如果又改成投標就毫無希望了。
“但是太火爆了,或許我們只有等下半年的時候再來撿剩?!鄙鲜鐾锻厝耸空f道。
連續(xù)兩年入滬拿地的浙江民企中天房地產(chǎn),此次運氣繼續(xù)不佳。在這輪土拍中,出于安全考慮,中天只報名了大虹橋和莘莊的熱點地塊,但未能如愿。
“因為我們在上海只有一個寫字樓中天大廈,就非常希望能拿一個住宅,相比其他城市,上海還是很好的?!敝刑烀篮眉瘓F有限公司投拓人士說道。
無論帶著多少指標、任務而來,到最后大家都不得不接受一個現(xiàn)實:拿到地很正常,拿不到地也很正常。
插曲不斷
“不出點意外,就太平淡了。”4月21日下午,作為本次土拍的“壓軸”地塊—莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊,依然沒能逃掉系統(tǒng)故障。
在觸發(fā)中止價進入一次性書面報價后,保利發(fā)展報價3次均未成功,現(xiàn)場再度進入僵持階段。
現(xiàn)場一名房企投拓人士表示,本以為下午的土拍會很快,因為交易中心增加了一個資料審核窗口,可令之前漫長的審核時長減半。
但很明顯,想在上海拿到一宗熱門地塊,不僅需要雄厚的資金實力、猜平均值的技術、足夠好的運氣,還要做好隨時出現(xiàn)突發(fā)狀況的心理準備,比如土拍第三日的大虹橋龍聯(lián)路地塊拍了足足8個小時,這宗莘莊社區(qū)地塊也拍了7個小時方才出結(jié)果。
21日下午五點半左右,交易中心再出故障,有過“餓肚子”經(jīng)驗的場外投拓人士們,開始陸續(xù)走出一樓大廳去吃晚飯。同時,已經(jīng)沒有人對問題能很快得到解決抱有希望,只祈禱可以在當天內(nèi)出結(jié)果,“明早四點半的飛機?!?/p>
對于這些投拓人士而言,在拿地艱難的上海,這次土拍大考中哪怕只獲得一塊地,也算及格。面對“梅開二度”的系統(tǒng)故障,已經(jīng)拿到地塊的投拓人心態(tài)會穩(wěn)得多,認為好事就是要多磨。晚上9點,只有中華企業(yè)等來了好消息。
“每次都有個背鍋的?!鳖l生故障,也令很多投拓人不滿。在4月20日,大虹橋龍聯(lián)路地塊的拍賣就遭遇了同樣的問題,土拍系統(tǒng)顯示的報價與建發(fā)輸入的報價有出入,華潤則是沒能報價成功,現(xiàn)場也是爭執(zhí)不斷,競買方與主持人各執(zhí)一詞,對峙持續(xù)到晚上十點多。
一位房企投拓人士告訴界面新聞,最近幾年經(jīng)常來上海拍地,只有這次意外不斷,始料未及,“我們都是帶著公司行政和法務人士來的,太不容易了?!?/p>
值得一提的是,本輪土拍首日就出現(xiàn)一幕插曲。
在18日下午的浦東新區(qū)16號線周浦地塊競拍時,經(jīng)過長達6小時等待后,廣州國企越秀地產(chǎn)因營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍不符合地塊要求,最終被取消參拍資格,原本與其聯(lián)合的珠海國資華發(fā)也被迫出局。
而且,在徐匯區(qū)田林街道地塊的出讓過程中,越秀和中鐵建聯(lián)合體也由于資料未通過核驗被取消資格。當時,越秀及中鐵建都曾提出異議,并且希望土拍延期。
“今年上海土拍熱度實在太高,去年最多就十幾家房企競拍,今年最多的有接近30家,因此審核也變得更嚴格和細致?!庇蟹科笸锻厝耸勘硎?,由于上海土拍規(guī)定十分精細,過去5年都沒出現(xiàn)過這么多家房企同時報名競拍同一塊地的情況。
令這場土拍大戰(zhàn)看點十足的還有房企們的堅定。無論是因系統(tǒng)故障問題致報價有誤,還是資料檢驗不過被取消資格,這些房企依然在竭盡全力為自己爭得機會,不愿放棄哪怕一絲勝出的機率。
當然,即便是“挑燈夜戰(zhàn)”、審核2小時競價30秒、系統(tǒng)頻出故障,也不會勸退這些房企在上海土拍賽場中大展身手,首輪沒能拿到地的房企們表示,“下一輪還要繼續(xù),據(jù)說下周就出上海二批次土地公告了?!?/p>