界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
4月21日晚上8點(diǎn)59分，隨著“壓軸地塊”閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊的結(jié)果揭曉，上海今年首輪土拍大戰(zhàn)謝幕。
上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的中華企業(yè)運(yùn)氣不錯(cuò)，最終從28家房企競(jìng)爭(zhēng)中勝出，以21.105億元拿下這宗最高流量地塊，溢價(jià)率8.47%。
至此，上海今年首批次19宗地均順利出讓，總攬金約518.84億元。
在這一輪土拍收官之日，上海共出讓3宗住宅用地，總出讓面積約9.9萬平方米，總起價(jià)約99.86億元，均位于閔行區(qū)，屬于本次的未拍先熱地塊。
上午首先開拍的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，吸引來16組競(jìng)買人，8輪競(jìng)拍僅耗時(shí)約30秒，房企報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，最終由保利發(fā)展&上海建工以13.09億元競(jìng)得。
“16選1做到了，希望下午的28選1也能贏。”保利發(fā)展上海投拓人士向界面新聞表示，這次共報(bào)名了10塊地，下午出讓的梅隴地塊和莘莊地塊兩塊地也都挺好，要繼續(xù)參拍。
在他看來，上海這一輪土拍莘莊地塊之所以能引起如此激烈爭(zhēng)奪之勢(shì)，主要是因?yàn)樵摪鍓K內(nèi)長(zhǎng)期供應(yīng)稀缺，且距離市區(qū)較近，交通、產(chǎn)業(yè)配套齊全，城市面貌不錯(cuò)，新房與周邊二手房也有2萬元左右的倒掛，“只要產(chǎn)品正常，未來肯定是不愁賣的?！?/p>
但如今的上海，好運(yùn)不會(huì)第三次降臨在同一家房企身上。這次已經(jīng)斥資近62億元斬獲兩塊土地的保利發(fā)展，算得上完成了此行任務(wù)。
最終，閔行梅隴地塊則由萬科&中鐵建在經(jīng)歷55輪競(jìng)價(jià)后，以一次性報(bào)價(jià)75.49億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%。三年后首次回歸上海公開土地市場(chǎng)，萬科此次全口徑共投入113億元一連拿下了兩塊地，實(shí)屬幸運(yùn)。
較之過往一舉拿下4、5宗地塊的情形，本輪土拍中一家房企最多只能拿到2幅地塊，除保利發(fā)展和萬科外，還有招商蛇口、中鐵建、象嶼地產(chǎn)以及金地也都贏得了兩塊地，成為這一輪土拍中的“贏家”。
同樣重返上海土地市場(chǎng)的華潤(rùn)置地，用30億元成功入駐到大虹橋，保住了“及格線”。最失望的莫過于中海地產(chǎn)，報(bào)名近10幅地決心重倉于此卻運(yùn)氣不佳，此行顆粒無收。
房企偏愛上海
超過50家房企相聚上海房地大廈的土地交易大廳，無一不是想在這場(chǎng)土拍盛宴中分得一杯羹。但較之去年首輪土拍，此次土地供應(yīng)減半令“僧多粥少”的局面加劇，要在激烈的戰(zhàn)況中獲勝其實(shí)非常困難。
難，也要搶。
時(shí)隔3年重返上海土地市場(chǎng)的華潤(rùn)、萬科和中海鐵了心要在這次摘得勝果，均參與了多塊土地的“廝殺”；今年在上海已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“全覆蓋”的保利發(fā)展，照舊要在上海大拿特拿，一連參拍10幅熱門地塊；報(bào)名14幅地塊的招商蛇口對(duì)于此輪競(jìng)拍沒有設(shè)目標(biāo)，“越多越好”。
“上海樓市是安全的”，已成為行業(yè)共識(shí)。招商蛇口投拓人士表示，自己早就有預(yù)感中途會(huì)很激烈，但沒想到這么夸張，“主要上海市場(chǎng)很穩(wěn)健的，不然也不會(huì)這么激烈?！?/p>
今年開始收縮布局的象嶼地產(chǎn)，對(duì)上海市場(chǎng)的信心如初。上海象嶼置業(yè)投資拓展部經(jīng)理向界面新聞指出，“其實(shí)我們投資風(fēng)格較中庸，投資規(guī)模也較適中，更強(qiáng)調(diào)極致深耕，把已有的幾個(gè)安全城市做踏實(shí)就好，并非什么城市都去?！?/p>
在象嶼地產(chǎn)的投資板塊里，上海正是經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證十分安全的城市?！霸谶@個(gè)城市有很多項(xiàng)目，有很成熟的團(tuán)隊(duì)，有一定的口碑積累，這種城市可以持續(xù)做很多年。”
2022年，象嶼地產(chǎn)在上海土地市場(chǎng)就來勢(shì)洶洶，全年一舉摘得6幅地塊，全口徑拿地金額約167.85億元，排在招商蛇口和保利發(fā)展之后，位居第三名。
但想要在上海拿地，仍需具備一定的資金實(shí)力，光是嚴(yán)格的資金要求，就令不少房企望而止步。“上海拿地的企業(yè)需要有‘資金趴賬’，比如你要拿一塊30億元的地，這30億的資金要封鎖住不能動(dòng)，這對(duì)公司的要求很高?！?/p>
過高的資金門檻并沒能阻止房企入滬，組團(tuán)也要搶奪一番。比如上海同進(jìn)聯(lián)合北蔡、浙江交投、象嶼地產(chǎn)共同參與了寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊的競(jìng)逐；廈門國貿(mào)則是聯(lián)合葛洲壩、路勁地產(chǎn)參與了大虹橋龍聯(lián)路地塊的比拼。
上海本土民營(yíng)房企大華集團(tuán)這次沒能延續(xù)年初在北京的運(yùn)氣，參拍6幅地塊最終6次“陪跑”。不同于其他多數(shù)房企均有4-6人的團(tuán)隊(duì)壓場(chǎng)，大華投拓人士“單槍匹馬”上陣，最終空手而歸。
“上海幾個(gè)比較有名的寺都有拜，比如寶山寺、玉佛寺、寶華寺、靜安寺，安徽九華山也去了，”大華投拓人士告訴界面新聞，拿不到地接下來工作量就要翻倍，要繼續(xù)去拍地，把錢花出去。
前兩年成功在上海落子的安徽國資安徽高速企業(yè)，這次也不想放棄機(jī)會(huì)，一連報(bào)名了3塊地。
安徽安聯(lián)高速公司投拓人士向界面新聞表示，公司的布局是不能再打散，只能在一個(gè)地方先聚焦深耕，而且現(xiàn)在正好是可以進(jìn)入上海的窗口期，如果又改成投標(biāo)就毫無希望了。
“但是太火爆了，或許我們只有等下半年的時(shí)候再來撿剩?！鄙鲜鐾锻厝耸空f道。
連續(xù)兩年入滬拿地的浙江民企中天房地產(chǎn)，此次運(yùn)氣繼續(xù)不佳。在這輪土拍中，出于安全考慮，中天只報(bào)名了大虹橋和莘莊的熱點(diǎn)地塊，但未能如愿。
“因?yàn)槲覀冊(cè)谏虾Ｖ挥幸粋€(gè)寫字樓中天大廈，就非常希望能拿一個(gè)住宅，相比其他城市，上海還是很好的?！敝刑烀篮眉瘓F(tuán)有限公司投拓人士說道。
無論帶著多少指標(biāo)、任務(wù)而來，到最后大家都不得不接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：拿到地很正常，拿不到地也很正常。
插曲不斷
“不出點(diǎn)意外，就太平淡了?！?月21日下午，作為本次土拍的“壓軸”地塊—莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，依然沒能逃掉系統(tǒng)故障。
在觸發(fā)中止價(jià)進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)后，保利發(fā)展報(bào)價(jià)3次均未成功，現(xiàn)場(chǎng)再度進(jìn)入僵持階段。
現(xiàn)場(chǎng)一名房企投拓人士表示，本以為下午的土拍會(huì)很快，因?yàn)榻灰字行脑黾恿艘粋€(gè)資料審核窗口，可令之前漫長(zhǎng)的審核時(shí)長(zhǎng)減半。
但很明顯，想在上海拿到一宗熱門地塊，不僅需要雄厚的資金實(shí)力、猜平均值的技術(shù)、足夠好的運(yùn)氣，還要做好隨時(shí)出現(xiàn)突發(fā)狀況的心理準(zhǔn)備，比如土拍第三日的大虹橋龍聯(lián)路地塊拍了足足8個(gè)小時(shí)，這宗莘莊社區(qū)地塊也拍了7個(gè)小時(shí)方才出結(jié)果。
21日下午五點(diǎn)半左右，交易中心再出故障，有過“餓肚子”經(jīng)驗(yàn)的場(chǎng)外投拓人士們，開始陸續(xù)走出一樓大廳去吃晚飯。同時(shí)，已經(jīng)沒有人對(duì)問題能很快得到解決抱有希望，只祈禱可以在當(dāng)天內(nèi)出結(jié)果，“明早四點(diǎn)半的飛機(jī)。”
對(duì)于這些投拓人士而言，在拿地艱難的上海，這次土拍大考中哪怕只獲得一塊地，也算及格。面對(duì)“梅開二度”的系統(tǒng)故障，已經(jīng)拿到地塊的投拓人心態(tài)會(huì)穩(wěn)得多，認(rèn)為好事就是要多磨。晚上9點(diǎn)，只有中華企業(yè)等來了好消息。
“每次都有個(gè)背鍋的?！鳖l生故障，也令很多投拓人不滿。在4月20日，大虹橋龍聯(lián)路地塊的拍賣就遭遇了同樣的問題，土拍系統(tǒng)顯示的報(bào)價(jià)與建發(fā)輸入的報(bào)價(jià)有出入，華潤(rùn)則是沒能報(bào)價(jià)成功，現(xiàn)場(chǎng)也是爭(zhēng)執(zhí)不斷，競(jìng)買方與主持人各執(zhí)一詞，對(duì)峙持續(xù)到晚上十點(diǎn)多。
一位房企投拓人士告訴界面新聞，最近幾年經(jīng)常來上海拍地，只有這次意外不斷，始料未及，“我們都是帶著公司行政和法務(wù)人士來的，太不容易了?！?/p>
值得一提的是，本輪土拍首日就出現(xiàn)一幕插曲。
在18日下午的浦東新區(qū)16號(hào)線周浦地塊競(jìng)拍時(shí)，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)6小時(shí)等待后，廣州國企越秀地產(chǎn)因營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合地塊要求，最終被取消參拍資格，原本與其聯(lián)合的珠海國資華發(fā)也被迫出局。
而且，在徐匯區(qū)田林街道地塊的出讓過程中，越秀和中鐵建聯(lián)合體也由于資料未通過核驗(yàn)被取消資格。當(dāng)時(shí)，越秀及中鐵建都曾提出異議，并且希望土拍延期。
“今年上海土拍熱度實(shí)在太高，去年最多就十幾家房企競(jìng)拍，今年最多的有接近30家，因此審核也變得更嚴(yán)格和細(xì)致?！庇蟹科笸锻厝耸勘硎?，由于上海土拍規(guī)定十分精細(xì)，過去5年都沒出現(xiàn)過這么多家房企同時(shí)報(bào)名競(jìng)拍同一塊地的情況。
令這場(chǎng)土拍大戰(zhàn)看點(diǎn)十足的還有房企們的堅(jiān)定。無論是因系統(tǒng)故障問題致報(bào)價(jià)有誤，還是資料檢驗(yàn)不過被取消資格，這些房企依然在竭盡全力為自己爭(zhēng)得機(jī)會(huì)，不愿放棄哪怕一絲勝出的機(jī)率。
當(dāng)然，即便是“挑燈夜戰(zhàn)”、審核2小時(shí)競(jìng)價(jià)30秒、系統(tǒng)頻出故障，也不會(huì)勸退這些房企在上海土拍賽場(chǎng)中大展身手，首輪沒能拿到地的房企們表示，“下一輪還要繼續(xù)，據(jù)說下周就出上海二批次土地公告了?！?/p>