界面新聞記者 | 黃昱
各大房企對優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪正在核心一二線城市陸續(xù)上演。
4月19日，東莞今年首宗涉宅地塊——松山湖圖書館旁商住地掛牌出讓，在經(jīng)過86輪出價達(dá)到最高限價22.142億元后，轉(zhuǎn)為終次報價確定競得人。
最終金地集團(tuán)以超出最高限價約5254元的報價幸運斬獲該地塊，折合樓面地價約2.6萬元/平方米，溢價率約15%，比中海地產(chǎn)2021年獲得的大朗地塊樓面價多了約1元，成為東莞樓面價第二高地塊。
從本宗地塊的競價情況來看，不少參拍房企都做好了最高限價成交的準(zhǔn)備，但因為東莞實行“最高限價+終次報價”的競價規(guī)則，競拍達(dá)到最高限價后，轉(zhuǎn)為終次報價確定最終競得人。
這宗地塊的終次報價區(qū)間為221420萬元至221421萬元，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人，因此能夠最終拿地還得靠運氣。
最近兩年來，東莞土拍基本比較冷清，像此次土拍這樣幾十家房企搶奪同一地塊的情況已經(jīng)很久沒出現(xiàn)。
據(jù)公開信息，參與競拍此次松山湖地塊的房企約有40家，既有近年來土拍市場的主角如華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)、建發(fā)等央國企，也有從今年開始全面重啟拿地的萬科、金地、美的、碧桂園、龍湖等民營或混合所有制房企，還有一些東莞本地房企以及外來區(qū)域性房企。
東莞此次土拍之所以受到熱烈追捧主要在于地塊素質(zhì)足夠好。
東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳對界面新聞表示，該地塊利潤空間大，開發(fā)商可以說是穩(wěn)賺不賠，同時因為現(xiàn)在市場進(jìn)分化，進(jìn)一步凸顯了松山湖地塊的高價值。
首先從區(qū)域位置來看，該地塊所在的松山湖區(qū)不僅是中部核心板塊，也是東莞房價的天花板所在地，如今周邊二手成交價在5-7.4萬/平米，新房市場供不應(yīng)求。
中原地產(chǎn)研究院指出，松山湖土地市場經(jīng)歷長期斷供后，2019恢復(fù)供應(yīng)，近四年僅供應(yīng)6宗地塊，其中2022年供應(yīng)一宗三限房，剔除三限房，總供應(yīng)不到4000套，5個項目中，4個開盤售罄，后期加推持續(xù)熱銷。
據(jù)悉，目前松山湖在售項目主要是去年出讓的華潤松湖潤府和華僑城松湖原岸，其中最近開盤的華僑城松湖原岸首開誠意登記高達(dá)1173人，最終967人搖號選房。
同時，在過去兩年地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，東莞樓市整體也不可避免地遇冷，但松山湖一二手價格依然相對堅挺。
其次，松山湖圖書館旁商住地體量本身并不大，占地面積約為3.41萬平方米，容積率2.5，建面約8.5萬平方米，是近年來松山湖出讓的面積最小的一宗宅地。
在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企拿地的普遍原則是“風(fēng)險可控+穩(wěn)定走貨”，因此對“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞。
本次拿地的幸運兒金地集團(tuán)是今年宣稱要重返土地市場的房企之一，其在輾轉(zhuǎn)多個城市土拍市場后于3月份在西安首拿地，體量也不算大，總價約為3.4億元。
在東莞摘地的同一日，金地還在競爭激烈的上海土拍中收獲了兩宗地塊。其中單獨拿下一塊，另一宗與南通海欣實業(yè)聯(lián)合拿下，兩地塊總價約40.01億元。
金地集團(tuán)董事長凌克前不久對界面新聞表示，房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資，要實現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)，因此，金地今年會主動把握土地投資機會。
不過，在如今樓市緩慢復(fù)蘇、規(guī)?？s量以及結(jié)構(gòu)分化明顯的情況下，房企普遍選擇提高投資拿地要求。
據(jù)界面新聞了解，金地今年要求投資項目必須兼顧安全性、流動性。具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經(jīng)營層面，項目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。
這其實也是大多數(shù)房企今年的拿地共識。
在此背景下，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭越發(fā)白熱化，不少房企即便積極參拍也未能收獲一宗地塊。除了要有最高限價拿地的決策力外，房企摘得好地塊還得有足夠好的運氣。
據(jù)悉，成都有房企投拓人士穿上“紅內(nèi)褲”，上海土拍越秀和華發(fā)擺上橙子和香蕉，寓意“成交”，也有不少房企投拓人員在競拍前“燒香拜佛”。
當(dāng)然，在市場分化下，房企求的都是好地塊，地方政府也深知這一點。因此，東莞將這宗位于松山湖的優(yōu)質(zhì)地塊作為2023年第一拍或許也有造勢之意，畢竟在取消集中供地模式后，一炮打響對于全年賣地計劃的實現(xiàn)十分重要。
今年東莞計劃出讓33宗宅地，總用地約143.6萬平方米，是近4年來宅地供應(yīng)最少的一年，其中松山湖有兩宗商住地，除了已出讓的松山湖圖書館旁商住地外，還有1宗占地20萬平方米的大體量的商住地位于松山湖東部片區(qū)，暫定將于今年9月份出讓。
后續(xù)土拍表現(xiàn)很大程度也會受樓市表現(xiàn)影響。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月東莞一手住宅成交了40萬平方米，環(huán)比上漲48%，同比上漲191%，成交均價33606元/平方米，環(huán)比上漲11%，同比上漲13%；二手住宅共過戶了3911套，環(huán)比上漲60%，同比上漲411%；均價22957元/平方米，環(huán)比上漲5%，同比上漲20%。
車德銳指出，今年2、3月份以來，東莞的二手拋售潮開始出現(xiàn)，其一因為是在“小陽春”的誘惑下，有許多業(yè)主想通過一賣一買，置換更優(yōu)質(zhì)房源；其二是在“帶押過戶”等政策持續(xù)發(fā)力下，不少被壓制的購房需求在一季度得到集中釋放，促進(jìn)二手房市場交易活躍。
跟全國樓市整體表現(xiàn)一致，東莞樓市在經(jīng)歷2、3月份的回暖后已有所轉(zhuǎn)冷。
車德銳對界面新聞表示，當(dāng)前市場依然暗流涌動，五六月份之后會好轉(zhuǎn)，但市場也會呈現(xiàn)持續(xù)分化的態(tài)勢，區(qū)域分化、項目分化、品牌分化。