界面新聞記者 | 黃昱
在經(jīng)歷了以確保現(xiàn)金流安全為首要原則的一年半時間后，成功上岸的房企需要盡快恢復拿地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這將是決定接下來行業(yè)格局的重要分水嶺。
眾所周知，在2022年這行業(yè)最艱難的一年中，除了少數(shù)央國企外，大部分房企都大幅縮減了拿地。
對于今年的投資拿地方向，多家頭部房企在近期的業(yè)績會均表示，會換倉到核心城市、核心板塊。
當聚焦核心城市、核心板塊拿好地成為共識時，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭將更加白熱化。南京、杭州、蘇州、廣州、深圳等城市近期土拍都出現(xiàn)了觸頂搖號地塊，民企參與的積極性也有所提升，但土地獲取率并不樂觀。
換倉一二線城市
如今有勇氣召開2022年年度業(yè)績發(fā)布會直面媒體和投資者的房企，基本都是已成功上岸的的企業(yè)，也會是今年拿地的主力選手，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央國企，以及碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民企，以及以萬科為代表的混合所有制企業(yè)。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進入規(guī)?？s量、結(jié)構(gòu)性分化的階段，從低能級城市換倉到高能級城市，這是當前房企經(jīng)過行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。
最大央企開發(fā)商、去年晉升行業(yè)銷售規(guī)模第二的保利發(fā)展在近期發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，過去部分房企投資拿地以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目在遠郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。
部分弱二線和三四線等低城市的存貨，正成為房企急于甩掉的包袱。
招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰指出，2021年下半年到2022年很多房企出現(xiàn)危機，以及不少房企出現(xiàn)利潤大幅下滑的原因主要就是來自這些弱勢產(chǎn)品。
“三四線之王”碧桂園也從去年開始系統(tǒng)性調(diào)解土儲結(jié)構(gòu)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜指出，市場下行期，三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市，去年碧桂園雖然新增土儲不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會聚焦一二線核心城市的核心板塊。
2023年碧桂園已重啟拿地，優(yōu)中選優(yōu)、重質(zhì)輕量，計劃在3-5年的時間內(nèi)通過新增土儲布局的調(diào)整，將一二線對三四線的貨值比例從40比60提升至50比50，以支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。
另一家民營房企龍湖，也強調(diào)要聚焦核心城市的核心區(qū)域來布局。龍湖集團執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，2023年要嚴格投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，布局20個主力城市和14個機會城市。
“和前幾年相比，美的置業(yè)的布局已經(jīng)聚焦很多?！泵赖闹脴I(yè)董事會主席兼總裁郝恒樂指出，今年對土地的研判上會更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對不會多點開花，基本上圍繞已布局的這些區(qū)域，同時并不是這些區(qū)域的每一個城市都會增加，而是聚焦結(jié)構(gòu)性缺貨的城市。
對于“不差錢”的央國企來說，投資聚焦也是如今的核心策略。
在中海地產(chǎn)董事局主席顏建國看來，房地產(chǎn)行業(yè)重中的城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調(diào)整更大。
在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對進取，投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長，但特別看中項目的確定性和回報率。
去年以來，招商蛇口也在積極換倉，進一步聚焦其所劃定的“強心30城”和“深耕6+10城”，同時項目要求達到內(nèi)部要求的城市好、政策面好、團隊好、區(qū)域好的“5好”。
“從前兩個月的數(shù)據(jù)來看，樓市確實是有要復蘇的跡象，但結(jié)構(gòu)性機會明顯，市場分化越來越嚴重，不好的地方確實也賣不出去?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長林昭遠表示，公司現(xiàn)在是搶節(jié)點，比較好賣的項目就抓緊推出，抓緊去化，抓緊回流，回流之后抓緊去投資更好的機會的項目。
核心地塊競爭更激烈
民營房企也在重返土拍市場，但好地塊的競爭異常激烈。
碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜就在前不久的業(yè)績會上透露，核心城市的土拍主要通過公開招拍掛進行，目前碧桂園已參與北京、南京、成都、杭州、合肥等多個城市的土地競爭，但這類中簽率比較低，目前還沒有獲取相應(yīng)土地。
萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海也坦言，因為房企投資的集中度大，今年以來在公開招拍掛中成功獲取土地的幾率并不是很大，最近萬科也在研究差異化的投資策略。
龍湖是今年頭部民營房企中少有的已成功拿地的房企，在深圳和寧波均有斬獲。
在深圳3月31日組織的2023年首輪集中集中供地上，龍湖拿下兩宗地塊，其中一宗是觸頂搖號所得，競得價為17.96億元；同日在寧波土拍中，龍湖還以總價14.76億元奪一宗地塊，溢價率14.96%，為寧波本次土拍樓面價最高、總價最高的地塊。
金地也是宣稱要重返土地市場的房企之一。金地集團董事長凌克對界面新聞表示，房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資，金地今年會主動把握土地投資機會。
3月28日，金地在西安的土拍中，成功拿下浐灞生態(tài)區(qū)一宗計容面積約14.8萬平米的居住用地，這是他們今年首次在公開市場拿地。在這之前，金地集團已先后在北京、杭州、南京、蘇州等城市參與土地競拍。
憑借著資金優(yōu)勢，TOP10中的央國企仍是土地市場的主力軍。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)，以及混合所有制房企綠城中國今年一季度拿地金額均超過70億元。
4月4日，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在業(yè)績會上稱，公司的資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰此前也指出，去年房企都沒錢，很多地塊都以底價成交。今年以來，南京、杭州等城市都出現(xiàn)了搖號地塊，溢價提升，利潤較去年會有所收窄，但比過往來說，地價還是有所下降，利潤空間依然存在，關(guān)鍵還是要提高自身的操盤能力。
“有機會就多買一點，沒機會就少買一點。”建發(fā)房產(chǎn)管理層表示，今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整，大家拿地也都比較積極，2023年建發(fā)的拿地目標必然比2022年高，獲取的總貨值要超過2000億元。
在經(jīng)過此輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整后，能夠重返土地市場且積極拿地的房企并不多，在拿地上也會更謹慎，這一點從今年一季度的土拍市場表現(xiàn)也可以看出來。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額1930億元，拿地規(guī)模同比下降15%。
為了提高房企的拿地積極性，今年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高，但最終拿下地塊的仍以央國企為主。土拍市場整體仍處低迷，弱能級城市也在縮減2023供地量。
中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，今年一季度22城央國企拿地金額占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企參與積極性較高，北京、深圳、成都、蘇州以央國企為主，廣州、天津、鄭州市場熱度不足，仍有地方國資進場托底。
張凱表示，在近期銷售持續(xù)復蘇下，房企拿地與推盤意愿明顯增加。不過，市場分化愈發(fā)明顯，熱點城市的熱點地塊受到房企追捧，弱能級城市郊區(qū)地塊則回爐降價。