界面新聞記者 | 楊冰柯
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后，曾經(jīng)活躍在市場上的閩系、粵系等民營房企因深陷債務(wù)危機逐漸退出舞臺中心。
但在這個總量仍有十萬億規(guī)模以上的行業(yè)，也涌現(xiàn)出了一批新面孔，來自浙江的偉星房產(chǎn)便是其中的代表之一。
在3月28日杭州和寧波兩大熱點城市的土拍中，偉星房產(chǎn)再一次坐上了牌桌。與其第一次出現(xiàn)在杭州土地拍賣上一樣，低調(diào)但篤定，參拍的都是核心地塊，比如世紀(jì)城地塊。
遺憾的是，偉星房產(chǎn)這次沒有搖中意向地塊。
但在十天前，偉星曾在南京以31億元拿下當(dāng)?shù)厥飞系诙F的地塊，那次的運氣顯然比在杭州好。
最近兩年，偉星在杭州和南京的土拍中已多次現(xiàn)身。2021年底杭州的第三批集中供地中，偉星一度報名了9宗地，最終幸運搖中申花地塊。這一年，偉星房產(chǎn)的身影還接連出現(xiàn)在武漢、南京、合肥等多個熱點城市。
一位華東房企人士告訴界面新聞，這兩年在杭州、南京的土拍中常遇偉星，是個不容忽視的對手，其拿地決心大、參拍數(shù)量多，看起來資金也有保障。
在民營房企被陰霾籠罩，甚少參與土拍的背景下，一貫被人認(rèn)知為“賣紐扣”、“賣水管”的偉星卻在土地市場所向披靡，當(dāng)年一舉拿下19宗地，且開始著重布局熱點城市，進行全國化擴張。
雖然偉星在房地產(chǎn)業(yè)的聲名不大，但其早在1992就進入房地產(chǎn)業(yè)，并在杭州開發(fā)了第一個寫字樓項目偉星大廈。
后來，偉星多年盤踞在臨海、安徽蕪湖和馬鞍山等三四線城市，并未展現(xiàn)出多向外擴張的野心。
在偉星集團第五個5年計劃結(jié)束的2020年，變化開始發(fā)生。
這年7月，偉星集團董事長章卡鵬考察公司房地產(chǎn)項目，在談到后續(xù)發(fā)展問題上提到，未來隨著公司綜合競爭力和實力進一步凸顯，蕪湖和馬鞍山的市場不能再滿足偉星發(fā)展的時候，要尋機去新的城市發(fā)展。在進入新城市之前，要做好各方面的培育和沉淀準(zhǔn)備。
當(dāng)年9月，偉星便首入南京市場，以22.1億總價、13465元/平米的樓面價搖中江寧大學(xué)城G52地塊，邁出了向熱點城市擴張的第一步。
在2021年的經(jīng)營工作會議上，安徽公司總經(jīng)理盧韜表示，公司必須向周邊城市發(fā)展，在具體城市定位方面，目前重點是向合肥和長三角城市群拓展，同時關(guān)注當(dāng)下市場相對不火的中部省會城市。
從后來的拿地區(qū)域看，偉星房產(chǎn)正是按照規(guī)劃的戰(zhàn)略上進行擴張。
2021年，偉星共拿下19宗地，首次進入杭州、武漢等核心城市。據(jù)偉星房產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，這一年拿地總投入達到225億，同比增長127.4%。
從這年下半年開始，行業(yè)進入新一輪調(diào)控周期，大多民企開始在土地市場隱身，偉星房產(chǎn)卻逆勢擴張，它的拿地金額甚至已占到當(dāng)年營收的八成。2021年，偉星房產(chǎn)的營業(yè)收入為281.6億元，資金回籠約289.7億元。
隨著偉星房產(chǎn)的不斷擴張，內(nèi)部也對組織架構(gòu)調(diào)整為東部、浙江兩大區(qū)域公司，并確定了浙江、安徽為發(fā)展大本營。
2022年，偉星房產(chǎn)繼續(xù)在土地市場上大舉出擊，共斬獲20宗地塊，尤其重倉合肥市場，在合肥一舉拿下8宗地塊。
一位合肥市場人士稱，“去年偉星在合肥最活躍，每輪供地都有收獲，膽子也大，別家不敢拿的地它都敢接下。”
據(jù)界面新聞統(tǒng)計，2022年是偉星自成立以來拿地最多的一年，總金額高達243億元。
這意味著，在絕大部分民營房企收縮的兩年內(nèi)，偉星房產(chǎn)展現(xiàn)的是擴張野心，土地投資總額高達468億元。
偉星的大舉擴張，銷售業(yè)績也有直接體現(xiàn)，根據(jù)偉星披露的數(shù)據(jù)，2022年，偉星經(jīng)營業(yè)績再創(chuàng)新高，實現(xiàn)銷售額約333億元，三年內(nèi)實現(xiàn)了業(yè)績翻番。
2022年，偉星在進入的合肥、杭州、寧波、南京、武漢等城市項目銷售也有收獲，業(yè)績占比超當(dāng)年的50%。
這一年，偉星在幾個核心市場上表現(xiàn)都不錯。2022年的合肥市場，偉星城是肥東上半年銷售三冠王；在杭州，偉星星瓚頌錦府先后共五次開盤，最低中簽率僅10.09%。在克而瑞合肥排行榜上，偉星2022年銷售額117.18億，位于榜單第二名。
偉星房產(chǎn)的野心顯然不止于此。2022年，偉星官微就披露，通過三至五年的努力，計劃實現(xiàn)500-900億元的銷售規(guī)模。這意味著，在去年的銷售規(guī)模上還要實現(xiàn)翻倍。
作為一家小規(guī)模房企，偉星最近兩年在土地市場大手筆拿地，外界也對他的資金來源充滿疑問？
對此，偉星房產(chǎn)高管曾對外表示，偉星集團多年來的實業(yè)背景，帶給偉星房產(chǎn)的不僅僅是資金支持。
偉星房產(chǎn)是偉星集團旗下的控股企業(yè)，實控人為58歲的章卡鵬，最早是通過賣服飾上的紐扣起家，他是偉星集團的第三代掌門人。在他之前掌門人為明丕白和胡素文，章卡鵬與第一代掌門人明丕白為師徒。
創(chuàng)建于1976年9月的偉星集團，總部位于浙江臺州臨海，業(yè)務(wù)布局有服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、工藝飾品。目前旗下還擁有兩家上市公司偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ），主營業(yè)務(wù)分別是從事服飾輔料，塑料管道制造與銷售。
根據(jù)其財報，2021年偉星股份營收為33.56億元，利潤為5.28億元，目前2022年全年財務(wù)數(shù)據(jù)還沒有披露，僅2022年上半年，其營收為18.29億元，利潤3.12億元，同比增長32%。
另一家上市公司偉星新材2021年的營收為63.88億元，利潤為14.41億元；2022年上半年營收25.02億元，利潤達4.41億元。
顯然，以這兩家上市公司的營收和利潤表現(xiàn)，并不足以支持其同系統(tǒng)公司在土地市場高達幾百億的投資。
根據(jù)天眼查app顯示，早些年偉星房產(chǎn)也跟信托機構(gòu)、資管公司深度合作。
比如安徽偉星置業(yè)早期就多次將股權(quán)質(zhì)押給西藏信托有限公司、中國華融資產(chǎn)管理有限公司、西部信托有限公司、招商財富資產(chǎn)管理公司等。臨海市偉星房產(chǎn)也曾將股權(quán)質(zhì)押給萬向信托等。目前，這些股權(quán)質(zhì)押均已失效。
另外，偉星也有自己的資產(chǎn)公司即浙江偉星資產(chǎn)管理有限公司，其股東為臨海彗星集團有限公司和偉星集團有限公司。同時，偉星集團對外投資企業(yè)中，也有TCL資本、金研資本、浙江股權(quán)交易中心等資產(chǎn)管理機構(gòu)。
根據(jù)天眼查app，偉星旗下的多家房產(chǎn)公司早期的股東中都有臨海彗星集團身影。這意味著，偉星在擴張階段，也曾借助過信托、資管等融資路徑籌集資金。
一位接近偉星的人士告訴界面新聞，偉星和章卡鵬在資本領(lǐng)域多有涉及，這些渠道這兩年給他的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張帶來了很大資金支持。
值得一提的是，在不少頭部房企于土拍市場偃旗息鼓之時，偉星房產(chǎn)已成為土地市場尤其是長三角土地市場上的新秀。
目前豪賭長三角熱點城市的偉星房產(chǎn)，能否在當(dāng)前市場環(huán)境下突圍，高額投資是否見效，依然充滿著挑戰(zhàn)。