界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

“行業(yè)集中度還將提高，中海地產(chǎn)要持續(xù)提升市場(chǎng)占有率。”

在3月31日中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)給投資者釋放出積極的擴(kuò)張信號(hào)，并成為主流房企中首個(gè)明確提出要在2023年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額20%這一高增長(zhǎng)目標(biāo)的房企，此外也提出商業(yè)收入要增長(zhǎng)30%，利潤(rùn)穩(wěn)中有升。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，顏建國(guó)認(rèn)為，市場(chǎng)規(guī)模適度下降后會(huì)穩(wěn)下來(lái)，目前的主流觀點(diǎn)是會(huì)穩(wěn)定在每年10萬(wàn)億左右，“市場(chǎng)規(guī)模仍然足夠大，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)?！?/span>

過(guò)去一年半，地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了艱難時(shí)刻。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下降42.3%，權(quán)益銷(xiāo)售額同比下降42.2%，為1998年內(nèi)地商品房制度改革以來(lái)降幅最大的一年。

受此影響，銷(xiāo)售和營(yíng)收、利潤(rùn)的下降已成為房企普遍面臨的困境，素有“利潤(rùn)之王”的中海地產(chǎn)也受到影響。

據(jù)中海地產(chǎn)2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，其去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約為2947.6億元，雖然同比下降20%，但市占率從2021年的2.03%上升至2.21%；總收入為1803.2億元，同比下降25.6%；受存貨減值、匯兌損失等影響，核心凈利潤(rùn)也有下降，去年為244億元，保持行業(yè)領(lǐng)先。

在地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮已成為共同認(rèn)知的情況下，中海地產(chǎn)實(shí)定下高增長(zhǎng)目標(biāo)的底氣何在？

顏建國(guó)表示，中海地產(chǎn)有“進(jìn)”的資源。過(guò)去兩年，中海地產(chǎn)投資購(gòu)地金額行業(yè)領(lǐng)先，今年的可售貨值約7900億元(不含 2023 年新購(gòu)地增加的貨量)，可售貨值居行業(yè)前列。過(guò)去一年多，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少，公司新增項(xiàng)目的回報(bào)率顯著提升。

在房地產(chǎn)的深度調(diào)整期，央國(guó)企迎來(lái)逆勢(shì)拿地的好時(shí)機(jī)，在近一兩年的土地市場(chǎng)中場(chǎng)唱主角，基本以底價(jià)拿地。

2022年，中海地產(chǎn)系列公司新增土儲(chǔ)50宗，總購(gòu)地金額約為1208.7億元，新增總貨值約2403.4億元，其中中海地產(chǎn)集團(tuán)新增土儲(chǔ)40宗，購(gòu)地金額為1107.2億元，新增貨值約為2139.4億元。

從投資拿地的布局來(lái)看，中海地產(chǎn)進(jìn)一步聚焦高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。據(jù)悉，202年，中海地產(chǎn)在北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占總新增貨值的比例為48.1%，一二線城市的貨值占87%。

在顏建國(guó)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)城市會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。

此外，抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，中海地產(chǎn)也積極尋求并購(gòu)發(fā)展，去年在廣州、上海、 成都等城市并購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，并購(gòu)?fù)度?06.6億元。 顏建國(guó)表示，今年中海地產(chǎn)將繼續(xù)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超指出，中海地產(chǎn)的可售貨量行業(yè)領(lǐng)先是近兩年堅(jiān)持聚焦投資的結(jié)果，內(nèi)部肯定有比20%銷(xiāo)售增長(zhǎng)更高的目標(biāo)。同時(shí)在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，但特別看中項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率。

央國(guó)企的最大優(yōu)勢(shì)就是在資金。

就中海地產(chǎn)而言，即便在融資艱難的2022年，其境內(nèi)外融資渠道依然通暢、融資成本也更低。2022年，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本3.57%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

截至2022年底，中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率59.1%，凈借貸比率 45.2%，繼續(xù)保持在“綠檔”，在手現(xiàn)金人民幣1103.1億元。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的看法，顏建國(guó)表示，房地產(chǎn)正處于上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，也是決定房企未來(lái)發(fā)展前景的關(guān)鍵期，房企都在積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。下半場(chǎng)的新發(fā)展模式，與上半場(chǎng)的舊模式對(duì)比，有三大變化。

首先，是市場(chǎng)環(huán)境變化。房地產(chǎn)上半場(chǎng)是高速增長(zhǎng)的賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)是存量市場(chǎng)，是買(mǎi)方市場(chǎng)。其次是企業(yè)增長(zhǎng)方式變化。舊模式下，房企以土地為王，重規(guī)模擴(kuò)張，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)。新模式下，房企要以客戶為本，效益優(yōu)先，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，聚焦主業(yè)，聚焦細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

最后，是企業(yè)管理變革。顏建國(guó)指出，舊模式下，房企的管理相對(duì)粗放，行業(yè)高增長(zhǎng)掩蓋了企業(yè)內(nèi)控管理缺失。新模式下，房企要快速提升精細(xì)化、 標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化管理水平，持續(xù)推進(jìn)公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化。