界面新聞記者 | 黃昱
“行業(yè)集中度還將提高，中海地產要持續(xù)提升市場占有率。”
在3月31日中海地產的業(yè)績發(fā)布會上，中海地產董事局主席顏建國給投資者釋放出積極的擴張信號，并成為主流房企中首個明確提出要在2023年實現(xiàn)合約銷售額20%這一高增長目標的房企，此外也提出商業(yè)收入要增長30%，利潤穩(wěn)中有升。
對于房地產行業(yè)形勢，顏建國認為，市場規(guī)模適度下降后會穩(wěn)下來，目前的主流觀點是會穩(wěn)定在每年10萬億左右，“市場規(guī)模仍然足夠大，房地產仍然是一個大行業(yè)、好行業(yè)?！?/span>
過去一年半，地產行業(yè)走過了艱難時刻?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強房企銷售總額同比下降42.3%，權益銷售額同比下降42.2%，為1998年內地商品房制度改革以來降幅最大的一年。
受此影響，銷售和營收、利潤的下降已成為房企普遍面臨的困境，素有“利潤之王”的中海地產也受到影響。
據(jù)中海地產2022年業(yè)績報告，其去年實現(xiàn)銷售約為2947.6億元，雖然同比下降20%，但市占率從2021年的2.03%上升至2.21%；總收入為1803.2億元，同比下降25.6%；受存貨減值、匯兌損失等影響，核心凈利潤也有下降，去年為244億元，保持行業(yè)領先。
在地產行業(yè)規(guī)模收縮已成為共同認知的情況下，中海地產實定下高增長目標的底氣何在？
顏建國表示，中海地產有“進”的資源。過去兩年，中海地產投資購地金額行業(yè)領先，今年的可售貨值約7900億元(不含 2023 年新購地增加的貨量)，可售貨值居行業(yè)前列。過去一年多，土地市場競爭減少，公司新增項目的回報率顯著提升。
在房地產的深度調整期，央國企迎來逆勢拿地的好時機，在近一兩年的土地市場中場唱主角，基本以底價拿地。
2022年，中海地產系列公司新增土儲50宗，總購地金額約為1208.7億元，新增總貨值約2403.4億元，其中中海地產集團新增土儲40宗，購地金額為1107.2億元，新增貨值約為2139.4億元。
從投資拿地的布局來看，中海地產進一步聚焦高能級城市的優(yōu)質資產，優(yōu)中選優(yōu)。據(jù)悉，202年，中海地產在北上廣深四個一線城市的新增貨值占總新增貨值的比例為48.1%，一二線城市的貨值占87%。
在顏建國看來，房地產行業(yè)城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。
此外，抓住行業(yè)洗牌機遇，中海地產也積極尋求并購發(fā)展，去年在廣州、上海、 成都等城市并購相關項目的股權，并購投入106.6億元。 顏建國表示，今年中海地產將繼續(xù)尋求并購機會。
中海地產行政總裁張智超指出，中海地產的可售貨量行業(yè)領先是近兩年堅持聚焦投資的結果，內部肯定有比20%銷售增長更高的目標。同時在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海地產今年的投資仍將相對進取，投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長，但特別看中項目的確定性和回報率。
央國企的最大優(yōu)勢就是在資金。
就中海地產而言，即便在融資艱難的2022年，其境內外融資渠道依然通暢、融資成本也更低。2022年，中海地產的加權平均融資成本3.57%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。
截至2022年底，中海地產的資產負債率59.1%，凈借貸比率 45.2%，繼續(xù)保持在“綠檔”，在手現(xiàn)金人民幣1103.1億元。
對于房地產行業(yè)的看法，顏建國表示，房地產正處于上下半場轉折期，也是決定房企未來發(fā)展前景的關鍵期，房企都在積極向新發(fā)展模式轉型。下半場的新發(fā)展模式，與上半場的舊模式對比，有三大變化。
首先，是市場環(huán)境變化。房地產上半場是高速增長的賣方市場，房地產下半場是存量市場，是買方市場。其次是企業(yè)增長方式變化。舊模式下，房企以土地為王，重規(guī)模擴張，高負債、高杠桿、高周轉。新模式下，房企要以客戶為本，效益優(yōu)先，保持財務穩(wěn)健，聚焦主業(yè)，聚焦細分市場的機會。
最后，是企業(yè)管理變革。顏建國指出，舊模式下，房企的管理相對粗放，行業(yè)高增長掩蓋了企業(yè)內控管理缺失。新模式下，房企要快速提升精細化、 標準化、數(shù)字化管理水平，持續(xù)推進公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化。