文｜丁祖昱評樓市

房企資金面臨銷售與融資雙重擠壓的困境正在緩解。

在今年一季度房地產市場的穩(wěn)步修復行情下，銷售端的壓力正在逐漸消解，融資端壓力仍在。

1-2月TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

目前房企運營改善的核心還是在銷售端。房企需要有更多的耐心，等待預期修復，需求端改善。只有市場筑底回升，銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

融資端的好消息更多還是在政策層面。進入2023年，房企融資政策從此前“救項目”轉至“救項目與救企業(yè)并存”，目前受益房企僅限于優(yōu)質房企及白名單企業(yè)。

數據更有說服力。2023年一季度，CRIC監(jiān)測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%，仍呈現繼續(xù)下滑的趨勢。

融資層面也并非沒有好消息。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產的另一種方式。

我們認為，房企在銷售端的壓力在今年將得到一定緩解。一季度市場表現為止跌回升，但目前行業(yè)信心仍處在歷史相對低位。今年二三季度房企銷售能否延續(xù)企穩(wěn)修復的預期，還取決于居民需求和購買力的恢復情況、以及企業(yè)的供應規(guī)模。

整體行業(yè)面融資仍未全面回暖。對于持有優(yōu)質物業(yè)的房企，我們建議可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，可有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。

01 銷售：業(yè)績修復，降幅收窄

2023年一季度，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應自低位回升，中國房地產市場整體表現為穩(wěn)步修復的行情。

尤其是2月之后，百強房企整體業(yè)績表現為同環(huán)比增長、止跌回升，但也有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。

1-2月TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

1-2月，超4成百強房企累計業(yè)績同比增長，其中累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數量達到27家。

其中，TOP30梯隊房企累計業(yè)績同比增長的企業(yè)數量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)，業(yè)績表現突出。

我們也必須看到，全國商品房銷售規(guī)模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。房屋新開工面積、房地產開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也都降到谷底。

目前，行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀估計是止跌。

02 融資：總量同比降38%，成本降至4.01%

2022年四季度以來，雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。此次河南省制定的白名單以地方性民企為主，一定程度上為這類企業(yè)提供了政府信用背書，有助于增加融資機會。

實際上，2023年一季度，CRIC監(jiān)測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%。

從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內債券融資成本3.58%，較2022年全年略上升了0.04個百分點。

境外融資成本較高主要為期內萬達發(fā)行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。

雖然境內及境外發(fā)債成本均有上升，但由于境內發(fā)債占比有所攀升，整體發(fā)債融資成本呈現下滑趨勢。2023年一季度整體新增債券類融資成本4.01%，較2022年全年下降0.22個百分點。

目前，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企。在境外，部分優(yōu)質房企通過內保外貸完成了境外融資，但對大部分企業(yè)來說，境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

同時，今年房企配股融資的熱情也相對高漲，但這種融資方式并不具有可持續(xù)性。

可見，在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

一季度，房企債券到期總規(guī)模為2246億元，同期，房企的債券發(fā)行規(guī)模僅833億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模170%，這也意味著，房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

銷售和融資，是房企資金最重要的兩大來源。當融資全面開閘短期無望時，市場銷售的恢復成為房企唯一的指望。

市場恢復，保障銷售回款也成為房企最主要的資金來源。我們建議，各地對新、老項目的預售資金的監(jiān)管尺度進行更為細致的劃分，為房企釋放合理的流動資金。

融資端，今年房企債務到期的壓力依然較大，建議房企關注不動產私募投資基金的機會。

當前，不動產私募投資基金的投資范圍已擴大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內的特定居住用房以及商業(yè)經營用房和基礎設施項目三大類資產，持有相關物業(yè)類型的房企有望獲益。