界面新聞記者 | 黃昱
對獨(dú)立性的強(qiáng)調(diào)成為此輪上市物管企業(yè)2022年業(yè)績會上的主題詞之一。
3月28日，卓越商企服務(wù)董事會主席李曉平在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，目前物管行業(yè)競爭格局有兩個特點(diǎn)，一是市場化競爭加劇，二是對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性依賴在減少。
時間回到2020年，那是物管企業(yè)上市的最高潮期，相較于企業(yè)的第三方拓展能力，彼時資本市場似乎更青睞關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司能為企業(yè)帶來的管理面積增量。
但近兩年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，上市物管公司也籠罩著陰霾，增長、盈利、應(yīng)收賬款及現(xiàn)金流均承壓，不僅估值受挫，還備受外界對物管企業(yè)對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司“輸血”的質(zhì)疑，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司對上市物管企業(yè)的角色更多從依賴轉(zhuǎn)為拖累。
卓越商企服務(wù)總經(jīng)理郭瑩表示，如今物管企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的獨(dú)立性更加凸顯重要性。
3月28日，萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全也在業(yè)績會上指出，當(dāng)前的行業(yè)情況再次引發(fā)對物業(yè)企業(yè)擺脫開發(fā)商行業(yè)依賴，以及推進(jìn)客戶多元化需要的第三方獨(dú)立性的思考。
對于卓越商企服務(wù)而言，因為關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司卓越集團(tuán)本身就不是在規(guī)模上有明顯優(yōu)勢的企業(yè)，所以其一直都更強(qiáng)調(diào)市場化競爭的能力。
李曉平指出，市場化收入占卓越商企服務(wù)主要的部分，所以更適應(yīng)市場化競爭。
卓越商企服務(wù)2022年業(yè)績報告顯示，2022年其總合約管理面積7006萬平方米，較上一年同期增長23%；在管面積5376萬平方米，較上一年同期增長31%，其中管理第三方的物業(yè)面積占比65%。
從營收來看，2022年其營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)35.3億元，同比微增1.7%，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)28.15億元。第三方業(yè)務(wù)持續(xù)增長，占基本物業(yè)服務(wù)收入的58%，占總收入的46%。
卓越商企服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理楊志東表示，在第三方外拓上，卓越商企服務(wù)取得了歷年來最好的業(yè)績——年化合同額超過5.7億元。
與大多數(shù)物管企業(yè)不同，卓越商企服務(wù)優(yōu)勢更在于商務(wù)物業(yè)賽道，商務(wù)物業(yè)服務(wù)占基本物業(yè)服務(wù)收入的77%。
然而，市場化獲取的第三方業(yè)務(wù)的毛利率客觀上低于卓越自有高端商寫項目，一定程度上拉低了卓越商企服務(wù)的整體毛利率。
財報數(shù)據(jù)顯示，2022年卓越商企服務(wù)毛利率23.9%，同比下降3.8個百分點(diǎn)；歸母凈利潤4.03億元，同比下降20.9%，剔除2021年底出售2家收并購公司影響后同比下降15.7%。
除第三方業(yè)務(wù)占比逐年增大外，影響卓越商企服務(wù)毛利率原因還是有三點(diǎn)，1、階段性影響因素：PM商寫項目因疫情對停車場、中央空調(diào)收入影響毛利率下降2%；2、部分單一客戶因經(jīng)濟(jì)周期影響降本。3、非業(yè)主增值業(yè)務(wù)毛利率下降。
盡管第三方占比拖累了整體毛利率，卓越商企服務(wù)未來還是要進(jìn)一步加大第三方占比。
郭瑩進(jìn)一步解釋稱，第三方服務(wù)的毛利率是市場化的水平，目前大概是12-15%，，公司更多希望通過擴(kuò)大規(guī)模來增加收入，在基本物業(yè)維持毛利率的基礎(chǔ)上同時加大延伸增值服務(wù)的邊界，另外則是通過公司治理水平的提高，利用數(shù)字化和管理機(jī)制降本增效。
對于規(guī)模和利潤率的平衡，李曉平也表示，行業(yè)的毛利大概在15到20%之間，公司主要希望穩(wěn)定在比較穩(wěn)健的水平，這是我們的平衡點(diǎn)。從商企自身來看，由于公司在第三方市場的能力比較強(qiáng)，規(guī)模增長和對利潤的要求就會比較好平衡，未來希望優(yōu)勢帶來更好的溢價。
對于收并購，卓越商企服務(wù)管理層有與其它公司不同看法，在2022年并沒有做太多的收并購。
郭瑩認(rèn)為， 2022年市場估值還是偏高，不是一個非常好的收購機(jī)會。但這并不代表卓越商企服務(wù)不關(guān)注收并購機(jī)會。
“2022年底我們加強(qiáng)了收并購的部門力量，未來公司的收并購一方面是為了戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域的補(bǔ)強(qiáng)，在目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行本地化，進(jìn)行有一定規(guī)模的非住為主的標(biāo)的股權(quán)合作，第二個就是就是新賽道的業(yè)務(wù)。”
對于接下來的業(yè)績走勢，郭瑩表示，2023年從一開始公司的業(yè)務(wù)就呈現(xiàn)出較好的增長勢頭，預(yù)估今年業(yè)績有一個較好的恢復(fù)性增長。