界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
上市半年后，萬(wàn)物云發(fā)布首份年度業(yè)績(jī)報(bào)告，這份報(bào)告延續(xù)了母公司萬(wàn)科的風(fēng)格——充滿了對(duì)行業(yè)及自身發(fā)展戰(zhàn)略的思考。
但作為當(dāng)前物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬(wàn)物云的這份成績(jī)單卻略顯成色不足，增收不增利。
2022年，萬(wàn)物云的總收入同比增長(zhǎng)27%至約301.1億元，毛利同比增長(zhǎng)5.2%至42.3億元；凈利潤(rùn)約為15.9億元，同比下降7.5%，歸母凈利潤(rùn)約為15.1億元，同比下降9.4%。
面對(duì)凈利潤(rùn)下滑，萬(wàn)物云在對(duì)外的業(yè)績(jī)宣傳中，將EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）放在了更醒目的位置，并成為物管行業(yè)中第一個(gè)使用EBITDA來衡量運(yùn)營(yíng)能力的公司。
萬(wàn)物云2022年的EBITDA為28.4億元，同比增長(zhǎng)7.6%，相較凈利潤(rùn)的下滑，這確實(shí)是一個(gè)更好看的數(shù)字。
與凈利潤(rùn)相比，EBITDA剔除了利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷的影響，其中折舊及攤銷屬于非現(xiàn)金項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)金流沒有直接影響，但卻是導(dǎo)致萬(wàn)物云凈利潤(rùn)下滑的最主要原因。
3月28日，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋道，每家公司記錄收并購(gòu)帶來的商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的方式不同，萬(wàn)物云選擇以大比例計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行10年客戶關(guān)系攤銷、部分進(jìn)入商譽(yù)的模型。
避免受折舊攤銷等波動(dòng)影響判斷，這是萬(wàn)物云使用EBITDA來衡量年度運(yùn)營(yíng)能力的重要原因。
財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)物云2022年的折舊及攤銷總額約為8.5億元，同比增加116%，其中最主要的是過往收購(gòu)陽(yáng)光智博（陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司）和伯恩物業(yè)（三盛集團(tuán)旗下物業(yè)公司）所帶來客戶關(guān)系攤銷，總額達(dá)約5.7億元，同比增長(zhǎng)約195%。
萬(wàn)物云的無(wú)形資產(chǎn)主要包括歷史收購(gòu)產(chǎn)生的客戶關(guān)系、商譽(yù)。提到商譽(yù)，另一家物管龍頭碧桂園服務(wù)首次影響更大，在其發(fā)布的2022年盈利警告中，收購(gòu)帶來的商譽(yù)減值成為碧桂園服務(wù)凈利潤(rùn)大幅下滑的主要原因之一。
與碧桂園服務(wù)不同，在收購(gòu)的賬務(wù)處理上，萬(wàn)物云將部分收購(gòu)溢價(jià)計(jì)入客戶關(guān)系并進(jìn)行攤銷，即對(duì)無(wú)形資產(chǎn)中因歷史收購(gòu)帶來的待執(zhí)行物業(yè)管理合同價(jià)值的攤銷。
簡(jiǎn)單來理解，無(wú)論是計(jì)入客戶關(guān)系攤銷還是商譽(yù)減值，都是溢價(jià)收購(gòu)所帶來影響。因?yàn)榇蟛糠质召?gòu)溢價(jià)計(jì)入了客戶關(guān)系攤銷，經(jīng)過萬(wàn)物云的減值評(píng)估，其在2022年并未存在商譽(yù)減值。
2021年是物業(yè)市場(chǎng)收并購(gòu)最火熱的一年，當(dāng)時(shí)物管公司估值處于高峰，被收購(gòu)標(biāo)的也水漲船高，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是高額的商譽(yù)與無(wú)形資產(chǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年，上市物業(yè)企業(yè)市盈率中位數(shù)一度高達(dá)46.7倍。
萬(wàn)物云在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，2022年，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長(zhǎng)模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開發(fā)商出險(xiǎn)也導(dǎo)致了被并購(gòu)物企的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和壞賬增加，對(duì)賬面的商譽(yù)帶來挑戰(zhàn)。
對(duì)收并購(gòu)進(jìn)行反思，這是朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上重點(diǎn)談及的行業(yè)反思之一，另外兩個(gè)反思是獨(dú)立性和增值服務(wù)。
朱保全指出，一旦將高價(jià)收購(gòu)來的無(wú)形資產(chǎn)100%計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表中，資產(chǎn)負(fù)債表一定是變重的，而一旦像萬(wàn)物云這樣計(jì)入大量的攤銷，就會(huì)對(duì)當(dāng)前的利潤(rùn)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響，這是在幾年前大家基于高PE倍數(shù)下并購(gòu)要去反思的事情。
不過，朱保全認(rèn)為，需要反思的不是高溢價(jià)，而是反思到底什么是商譽(yù)，除了買入合同、收入外，到底還有什么？
除了溢價(jià)收購(gòu)帶來的折舊攤銷外，萬(wàn)物云凈利潤(rùn)有所下滑，主要還由于部分業(yè)務(wù)下半年收入不及預(yù)期，以及毛利潤(rùn)下降所致。2022年萬(wàn)物云整體毛利率約為14.1%，同比減少2.9個(gè)百分點(diǎn)。
比較罕見的是，管理面積已在行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的萬(wàn)物云并未在2022年年報(bào)中公布在管面積及合約管理面積，濃墨重筆的則是“蝶城”戰(zhàn)略，這是萬(wàn)物云去年以來最重要的一項(xiàng)戰(zhàn)略工作。
萬(wàn)物云于2021年提出了“街道戰(zhàn)略”，也就是基于其在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)的能力，將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20-30分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，這個(gè)服務(wù)圈被稱為“蝶城”（Onewo Town）。
一切戰(zhàn)略圍繞著濃度，“蝶城”是萬(wàn)物云未來十年的戰(zhàn)略。在萬(wàn)物云的規(guī)劃中，通過“蝶城”把圈內(nèi)的社區(qū)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，商企物業(yè)服務(wù)和城市空間有效結(jié)合起來，從中發(fā)掘更多商機(jī)。
朱保全透露，萬(wàn)物云在選擇了100個(gè)城市中3402條最有價(jià)值的街道，選擇其中15757個(gè)項(xiàng)目作為萬(wàn)物云的目標(biāo)項(xiàng)目。
業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2022年底，萬(wàn)物云的蝶城總數(shù)從2021年的459個(gè)增長(zhǎng)到584個(gè)，完成38個(gè)蝶城的流程改造。2023年，其預(yù)期將實(shí)現(xiàn)超過100個(gè)蝶城的試點(diǎn)、探索及迭代。