作為監(jiān)管機構選定的首批示范性發(fā)債民營房企之一，美的置業(yè)安穩(wěn)渡過了地產行業(yè)最艱難的一年半，不僅債務結構持續(xù)優(yōu)化，還難得地獲得了合理的盈利。

美的置業(yè)2022年全年業(yè)績公告顯示，其營業(yè)收入為736億元，核心凈利潤39億元，對比同行普遍虧損的業(yè)績，這是一個不錯的成績。截至2022年底，美的置業(yè)凈負債率合理控制為43.9%，三道紅線成功轉綠。

3月27日，美的置業(yè)召開的2022年業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，面對行業(yè)的深刻變化，美的置業(yè)的戰(zhàn)略是在不斷調整的，但基本原則依舊是高質量、可持續(xù)經營，追求各個指標良性安全健康的發(fā)展，不簡單追求單一規(guī)模的擴張。

因此可以看到，即便融資渠道相對通暢，美的置業(yè)在投資拿地上始終保持謹慎的態(tài)度。

郝恒樂指出，2022年，美的置業(yè)僅新增了一塊位于上海的土地，在存量合作項目的股權收購方面則做了大量的工作?！爸饕紤]是我們的土地儲備還是比較充足，最終要做結構的優(yōu)化，而不是在增量上做太多文章?！?/span>

從低能級城市換倉到高能級城市，這是當前房企經過行業(yè)深度調整后的主流選擇。

美的置業(yè)自2019年就開始進行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉型，逐步減少甚至放棄原來存量相對低能級一些的城市。

在此背景下，2019年以來，美的置業(yè)的新增土儲基本分布在能級比較高的城市，覆蓋長三角、大粵港澳大灣區(qū)及一二線及強三線核心城市。

過去一年，美的置業(yè)在土儲方面的工作則繼續(xù)圍繞改善和聚焦展開，具體包括存量土儲汰劣存優(yōu)、新增土儲優(yōu)質高量。

數(shù)據(jù)顯示，2022年美的置業(yè)新增土儲貨值約為67.5億元，絕大部分來自對9個存量合作項目的股權收購，新增權益貨值63億元，以二線城市為主。

謹慎投資的同時，美的置業(yè)在2022年還退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值9.5億元，以較低成本退出柳州、九江、岳陽、大理等城市能級差的城市。

調整之后，2022年美的置業(yè)新增權益貨值，二線及以上占比為94%，長三角和大灣區(qū)占比合計50%。

截止到2022年，美的置業(yè)總土儲3206萬平方米，土儲面積權益比為70%，較2021年上升3%。其中二線及以上城市的土儲面積為2131萬平方米，占比66%，與2021年持平；長三角和大灣區(qū)的土儲面積為1671萬平方米，占比52%，與2021年持平。

 “和前幾年相比，美的置業(yè)的布局已經聚焦很多?！焙潞銟分赋?，今年公司會積極動態(tài)地研究優(yōu)質土地，捕捉投資機會，并且根據(jù)每個城市的去化速度進行結構性的補貨。

郝恒樂強調，今年對土地的研判上會更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對不會多點開花，基本上圍繞已布局的這些區(qū)域，同時并不是這些區(qū)域的每一個城市都會增加，而是聚焦結構性缺貨的城市。

從銷售來看，美的置業(yè)高能級城市貢獻占比持續(xù)提升。2022年，美的置業(yè)公司實現(xiàn)合同銷售額792億元，其中二線及以上城市銷售占比達82%，同比增加4個百分點。與此同時，在長三角和大灣區(qū)的銷售占比達65%,銷售集中度進一步提升。

得益于區(qū)域深耕和城市升級策略，美的置業(yè)銷售均價也有所上漲，2022年合約銷售均價逆勢增長8%至12546元/平方米，體現(xiàn)出較強的穿越周期能力。

回到當前市場最關注的財務狀況，這是美的置業(yè)得以穩(wěn)步穿越行業(yè)周期的根本支撐。

截至2022年底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量264億元，銀行授信額度1527億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1080億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。

在手握充足現(xiàn)金總量同時，美的置業(yè)融資成本持續(xù)下降，加權平均融資成本降至4.62%，新增債務加權平均融資成本為4.52%，同比下降11BP。

此外，各項財務指標持續(xù)優(yōu)化，有序控制杠桿穩(wěn)步邁入綠檔。截至2022年底，美的置業(yè)合理控制凈負債率，下降至43.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.60，扣預資產負債率穩(wěn)步下降至68.2%。

截止到2022年底，美的置業(yè)有息負債人民幣485億元，同比下降14%；其中，銀行借款和債券融資合計占比86%，同比上升6%。

值得一提的是，美的置業(yè)沒有以其自身為債務主體的美元債。2023年到期公司債券6筆，合計51.44億元，已清償20.04億元，還債壓力小。為確保流動性安全，美的置業(yè)內部制定了24個月資金鏈安全預警機制，整體抗風險能力持續(xù)增強。

財務管理及融資一直都是美的置業(yè)的優(yōu)勢，這與其制造業(yè)基因存在很大關系，股東美的控股為其融資起到了很大的信用背書作用。

繼2022年1月成為年內首家成功發(fā)行中票的內房股民企，美的置業(yè)接連與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農業(yè)銀行達成戰(zhàn)略合作，手握750億元專項額度。

同年11月，美的置業(yè)與超過10家主流銀行達成戰(zhàn)略合作，獲得授信金額超千億。作為“第二支箭”支持的首批房企，美的置業(yè)還成功獲批中國銀行間市場交易商協(xié)會150億元中票額度。

在民營房企普遍融資困難的情況下，美的置業(yè)成為首批創(chuàng)設信用保護合約發(fā)債示范房企，全年共成功發(fā)行27.5億公司債。

美的置業(yè)首席財務官林戈表示，股東的背景和美的的品牌對美的置業(yè)無形的支持。2022年美的置業(yè)融資口相對來說是很從容的，因為在股東的支持下可以順利發(fā)債，如去年25億元中債增進擔保發(fā)行的中票就有股東提供的反擔保。

隨著行業(yè)管理紅利時代，房企在深耕地產主業(yè)的同時，同樣需要具備多元賽道競爭能力。

對于未來的發(fā)展戰(zhàn)略，郝恒樂稱，美的置業(yè)一定是堅守開發(fā)業(yè)務的基本盤，因為這是持續(xù)不斷地有市場需求的長期行業(yè)。同時美的置業(yè)也會在房地產開發(fā)業(yè)務鏈上深挖里面的發(fā)展空間，持續(xù)地推動相關多元化的經營業(yè)務，包括智能家居、裝配業(yè)務、物業(yè)服務還有特色商業(yè)。