界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
REITs的市場(chǎng)功能、基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排正在被進(jìn)一步健全完善，以推進(jìn)其常態(tài)化發(fā)行工作。
3月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，近日已發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，并將進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。
整體來(lái)看，《通知》共提出了4方面12條措施，來(lái)進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
首先是加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
其中最值得注意的是，在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，此次試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型也拓寬到消費(fèi)領(lǐng)域。
“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”《通知》明確，項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“支持商業(yè)地產(chǎn)REITS是在當(dāng)前支持消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的大戰(zhàn)略的背景下出臺(tái)的，比如提到的商場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等都是與消費(fèi)息息相關(guān)的，這些商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過(guò)REITs的方式來(lái)提供增量的資金支持。”
戴德梁行指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出進(jìn)一步豐富了公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，為中國(guó)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容注入了新動(dòng)能，也為眾多優(yōu)質(zhì)的持有型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接資本市場(chǎng)提供了新方向。是繼物流、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，正式宣布支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自公募REITs出臺(tái)后，全國(guó)工業(yè)物流的成交從2021年約260億升至2022年約470億。2022年保障性租賃住房納入公募REITs 后，也成了新的風(fēng)口。相反，此前未納入可發(fā)行范圍的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)歷三年疫情從2021年全國(guó)約530億成交額，跌至2022年僅112億成交。
戴德梁行認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開(kāi)，為獨(dú)立商業(yè)運(yùn)營(yíng)商優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的退出提供了新路徑，市場(chǎng)流動(dòng)性得到增加，加之不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的展開(kāi)，未來(lái)零售賽道相信會(huì)吸引更多投資人的關(guān)注。
易居智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示，這意味著在原來(lái)保障性租賃住房的REITs創(chuàng)新基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的改革過(guò)程。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新進(jìn)入到積極的重要的一步。
值得注意的是，此類(lèi)REITs創(chuàng)新，相關(guān)資金是不能流入到商品住宅開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，這就要求我們明確創(chuàng)新的邊界，防范出現(xiàn)各類(lèi)炒作或金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
《通知》還分類(lèi)調(diào)整了項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。其中，申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
在保租房領(lǐng)域，證監(jiān)會(huì)表示，落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
根據(jù)最新規(guī)定，擴(kuò)募發(fā)行也將進(jìn)一步常態(tài)化。證監(jiān)會(huì)明確，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行上市。
此次還將擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍。證監(jiān)會(huì)表示支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，企業(yè)可通過(guò)剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來(lái)源、降低運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)行要求。
而在REITs進(jìn)一步常態(tài)化之下，“將能充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。”劉水對(duì)界面新聞表示。
除此之外，二級(jí)市場(chǎng)也有望得到進(jìn)一步建設(shè)。《通知》明確，將健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)做市商的考核評(píng)價(jià)，督促其積極履行做市義務(wù)。此外，還將適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。
根據(jù)《通知》，在完善審核注冊(cè)機(jī)制方面，將優(yōu)化審核注冊(cè)流程，明確大類(lèi)資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。在規(guī)范與發(fā)展方面，將突出以“管資產(chǎn)”為核心，構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。
在凝聚合力推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展方面，將完善重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類(lèi)問(wèn)題，推動(dòng)完善配套政策，抓緊推動(dòng)REITs專(zhuān)項(xiàng)立法。
證監(jiān)會(huì)指出，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過(guò)800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類(lèi)型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。
“下一步，證監(jiān)會(huì)將圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用?！弊C監(jiān)會(huì)表示。