文｜丁祖昱評(píng)樓市

2023年至今，多個(gè)城市完成了集中供地，從出讓結(jié)果來(lái)看，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)回暖明顯，先是杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，再是蘇州園區(qū)樓板價(jià)再創(chuàng)新高，近日，南京土拍也迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，整體溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

集中供地以來(lái)，長(zhǎng)三角一直都是最受歡迎的區(qū)域，在整體市場(chǎng)承壓的2022年，房企投資金額中近五成位于長(zhǎng)三角。

進(jìn)入2023年，隨著市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)也已率先出現(xiàn)了回暖征兆，在這其中有零星民企代表開(kāi)始拿地，雖然以個(gè)案為主，但算是個(gè)積極的信號(hào)。

我們認(rèn)為，2023年房企是否恢復(fù)投資，主要還是看規(guī)模民企是否開(kāi)始拿地。

南京土拍“開(kāi)門(mén)紅”

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出讓?zhuān)蔀槔^杭州、蘇州后長(zhǎng)三角第三個(gè)進(jìn)行集中供地出讓的熱點(diǎn)城市。

南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬(wàn)方，起拍總價(jià)163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規(guī)模降低了四成，但是地塊質(zhì)量較優(yōu)，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門(mén)板塊。

在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍。

從出讓結(jié)果來(lái)看，11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競(jìng)拍至搖號(hào)階段，另外3宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，整體成交溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

其中關(guān)注度最高的建鄴區(qū)G03號(hào)地塊，在12輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)階段，最后一輪競(jìng)價(jià)中報(bào)價(jià)直接從28.6億元增加至30.9億元，達(dá)到最高限價(jià)，成交樓板價(jià)為43173元/平方米，較之前周邊成交的國(guó)貿(mào)G70地塊樓板價(jià)提升約2500元/平方米，成為建鄴區(qū)樓板價(jià)第二高的地塊。

此次南京土地市場(chǎng)的高熱，除了部分地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越以外，也與近期南京購(gòu)房政策持續(xù)寬松、市場(chǎng)的回暖、行業(yè)的預(yù)期回升有較大關(guān)聯(lián)。

杭州、蘇州熱度高

不僅僅是南京，從2023年至今的集中供地情況來(lái)看，除了1月12日寧波土拍競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著之外，杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

2023年2月7日和21日，杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，分別是2022年最后一批集中供應(yīng)和2023年第一批集中供應(yīng)，這兩次土拍前后僅差了14天，總出讓金額達(dá)到271.8億元。

具體來(lái)看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來(lái)自熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢(qián)江新城二期、余杭未來(lái)科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，參拍房企數(shù)量超過(guò)60家，最終8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格、進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中最熱門(mén)的蕭山市北地塊出現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)搶的局面。

蘇州方面，2月16日開(kāi)啟了2023年首輪集中土拍，一批次6宗地均成功出讓?zhuān)偝山唤?7.4萬(wàn)平方米，成交總金額83.9億元。

雖然供應(yīng)體量較低，但質(zhì)量上相對(duì)較佳，11宗地塊中，有3宗來(lái)自園區(qū)（2月16日競(jìng)拍）、4宗來(lái)自獅山（2月23日競(jìng)拍），均位于配套完善的熱點(diǎn)板塊，屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

尤其是園區(qū)湖西地塊，起始樓面價(jià)高達(dá)31000元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)起拍單價(jià)新高，加之區(qū)位優(yōu)越、所在板塊宅地?cái)喙┒嗄?，該地塊經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)拍，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，共有31位競(jìng)買(mǎi)人參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。最終成交總價(jià)36.43億元，成交樓板價(jià)35650元/平方米，溢價(jià)率15.00%。

在該地塊的帶動(dòng)之下，蘇州土拍熱度大幅回升，整體溢價(jià)率達(dá)到6.07%，超過(guò)了2022年任意一輪次。

個(gè)別民企代表開(kāi)始拿地

自2021年集中供地以來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域一直都是房企的投資熱點(diǎn)，2022年全年，有近五成房企投資金額位于長(zhǎng)三角。

從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來(lái)看，2023年的土地市場(chǎng)熱度明顯上漲，長(zhǎng)三角地市也或?qū)⒙氏然嘏?/p>

在這其中，我們看到了個(gè)別民企代表開(kāi)始拿地的積極信號(hào)。如，杭州兩次土拍中，中天美好、興耀房地產(chǎn)、新城控股、濱江房產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽(yáng)山水、偉星房產(chǎn)等浙系民企均有斬獲；南京土拍中，偉星還搖得了南京首輪土拍中最熱門(mén)地塊，這也是偉星今年繼杭州之后在22城拿的第二宗地。

同時(shí)，久未露面的外地房企也出現(xiàn)在了競(jìng)得名單中，如蘇州土拍吳中光福地塊被山西萬(wàn)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司底價(jià)拿下；杭州土拍兩宗蕭山地塊分別被南通市政和南通神輝置業(yè)收入囊中。

但需要注意的是，無(wú)論是杭州、蘇州、南京還是其他城市，目前拿地主力依舊是央國(guó)企，且熱門(mén)地塊主要落入國(guó)央企囊中。

我們認(rèn)為，要判斷房企投資是否恢復(fù)，主要還是看規(guī)模民企是否開(kāi)始拿地，但目前來(lái)看，民企雖然有個(gè)別代表拿地，但投資還未普遍復(fù)蘇。

整體來(lái)看，雖然這些城市在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，出現(xiàn)了回暖，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場(chǎng)仍是高度集中。

從目前的土拍情況來(lái)看，市場(chǎng)所期待看到的，其實(shí)是另一類(lèi)規(guī)模較大、且許久未有投資動(dòng)作的民企現(xiàn)身，但遺憾的是，從目前這幾個(gè)土拍熱點(diǎn)城市來(lái)看，此類(lèi)民企仍未現(xiàn)身，這在一定程度上也說(shuō)明規(guī)模民企投資仍處在弱復(fù)蘇的狀態(tài)之中。

我們期待，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整后，未來(lái)將有更多民企走進(jìn)土拍市場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度的回升。尤其是部分去年在集中供地中沒(méi)有或少量拿地的民企，無(wú)論是出于補(bǔ)倉(cāng)需求，還是隨著市場(chǎng)復(fù)蘇而恢復(fù)投資，“換倉(cāng)提質(zhì)”都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。