文|江瀚視野觀察
在中國房地產(chǎn)市場上，有一個非常特殊的產(chǎn)業(yè)，這就是房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)（俗稱房產(chǎn)中介），伴隨著中國房地產(chǎn)市場的全面向好，房產(chǎn)中介也曾經(jīng)是全國最炙手可熱的存在，但是疫情3年，房產(chǎn)中介可謂是步履蹣跚，如今市場全面放開，很多人都在問房產(chǎn)中介的好日子是不是要回來了？
一、房地產(chǎn)小陽春和貝殼扭虧
國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)。2023年2月份，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)及住房需求進一步釋放，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲。
從環(huán)比看，2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同﹔二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。
各種有關房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集推出。繼全國超30個城市出臺公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金助力購房者支付購房款或者償還房貸，實行“一人購房全家?guī)汀焙?，全國又有包括杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水及海南省全省等多個城市陸續(xù)下調(diào)了首套個人住房公積金貸款利率。
就在數(shù)據(jù)發(fā)布后不久，著名的房產(chǎn)中介上市公司貝殼也發(fā)布了自己的財報，據(jù)中國經(jīng)營報的報道，房產(chǎn)交易服務平臺貝殼發(fā)布2022年第四季度和全年財務業(yè)績。去年全年，貝殼平臺實現(xiàn)營收607億元，同比下降24.9%。營收下降主要受去年疫情反復及市場整體下滑影響，據(jù)了解，貝殼平臺去年實現(xiàn)(GTV總交易額)26096億元，同比下降32.3%。
值得關注的是，其中四季度，貝殼凈收入為167億元，超出業(yè)績指引上限和市場的一致預期，凈利潤為3.72億元。財報顯示，貝殼存量房成交額全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場水平。貝殼新房成交額去年全年同比下降42%，和市場基本持平，四季度同比下降26%，優(yōu)于市場水平。
在可比口徑下，貝殼的家裝家居業(yè)務全年實現(xiàn)合同額69億元，逆市同比提升31%。而且貝殼租房業(yè)務全年在管規(guī)模上突破了12萬間。平臺模式的能力價值和延展性得到進一步驗證。后續(xù)看，春節(jié)后一二線城市二手房成交面積修復顯著，2023年房屋中介市場有望發(fā)力。
二、房產(chǎn)中介的好日子要回來了嗎？
面對著當前房地產(chǎn)市場的小陽春，以及貝殼從去年四季度開始全面扭虧的數(shù)據(jù)，很多人不禁想問房產(chǎn)中介的好日子要回來了嗎？我們該如何看待房產(chǎn)中介的發(fā)展？
首先，房地產(chǎn)市場的復蘇與回暖已經(jīng)成為大勢所趨。近年來，伴隨著“房住不炒”理念的逐漸深入人心，各種宏觀調(diào)控政策已經(jīng)成功遏制了房地產(chǎn)市場的過快上漲勢頭，再加上疫情等一些不可抗力因素的影響，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)低迷了相當長的一段時間。
在房地產(chǎn)市場相對低迷的同時，作為房地產(chǎn)市場的衍生產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)中介市場也同樣進入了緩慢發(fā)展的狀態(tài)，作為一個龐大的市場，房產(chǎn)中介市場包括了二手房、新房、租賃等多個領域。在過去幾年中，由于政策調(diào)控以及市場環(huán)境的變化，房產(chǎn)中介市場經(jīng)歷了一段低迷期，這段時間堪稱是中國房產(chǎn)中介領域的寒冬期。
如今，從去年下半年開始，整個市場開始呈現(xiàn)出了明顯的變化趨勢，一方面，從政策層面來說，經(jīng)歷了一段時間的政策從嚴之后，在一城一策政策的影響下，一些二三線城市特別是房地產(chǎn)已經(jīng)處于超低狀態(tài)的城市開始逐漸放寬了房地產(chǎn)市場的限制，房地產(chǎn)市場逐漸松綁的趨勢開始形成。另一方面，在長期較為寬松貨幣政策的影響下，各家商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)市場的信貸投放力度開始加大，各地對于房地產(chǎn)公積金政策也開始放松，在商貸與公積金共同作用的影響下，房地產(chǎn)市場回暖的趨勢開始逐漸明顯。
因此，站在宏觀大局的角度進行分析，中國房地產(chǎn)市場復蘇的趨勢已經(jīng)開始逐漸形成，市場向好的態(tài)勢也開始展現(xiàn)出來。
其次，房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)的機會也逐漸開始出現(xiàn)。我們仔細研究貝殼的財報就會發(fā)現(xiàn)，作為中國最大的房產(chǎn)中介企業(yè)，貝殼本身的業(yè)務范圍涵蓋了從二手房、新房、租房、家裝等眾多領域，可以說就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上下游各大主要關聯(lián)方。
如今，伴隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)的機會已經(jīng)開始出現(xiàn)，這就是二手房的交易甚至在不少城市比新房交易還進一步回暖。這是因為，這些年伴隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不少城市的主要核心城區(qū)的地塊都已經(jīng)完成了開發(fā)，這就逐漸形成了一個特殊的趨勢，這就是房地產(chǎn)市場的新盤主要集中在各大城市的較為偏遠或者新建的新區(qū)，本身市場影響力較為有限，反觀二手房，由于二手房市場不少準新房開始逐漸滿五年，一些較為優(yōu)質(zhì)的準新房開始在市場上出現(xiàn)，給二手房市場帶來了更多更好的選擇。
在這種趨勢此消彼長之下，各地的房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)出房產(chǎn)中介的火熱超過新盤銷售，二手房復蘇的速度超過新房的大趨勢，這種趨勢給貝殼這樣的二手房交易業(yè)務為主體的企業(yè)提供了更多的機會，這無疑是當前房地產(chǎn)市場一個較為顯著的特點。
第三，房產(chǎn)中介的好日子要回來了嗎？我們仔細研究這些年各家房產(chǎn)中介的變化，就會發(fā)現(xiàn)經(jīng)過了多年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)中介特別是那種簡簡單單只是帶人看房撮合交易的中介已經(jīng)越來越難以在市場上有自己的一席之地，中國的房產(chǎn)中介特別是頭部房產(chǎn)中介正在向著更加全面的房產(chǎn)顧問的方向轉(zhuǎn)變，正如同當前國人找媳婦需要“上得了廳堂，下得了廚房”一樣，當前對于房產(chǎn)中介的要求是在懂房子態(tài)度好的同時，要懂政策、懂金融、懂房屋設計甚至還要懂些風水，這也讓房產(chǎn)中介這個原先門檻很低的職業(yè)逐漸成為了一個容易進但難以精進的職業(yè)。
面對著房地產(chǎn)市場的回暖，各個小區(qū)中房產(chǎn)中介的身影逐漸變得多起來，而房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)也開始逐漸二八分化，一方面，原先的粗放式的開店拉人的模式已經(jīng)逐漸被當前的房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)所拋棄，另一方面，房產(chǎn)中介的全量化業(yè)務開始逐漸出現(xiàn)，房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)開始向著上下游全面擴張，從上游擴張的角度來說，以貝殼為代表的的房產(chǎn)中介企業(yè)開始全面涉足新房交易市場，從房產(chǎn)商的手中搶售樓處的控制權。從下游增長的角度來說，房產(chǎn)中介開始全面布局家裝與家具市場，大型房產(chǎn)中介都開始全面布局或收購屬于自己的家裝企業(yè)、家具企業(yè)，力求在房產(chǎn)市場上獲得更多的收入。
因此，對于當前的房地產(chǎn)市場來說，房產(chǎn)中介一方面終于熬過了那段最艱難的歲月，另一方面也在市場的競爭中開始全面布局全生態(tài)，用全互聯(lián)網(wǎng)+全生態(tài)的方式找更多的機會。所以，復蘇的曙光出來了，但是好日子只屬于那些真正熬出頭的巨頭們。