文| 獨(dú)角金融 付影

自古以來(lái)，國(guó)人就講究安家置業(yè)、落地生根，因此房地產(chǎn)行業(yè)始終是重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一?；蛟S，作為外資獨(dú)資壽險(xiǎn)公司友邦人壽保險(xiǎn)有限公司（下稱“友邦人壽”），也正是看到了這一點(diǎn)，自去年下半年開始持續(xù)加碼國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)。

三個(gè)月前，友邦人壽以50.3億元獲得上海北外灘89街坊商業(yè)后，近日，這家險(xiǎn)企又拿下了一塊地，友邦人壽收購(gòu)了上海金創(chuàng)大廈4棟物業(yè)組合，總投資金額逾32億元。

據(jù)“澎湃新聞”援引消息人士稱，作為買家的友邦人壽，自2022年下半年以來(lái)持續(xù)加倉(cāng)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)，總投資金額已經(jīng)超過(guò)200億元。

險(xiǎn)企投資地塊以投資為主，自用為輔，因此購(gòu)地?zé)o可厚非。不過(guò)，2022年至今，友邦人壽被監(jiān)管層“點(diǎn)名”三次，在此背景下，該險(xiǎn)企又該如何在投資地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)抓好主業(yè)？

1、200億投資不動(dòng)產(chǎn)

香港中環(huán)干諾道中1號(hào)，友邦金融大廈坐落于此。該棟甲級(jí)商業(yè)大廈樓有37層，聚焦了包括瑞聯(lián)銀行、中國(guó)信達(dá)、中國(guó)民生金融控股有限公司等高規(guī)格租戶。

在上海核心地段北外灘，友邦人壽還占據(jù)了一處地標(biāo)型項(xiàng)目。2022年12月，友邦人壽官網(wǎng)披露，以50.3億元投得上實(shí)發(fā)展（600748.SH）的項(xiàng)目公司上海實(shí)森的控股權(quán)，從而獲得上海北外灘89街坊商業(yè)、辦公及文化綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。

“此項(xiàng)目是友邦人壽成立以來(lái)進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)?！庇寻钊藟酃倬W(wǎng)稱，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總投資不超過(guò)87億元。此投資項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金。

此前，友邦人壽不動(dòng)產(chǎn)投資相對(duì)集中于港澳地區(qū)。除了友邦金融大廈，友邦的投資物業(yè)還包括香港的友邦大廈、友邦香港大樓以及澳門的友邦金融廣場(chǎng)等。

去年下半年以來(lái)，友邦人壽持續(xù)加碼國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，投資項(xiàng)目包括上海北外灘89街坊項(xiàng)目、凱德人民基金、DNE物流基金、京東產(chǎn)發(fā)三期物流基金等多個(gè)項(xiàng)目。

友邦人壽母公司友邦保險(xiǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，其投資物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)47.16億美元，約合人民幣329億元，當(dāng)年投資物業(yè)的租金收入為1.66億美元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮表示，友邦人壽大手筆投資不動(dòng)產(chǎn)，一方面來(lái)自資產(chǎn)配置需求，另一方面是看到房地產(chǎn)政策松綁動(dòng)作，在政策松綁預(yù)期下，險(xiǎn)資投資增持也是順應(yīng)政策環(huán)境趨勢(shì)，加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例。

他認(rèn)為，險(xiǎn)資回歸主業(yè)，一方面需要不斷提升自身合規(guī)性，另一方面需要提升專業(yè)服務(wù)能力，通過(guò)加大不動(dòng)產(chǎn)配置，提升潛在投資回報(bào)預(yù)期，但保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)本質(zhì)上還是需要回歸主業(yè)，提升專業(yè)服務(wù)能力和合規(guī)性水平。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，主要是為了浮存金（即保戶向保險(xiǎn)公司繳納的保費(fèi)）能夠保值增值，所以，險(xiǎn)資會(huì)長(zhǎng)期持有流動(dòng)性好的商業(yè)物業(yè)，包括長(zhǎng)租公寓，以及有持續(xù)的租金收入的物業(yè)，投資對(duì)象一般以一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的為主，因?yàn)檫@些物業(yè)安全性及流動(dòng)性相對(duì)較好，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

2、部分險(xiǎn)企投資地產(chǎn)栽“跟頭”

資金雄厚的險(xiǎn)企一直是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的大買家。

根據(jù)保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)顯示，截至2月8日，今年已有7個(gè)險(xiǎn)資大額不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目發(fā)布，這7個(gè)項(xiàng)目由三家保險(xiǎn)公司投資，涉及資金超過(guò)600億元，是2022年同期金額的10倍以上。

險(xiǎn)資曾被房企奉為最堅(jiān)實(shí)的后盾，雙方之間的合作在2020年曾迎來(lái)一波高潮。包括2020年1月太平人壽以19.07億元舉牌大悅城成為第二大股東；2020年，金科股份成功引進(jìn)陽(yáng)光保險(xiǎn)等重要戰(zhàn)略協(xié)同股東。

柏文喜稱，險(xiǎn)資熱衷于投資一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)組合，主要因?yàn)?，目前地產(chǎn)行業(yè)處于低潮期，物業(yè)的整體估值相對(duì)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)比較低，當(dāng)經(jīng)濟(jì)回暖、樓市回暖的時(shí)候出售，容易獲得比較可觀的收益。

值得注意的是，2021年，隨著宏觀政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，曾經(jīng)火熱入局的險(xiǎn)企也開始撤離地產(chǎn)行業(yè)。

2022年，包括泰康人壽、君康人壽、大家人壽、和諧健康等保險(xiǎn)公司都有相應(yīng)的減持行為。也有保險(xiǎn)公司在地產(chǎn)投資項(xiàng)目上損失不小。例如，中融人壽因房地產(chǎn)投資失利產(chǎn)生虧損，泰康人壽及泰康養(yǎng)老入股陽(yáng)光城（000671.SZ）不到一年半，浮虧過(guò)半，最終選擇忍痛離場(chǎng)。

“泰康系”與陽(yáng)光城的甜蜜“婚姻”還要從2020年9月說(shuō)起。彼時(shí)，陽(yáng)光城公告稱，泰康人壽與泰康養(yǎng)老與陽(yáng)光城前第二大股東上海嘉聞約定，從上海嘉聞受讓13.53%的股份，共計(jì)約5.5億股，轉(zhuǎn)讓單價(jià)6.09元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約合33.78億元。

為此，陽(yáng)光城控股股東陽(yáng)光集團(tuán)以及實(shí)控人吳潔、林騰蛟與泰康簽署了10年業(yè)績(jī)對(duì)賭計(jì)劃，以2019年歸母凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)，前5年歸母凈利潤(rùn)每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，且前5年歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元。

不久，陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)開始變臉。根據(jù)2021年三季度陽(yáng)光城財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，前三季度該公司扣非母凈利潤(rùn)同比減少96.89%，加上一系列的人事變動(dòng)，其中泰康方面提名的兩名董事陳奕倫、以及姜佳立的陸續(xù)辭職，雙方曾定下的10年“蜜月協(xié)議”僅合作不足2年就不歡而散。

截至2022年9月1日，泰康人壽通過(guò)大宗交易和集中競(jìng)價(jià)的方式合計(jì)減持其持有的公司無(wú)限售條件流通股1.65億股，占公司總股本3.99%，此次減持計(jì)劃已實(shí)施完畢。

從投資時(shí)間看，險(xiǎn)企減持地產(chǎn)公司的時(shí)間上都是在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬之時(shí)。友邦人壽此時(shí)進(jìn)入，正是地產(chǎn)利好政策頻出的時(shí)間。

柏文喜認(rèn)為，險(xiǎn)企對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資標(biāo)的的選擇非常重要，反之，一旦將資金投入很難賣的出去的物業(yè)，安全性與流動(dòng)性均無(wú)法保證，收益也就成了水中花鏡中月。

3、一年被“點(diǎn)名”三次，主業(yè)與買地如何雙管齊下？

接連的砸錢投資不動(dòng)產(chǎn)的喜訊，并不能掩蓋友邦人壽因償付能力數(shù)據(jù)不真實(shí)問(wèn)題而被通報(bào)的記憶。

2023年開年伊始，銀保監(jiān)會(huì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部（償付能力監(jiān)管部）發(fā)布關(guān)于4家保險(xiǎn)公司償付能力數(shù)據(jù)不真實(shí)問(wèn)題的通報(bào)，其中友邦人壽因三項(xiàng)違規(guī)而上榜。

其中，友邦人壽被指出償付能力數(shù)據(jù)存在三大問(wèn)題，包括未按規(guī)定計(jì)提最低資本、未按規(guī)定計(jì)量實(shí)際資本、風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)填報(bào)不真實(shí)等。

具體來(lái)看，在少計(jì)提最低資本上，該公司2022年2季度償付能力報(bào)告中，部分非基礎(chǔ)資產(chǎn)穿透錯(cuò)誤，債券分類不準(zhǔn)確，少計(jì)提最低資本209萬(wàn)元。

在計(jì)量實(shí)際資本上，友邦人壽再保險(xiǎn)系統(tǒng)中未及時(shí)攤回再保理賠款1827.2萬(wàn)元，當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收分保賬款少計(jì)1827.2萬(wàn)元，導(dǎo)致2022年1季度償付能力報(bào)告中的核心一級(jí)資本少計(jì)2108萬(wàn)元。

2022年2季度，在友邦人壽的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)中，核保核賠人員數(shù)量、總經(jīng)理室成員及中心支公司總經(jīng)理離職人數(shù)、評(píng)估期之前4個(gè)季度保險(xiǎn)公司合計(jì)投訴次數(shù)、報(bào)案支付時(shí)效、數(shù)據(jù)差錯(cuò)率等18項(xiàng)數(shù)據(jù)填報(bào)不實(shí)。

針對(duì)上述情況，友邦人壽曾表示，公司已于2022年三季度完成整改。根據(jù)2022年第三季度償付能力報(bào)告顯示，公司第三季度綜合償付能力充足率為379.76%，與前一季度相比提升了5.5個(gè)百分點(diǎn)；核心償付能力充足率為228.01%，較前一季度提升了7.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖源：友邦人壽第三季度償付能力報(bào)告

這并不是2022年友邦人壽第一次被點(diǎn)名。2020年10月，友邦人壽北京、廣東兩地公司先后收到罰單。其中，北京公司主要問(wèn)題在于“存在唆使、誘導(dǎo)保險(xiǎn)代理人進(jìn)行違背誠(chéng)信義務(wù)的活動(dòng)而被處罰”；廣東公司則因?yàn)椤笆褂煤`導(dǎo)性表述的產(chǎn)品宣傳資料對(duì)代理人進(jìn)行培訓(xùn)；未按照規(guī)定使用經(jīng)備案的保險(xiǎn)費(fèi)率；給予投保人保險(xiǎn)合同約定以外的其他利益”。

如果將時(shí)間再往前拉長(zhǎng)一點(diǎn)，2022年4月18日，銀保監(jiān)會(huì)向友邦人壽下發(fā)《風(fēng)險(xiǎn)提示函》，指出公司報(bào)送的2021年四季度保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理匹配報(bào)告中，“資金運(yùn)用比例監(jiān)管”數(shù)值較實(shí)際數(shù)值存在誤差，并對(duì)其提出監(jiān)管要求。

險(xiǎn)企在投資地產(chǎn)的同時(shí)，又該如何抓好主業(yè)？柏文喜認(rèn)為，險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)與抓好主業(yè)并不矛盾，一方面做好壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)，另外一方面，需要把通過(guò)個(gè)人壽險(xiǎn)聚集起來(lái)的浮存金做好投資組合和投資布局，能夠使浮存金保值增值，這樣才能保證壽險(xiǎn)公司有足夠的償付能力，以及實(shí)現(xiàn)賬面資產(chǎn)的升值。

當(dāng)然，壽險(xiǎn)公司也不能因?yàn)檫^(guò)度的投資不動(dòng)產(chǎn)而忽視投資組合、資產(chǎn)組合的流動(dòng)性，導(dǎo)致償付能力下降，也就是說(shuō)客戶出險(xiǎn)的時(shí)候如果現(xiàn)金流不充裕，就會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性和償付能力出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)受到監(jiān)管部門的關(guān)注和處罰，因此，險(xiǎn)企要做好自身的收益和流動(dòng)性的平衡問(wèn)題。

你對(duì)友邦人壽了解多少？是否買過(guò)這家的保險(xiǎn)產(chǎn)品，服務(wù)如何？評(píng)論區(qū)聊聊吧。