文|每日財報 呂明俠
“做難而正確的事”，是貝殼找房（02423.HK；BEKE.US）創(chuàng)始人之前常說的一句話。但時至今日，“正確的事”附帶的“困難”仍在考驗著貝殼。
圍繞房地產市場開展業(yè)務，渠道和內在規(guī)則就像是兩條腿，貝殼找房就屬于跑得比較快的那一類，這也讓它成為了互聯(lián)網房產行業(yè)中市值、收入規(guī)模最高的企業(yè)。
如果按照交易額計算，貝殼找房是互聯(lián)網行業(yè)的第三名，排在阿里和京東之后。以2021年數據為準，阿里和京東的GMV分別為7.5萬億元、4.2萬億元，貝殼找房的總GTV（成交額）為3.85萬億元。
但也不能忽視，房產行業(yè)因萬億規(guī)模持續(xù)吸引著眾多參與者，其實貝殼找房從成立的那一刻起就不缺少競爭對手，甚至它的對手還變得越來越多。尤其目前，房地產行業(yè)不比當年，相關輻射到的領域基本都陷入內卷，不是既往矛盾突出，就是都在試圖尋求突破。
如此環(huán)境發(fā)展下，貝殼找房還能如過往“獨善其身”嗎？
房企與中介矛盾再爆發(fā)
一直以來，房企和中介的渠道之戰(zhàn)就沒有停歇過，貝殼找房身上也多次遇到此類事件。
近期，就有市場消息稱，鏈家與中海在北京鬧掰。事因北京中海拖欠渠道費用，北京鏈家決定不再為其帶客。
雖然雙方均否認了停止合作的傳言，但《每日財報》研究員在鏈家官網的北京“新房”版塊搜索“中海”字樣，僅出現(xiàn)中海云庭及中海學仕里兩個項目；在貝殼找房APP上雖顯示有多個樓盤，卻在品牌房企引導頁已不見中海地產的品牌渠道。
事實上，兩者的矛盾拉扯已經足有三年時間。2019年年底，由于綠城旗下一項目同時找了其他帶客團隊，貝殼找房向其發(fā)布通知，要求停客解約，否則停止合作。該通知字里行間，措辭強硬。彼時，關于“渠道綁架房企”的討論沸沸揚揚，還一度迫使貝殼找房創(chuàng)始人左暉在深夜回應輿論。
而不愿被渠道綁架的開發(fā)商們則也在嘗試自建銷售渠道，比如線上直播賣房、全民經紀人等等，客觀上也影響到了貝殼的業(yè)務。
要知道，貝殼是鏈家在2018年推出的針對其房產經紀業(yè)務的線上版本，換言之也可以簡單理解為，鏈家門店是針對線下業(yè)務的品牌，而貝殼則是鏈家針對線上業(yè)務所推出的“鏈家線上版”。
其實回歸現(xiàn)實因素，對于此事演變的背景，就是樓市持續(xù)下行、現(xiàn)金流出現(xiàn)狀況的房企增多，不同城市又分化明顯，房企與渠道商的既有問題才會被激發(fā)。
有業(yè)內人士表示，自行業(yè)調整周期以來，自渠就成了房企裁員優(yōu)化的第一梯隊，實際上大部分公司自渠都是編外，也叫“小蜜蜂”，但是分銷比、客戶來源等能力都比不上渠道商，因此裁掉自渠雇傭外渠又開始興起。
略顯骨感的基本面
貝殼誕生于國內地產高歌猛進的風口。
2001年，鏈家第一家門店于北京開業(yè)。3年之后，鏈家已擁有30個門店。2015年，鏈家合并了11家房產中介，彼時還是典型的重資產企業(yè)。2018年，貝殼脫胎于鏈家，定位于技術驅動的品質居住服務平臺。
2020年8月14日，在紐交所掛牌上市是貝殼的高光時刻，此后市值一度突破600億美金。原本意氣風發(fā)，希望在疫情形勢下走出一條逆風飛揚的路線，但進入2021年，先是創(chuàng)始人左暉年中病逝，后是年底突遭渾水做空，與各類事件伴生的，是國內房地產市場進入了低潮期。由此，貝殼在美股的表現(xiàn)才“一落千丈”。
就業(yè)績來看，2019年-2021年，貝殼凈利潤分別為-21.8億、27.78億和-5.25億元，經歷由虧轉盈再轉虧的過程，2022年三季度，貝殼又扭虧為盈，當季凈利潤達到7.16億元，似乎暫未踏上穩(wěn)定盈利的道路。
（制圖：每日財報）
毛利方面，2019至2021年，貝殼找房的毛利潤分別為112.68億、168.60億和158.19億元；毛利率為24.49%、23.92%和19.59%。2022年前三季度，其毛利潤為48億元，毛利率為27%。
據《每日財報》觀察，貝殼的2022年前三季度業(yè)績再度為盈，或主要來自于“緊衣縮食”。貝殼執(zhí)行董事兼首席財務官徐濤也對此業(yè)績表示，“這是實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果。”
實際上，早在2021年10月，貝殼就被傳將上海分布的研發(fā)、金融、品牌等部門進行優(yōu)化；進入2022年，又傳出針對二手和新房交易服務事業(yè)群員工優(yōu)化10%；以及“啟動新一輪裁員”等消息。
但凡事有利弊，縮減之下，截至2022年9月30日，貝殼旗下門店數量為41398家，同比減少23.3%；活躍門店數量為39713家，同比減少19.7%。旗下經紀人量402630名，同比減少21.9%；活躍經紀人量372718名，同比減少20.4%。
由此也可預期，若一旦貝殼重啟擴張，凈利怎么走尤未可知。況且，縮減開支很可能將不利于企業(yè)長遠戰(zhàn)略布局、可持續(xù)發(fā)展。
正在謀求轉型
盡管在2022年11月底，地產政策迎來“第三支箭”，疫情管控政策的放開也對地產行業(yè)形成利好，但就整個四季度乃至今年來說，市場反應或還需要時間。
就目前的地產市場而言，還是可以用尷尬來形容。一方面，人口紅利不再，市場已經由增量時代進入了存量房的時代。另一方面，隨著人民生活水平的提高，居民也不再滿足于簡單的居住環(huán)境，而是對優(yōu)質生活的向往與日俱增，這使得裝飾裝修、家具配套等相關行業(yè)，進入全新的發(fā)展時代。
因以房屋買賣為主業(yè)，也就意味著貝殼未來的成交額仍要受到市場情勢左右，一旦未來樓市再波動，貝殼的業(yè)績穩(wěn)定性仍有較大風險。而且說白了，上述與房企之間的矛盾也來自于此。所以，貝殼找房很有必要尋找新的業(yè)務開拓方向。
《每日財報》關注到，貝殼管理層其實已經意識到了這一點，公司董事長兼CEO彭永東此前就反復提到“一體兩翼”，作為相關應對。
具體來說，“一體”指的是貝殼的業(yè)務核心——二手房交易服務業(yè)務，而“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群，這有點像此前部分房企在多元化布局時提出的“三駕馬車”“一基兩翼一龍頭”的模式，意味著貝殼已經著手拓展賽道。
不過，新賽道的角逐似乎并不容易。畢竟，家裝領域的玩家不斷涌現(xiàn)，除了原有傳統(tǒng)品牌紅星美凱龍、居然之家等，拼多多、字節(jié)跳動、美團點評等企業(yè)也相繼跨界涌入，整個賽道正變得越來越擁擠。
至此也可以見得，作為國內最大的地產中介公司，貝殼的陣痛或許還要持續(xù)幾年。但話說回來，以如今的行業(yè)背景來看，早轉型早嘗試對其未必是一件壞事。接下來，在不確定性的業(yè)績之余，貝殼更需要在未來的存量市場里，趁早找到自己的位置。