記者 | 黃昱 實(shí)習(xí)記者 操子怡
為提振持續(xù)低迷的樓市銷(xiāo)售，2023年以來(lái)，各地方政府延續(xù)去年以來(lái)的政策主旨，因城施策，密集打開(kāi)限制需求釋放的枷鎖。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，2023年已有超60個(gè)城市陸續(xù)優(yōu)化樓市政策，不僅包括廣州、北京這類(lèi)一線(xiàn)城市，還包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、佛山等二線(xiàn)城市，核心一二線(xiàn)城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)增強(qiáng)。
政策優(yōu)化的方向重點(diǎn)在于擴(kuò)大需求，包括優(yōu)化限購(gòu)、限貸、優(yōu)化公積金貸款政策、下調(diào)房貸利率，明確認(rèn)貸不認(rèn)房、二手房帶押過(guò)戶(hù)、多孩家庭住房支持、退出購(gòu)房補(bǔ)貼等。
從市場(chǎng)反映來(lái)看，據(jù)界面新聞了解，優(yōu)化政策實(shí)施后并未給市場(chǎng)帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果，當(dāng)前市場(chǎng)的觀望情緒依舊很濃，整體成交量并未有明顯提升。
多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，需求端恢復(fù)將會(huì)是后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素，預(yù)計(jì)各地需求端鼓勵(lì)政策還將持續(xù)出臺(tái)。
“自選動(dòng)作”密集發(fā)布
2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)，提出要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。
不少省份在年初也對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)，例如2月7日，四川省發(fā)布了36條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策措施，其中在穩(wěn)樓市方面提出3條措施，包括優(yōu)化住房限購(gòu)、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限等。
在此背景下，2023年樓市政策環(huán)境以寬松為主，對(duì)需求端的政策如預(yù)期中陸續(xù)釋放。
從最受關(guān)注限購(gòu)政策來(lái)看，今年以來(lái)濟(jì)南、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等強(qiáng)二線(xiàn)城市都陸續(xù)對(duì)限購(gòu)政策做出調(diào)整，這延續(xù)了去年三季度以來(lái)限購(gòu)優(yōu)化擴(kuò)圍至熱點(diǎn)一二線(xiàn)的趨勢(shì)。
在去年部分取消限購(gòu)后，濟(jì)南在今年1月18日再次加碼，對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)1套住房。此外，非本市戶(hù)籍家庭在濟(jì)南市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，不用再提供個(gè)人所得稅或社保證明。
同日，長(zhǎng)沙針對(duì)人才放開(kāi)限購(gòu)，規(guī)定符合條件的人才落戶(hù)長(zhǎng)沙并繳納社保或個(gè)稅后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房。換言之，想在長(zhǎng)沙買(mǎi)房的“人才”不需在落戶(hù)之后再等12個(gè)月拿購(gòu)房資格，只要繳納了一個(gè)月社?；騻€(gè)稅，落戶(hù)即可買(mǎi)房。
武漢是最新放松限購(gòu)的城市。2月6日，武漢發(fā)布的16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施中指出，在武漢限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格，在非限購(gòu)區(qū)域擁有的住房不計(jì)入居民家庭購(gòu)房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶(hù)籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套住房的可實(shí)行購(gòu)房資格“承諾辦、容缺辦”。
限購(gòu)陸續(xù)松綁的同時(shí)，東莞、哈爾濱、洛陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市也持續(xù)優(yōu)化限貸或公積金貸款政策，以降低購(gòu)房門(mén)檻。
作為粵港澳大灣區(qū)的重點(diǎn)城市，東莞在去年全面取消限購(gòu)后，今年1月6日起調(diào)整住房信貸政策，全域購(gòu)房統(tǒng)一首套首付從以前的3成調(diào)整為2成，不分面積段。
長(zhǎng)沙在1月30日宣布提高2023年公積金個(gè)代倍數(shù)，繳存職工（含省直分中心）可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶(hù)余額之和的16倍計(jì)算；南京近期宣布，公積金可提取支付首付。
更多公積金政策的優(yōu)化是針對(duì)多孩家庭，如濟(jì)南在1月提高公積金貸款額度，二孩家庭，一人繳存提高至60萬(wàn)，二人繳存提高至90萬(wàn)，三孩家庭，一人繳存提高至60萬(wàn)，二人繳存提高至100萬(wàn)；宜昌同月發(fā)布：二孩及以上家庭購(gòu)房，可按現(xiàn)有最高額度（60萬(wàn)元）的1.4倍申請(qǐng)公積金貸款。
直接影響購(gòu)房成本的房貸利率今年也持續(xù)處于下行通道中。年初，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。
截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，1月16日統(tǒng)計(jì)為19個(gè)，半個(gè)月內(nèi)增加了11個(gè)。其中二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市。
具體來(lái)看，首套利率4.0%的有兩個(gè)城市，利率3.95%的有4個(gè)城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國(guó)商貸利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常德。
貝殼研究院指出，利率變化來(lái)看，1月份首套房貸利率下限首次下調(diào)的有15城，包括廈門(mén)、鄭州、南寧、福州、太原等重點(diǎn)城市及惠州、中山、珠海等大灣區(qū)城市。
此外，各城市今年在激活住房消費(fèi)市場(chǎng)方面動(dòng)作依然較多，包括1月份南昌紅谷灘春節(jié)購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)、福州人才房源7折、廈門(mén)給予最高130萬(wàn)人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。
實(shí)際效果仍有限
各城市不遺余力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但最終政策效立還有待市場(chǎng)消化。
以在去年全面取消限購(gòu)、近期新增“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策的佛山為例，其1月成交明顯大跌。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月佛山一手住宅新增供應(yīng)只有1216套，環(huán)比大減69.86%，成交3106套，環(huán)比大減52.21%。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)界面新聞表示，去年12月佛山三大主城區(qū)中心鎮(zhèn)街限購(gòu)取消后新房成交量達(dá)到了78.49萬(wàn)平方米，是年度第二高的月份。
“不過(guò)，客觀來(lái)看，由于大環(huán)境的限制，限購(gòu)解除等利好盡管可以階段性地釋放一波需求，但是購(gòu)房市場(chǎng)整體需求疲弱的局面并沒(méi)有大的改變，因此在短暫的需求高峰之后也出現(xiàn)了后繼乏力的情況?！?/span>
他指出，對(duì)于放開(kāi)限購(gòu)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策影響力要小很多。此外，今年因?yàn)橛幸咔檫_(dá)峰以及春節(jié)普遍探親出游的影響，樓市甚至比去年的春節(jié)月（2月）的供求水平還低。
跟佛山情況類(lèi)似，也是在去年底全面取消限購(gòu)的東莞樓市同樣未出現(xiàn)明顯回暖。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月，東莞樓市供需兩端均有不同程度的回落，房企供貨熱情降低，商品住宅僅幾個(gè)在售項(xiàng)目加推新樓棟，市場(chǎng)以主力消耗前期庫(kù)存。TOP10項(xiàng)目銷(xiāo)售總額22.33億元，同比下降7.4％。
平安證券研報(bào)也指出，春節(jié)后，東莞售樓部到訪(fǎng)量有所提升，但轉(zhuǎn)化率有限。平安證券分析師楊侃表示，限購(gòu)放開(kāi)后東莞并未大規(guī)模涌現(xiàn)外地購(gòu)房客，仍以本地需求為主，原因還是在于市場(chǎng)整體疲軟，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。
此外，楊侃指出，東莞周邊的高能級(jí)城市，如深圳、廣州，房?jī)r(jià)同樣承壓，東莞熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)已逼近甚至超過(guò)周邊高能級(jí)城市部分核心區(qū)房?jī)r(jià)，外地購(gòu)房性?xún)r(jià)比降低。
佛山、東莞兩大強(qiáng)二線(xiàn)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)折射出當(dāng)前樓市整體成交的冷淡。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積為1071萬(wàn)平方米，同比下降34%，環(huán)比下跌41%。對(duì)比2022年2月春節(jié)月，重點(diǎn)30城成交下降6%，聚焦春節(jié)周，重點(diǎn)30城成交規(guī)模更是創(chuàng)下2021年以來(lái)近三年同期新低。
即便是北上廣深四大一線(xiàn)城市，1月新房成交同環(huán)比降幅仍在三成以上。
廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)界面新聞表示，廣州市場(chǎng)當(dāng)前仍處于筑底階段，未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)，3月小陽(yáng)春估計(jì)能有轉(zhuǎn)機(jī)。
此外，克而瑞研究中心指出，部分弱二線(xiàn)城市雖然成交數(shù)據(jù)暫未止跌，但是市場(chǎng)釋放出好轉(zhuǎn)信號(hào)，比如福州、重慶、天津，以天津?yàn)槔?，年末客?hù)信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率在8%左右，基本恢復(fù)常態(tài)。
相較于新房，二手房市場(chǎng)從帶看量上來(lái)看已有所回暖。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后（01.28-02.05）貝殼50城二手房日均成交量較1月春節(jié)前（01.01-01.20）日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶(hù)量和新增掛牌房源量均較1月春節(jié)前日均水平提高1倍以上。
其中，紹興、無(wú)錫、蕪湖、寧波、合肥等長(zhǎng)三角區(qū)域城市近期恢復(fù)勢(shì)頭較快，節(jié)后日均成交量較1月節(jié)前日均水平的增速在50%以上，帶看客戶(hù)量和新增掛牌量超過(guò)1月節(jié)前日均水平的1.5倍。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月大部分重點(diǎn)城市二手房成交量同環(huán)比仍下降，但較2022年春節(jié)月同比有所回升。
政策向市場(chǎng)的傳導(dǎo)還需要一定的時(shí)間，在政策的持續(xù)助力下，疊加疫情放開(kāi)后購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期恢復(fù)信心，樓市或許率先從部分城市的二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖。