文｜時代周報 忻奇琪 梁爭譽(yù)
編輯｜劉婷
為鼓勵剛需購房者積極入市，多城下調(diào)房貸利率，進(jìn)入“3字頭”階段。
春節(jié)假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限。據(jù)諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)，截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限至“3字頭”，最低利率為3.7%。
房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少購房者選擇提前還貸。在知乎、小紅書、抖音等社交平臺上，“提前還貸”成為熱議話題，不少用戶還分享了自己的真實(shí)經(jīng)歷，以此證明該決定的正確性。
多名業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示，銀行降低房貸利率是為了鼓勵購房者買房，促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)發(fā)展。但若購房者提前還貸，將增加銀行存款，進(jìn)而影響促進(jìn)消費(fèi)的計(jì)劃。為此，部分銀行設(shè)置了提前還貸額度，當(dāng)達(dá)到額度上限時需要排隊(duì)申請。
時代周報記者獲悉，目前已有多家銀行關(guān)閉線上提前還房貸的申請通道。此外，有部分銀行通過設(shè)定提前還貸期限、罰息等方式，提高提前還貸門檻。
“不想給銀行打工了”
在低息的“誘惑”下，資金實(shí)力較強(qiáng)的購房者選擇提前還貸以減輕總成本。
“90后”購房者馬帥告訴時代周報記者，自己的商貸利率并不算高，只有4.8%，但以過百萬元商貸金額作為基數(shù)，利息卻很驚人。
馬帥給記者算了一筆賬，自己的商貸金額是140萬元（30年），公積金貸款60萬元（20年）。按照等額本息還款，利息總額高達(dá)146萬元?！叭绻s短貸款年限，將30年變更為15年，雖然每月月供會增加，但利息總額也減少至78萬元，幾乎少了一半利息。”
深圳購房者莫苗（化名）也申請了提前還款，一口氣還了70萬元。莫苗對時代周報記者介紹道，她的申請流程為：先在APP里申請，隨后和客戶經(jīng)理預(yù)約時間，最后到銀行辦理還款。
莫苗的房貸總額約350萬元，房貸利率5.39%。這是近年來的最高水平的房貸利率區(qū)間，每個月月供將近2萬元。
“本金350萬元，利息357萬元，還了三四年，還的全是利息?！蹦绺嬖V時代周報記者。
提前還貸后，莫苗的月供少了4000多元，“不想給銀行打工了，再加上現(xiàn)在也沒有合適的投資渠道，手頭有點(diǎn)現(xiàn)金就想減輕點(diǎn)房貸壓力。我們的房貸利率太貴了，什么理財產(chǎn)品都跑不贏?！?/p>
楊舒彤（化名）在一家商業(yè)銀行辦理的住房貸款。去年年中，她連續(xù)申請了兩次提前還款，“提前還款門檻比較低，起步金額是1萬元，我手上有幾萬塊閑錢，也干不了什么，就提前還點(diǎn)?！?/p>
楊舒彤透露，上述銀行提前還款或收取違約金，她在線上操作了兩次，都提示可能要交違約金，不過可以有機(jī)會申請減免。
時代周報記者從一名深圳商業(yè)銀行客戶經(jīng)理處了解到，個人住房貸款、抵押消費(fèi)貸款等發(fā)放滿一年，銀行不收取提前還款違約金。
“如果貸款發(fā)放未滿一年，提前還款就要按合同約定的收取違約金?！痹撁蛻艚?jīng)理表示。
有銀行關(guān)閉線上申請通道
時代周報記者獲悉，多家銀行通過提供理財建議、關(guān)閉線上申請通道或延長辦理流程等方式減少提前還貸行為。
去年5月，招行蘭州分行做了一場主題為“有閑錢，需要提前還房貸嗎？”的直播，三名主播輪番闡述提前還款的弊端。
“大家越來越多地感受到，錢越來越不值錢了。2002年一碗牛肉面才兩塊錢，現(xiàn)在漲到八塊錢。換個角度來看，20年前的月供1000元，現(xiàn)在在家庭資產(chǎn)中的占比是很小的。”在直播中，一名主播反問觀眾：“錢在手上，干點(diǎn)啥不好？”
此外，有銀行曾發(fā)布相關(guān)方案試圖“勸退”購房者。
2022年8月1日，交通銀行曾發(fā)布《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》稱，從2022年11月起，調(diào)整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。2月1日，時代周報記者查閱交通銀行官方網(wǎng)站，已檢索不到該文件。
一家商業(yè)銀行提前還款操作頁面，受訪者供圖
2月1日，一名國有銀行上海分行的個貸經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在申請?zhí)崆斑€貸的人數(shù)有所增加，該行目前已經(jīng)都改成全線上操作，貸款人可以通過手機(jī)APP或者網(wǎng)銀申請。
不過，在實(shí)際的操作過程中，貸款人張女士卻發(fā)現(xiàn)，購房者根本無法在該行的APP端上，找到申請?zhí)崆斑€貸的入口或提示。
在一家大型國有銀行申請房貸的莫苗也向時代周報記者透露：“今年好像不能提前還款了”，因?yàn)樵撱y行APP里“已經(jīng)沒有‘提前還款’這個選項(xiàng)了”。
盡管提前還貸熱度走高，但該行為是否劃算的話題一直飽受爭議。支持者認(rèn)為，在資金充足的情況下可以提前還貸，減輕負(fù)擔(dān)。反對者則認(rèn)為，房貸還款期限長，與其它產(chǎn)品相比利率較低，建議購房者將資金用以消費(fèi)和投資。
中原地產(chǎn)指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
其中，對于使用等額本金還款的借款人，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/3時，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。