記者｜牛鈺

公開債務(wù)違約兩年后，華夏幸福的債務(wù)重組之路迎來進(jìn)展，接下來則需面對提升經(jīng)營能力來償債的壓力。

1月29日晚間，華夏幸福（600340.SH）公告稱，英格蘭及威爾士高等法院于英國時間1月23日下午2點(diǎn)30分召開裁決庭審，庭審裁決了華夏幸福境外債協(xié)議安排重組生效，預(yù)計(jì)于2023年1月31日完成重組交割。

華夏幸福相關(guān)人士對界面新聞表示，法院裁決為公司境外債券重組成功最重要的法律依據(jù)，該裁決對持有全部49.6億美元境外債的債權(quán)人強(qiáng)制生效，一攬子解決了華夏幸福全部境外金融債務(wù)風(fēng)險，標(biāo)志著華夏幸福境外債券重組方案獲得通過。

截至2022年12月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1388.08億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)133.75億元。

上述華夏幸福人士表示，初步估算，美元債完成重組后，華夏幸福金融債務(wù)重組金額將超過1700億元，完成全部金融債務(wù)重組近八成。

在境外債完成重組的同時，華夏幸福與中融信托近60億元的債務(wù)也在近期達(dá)成了展期協(xié)議。二者在2022年2月份曾被曝在債務(wù)談判中的存在矛盾，尤其是在展期時間、兌付方案上，時隔近一年才敲定，體現(xiàn)出華夏幸福在債務(wù)重組進(jìn)程中的艱難一面。

因公司債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，華夏幸福預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤11億元至16億元，2021年同期則為虧損390.30億元。

不過扭虧為盈并不是其經(jīng)營方面完全改善的信號，而是在債務(wù)重組進(jìn)展中，涉及債權(quán)人豁免或調(diào)減公司對其負(fù)有的債務(wù)，如果扣除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響，華夏幸福在2022年的業(yè)績?nèi)詾樘潛p至少168億元。

將境外債務(wù)展期8年之久，有利于幫助華夏幸?；饽壳暗牧鲃有詨毫Γ苿悠浠謴?fù)經(jīng)營。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對界面新聞表示，加上國內(nèi)推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的利好政策和扶持措施進(jìn)一步落地，以及華夏幸福積極推動境內(nèi)債務(wù)壓力化解和盤活資產(chǎn)的努力，利好公司業(yè)務(wù)重啟。

輕資產(chǎn)“狂想”

回歸到經(jīng)營層面，根據(jù)官網(wǎng)最新顯示，華夏幸福目前有6大核心業(yè)務(wù)，即住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。

根據(jù)上述業(yè)務(wù)的特性，亦可劃分為三大業(yè)務(wù)板塊，重資產(chǎn)的住宅和產(chǎn)城開發(fā)，輕資產(chǎn)的產(chǎn)城服務(wù)、代建、招商等，以及分離盤活現(xiàn)有資產(chǎn)的資管條線。

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售方面，華夏幸福近幾年的成績下滑嚴(yán)重，2019年、2020年及2021年的銷售額分別為1027億元、 505億元以及146.77億元，2022年前三季度銷售額為57.53億元，并且近兩年未拿地，保交樓才是該業(yè)務(wù)的主要方向。

投資大、回報周期長的產(chǎn)業(yè)新城重資產(chǎn)模式對當(dāng)下的華夏幸福來說亦難以展開，所以其開始輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，更多把重心放在輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營服務(wù)，強(qiáng)調(diào)提供服務(wù)而不是成為開發(fā)主體。

去年7月宣布要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略后，華夏幸福的官微開始頻繁發(fā)布輕資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的信息，在取得一些進(jìn)展后，王文學(xué)便打算將相關(guān)重點(diǎn)業(yè)務(wù)劃入“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，即物業(yè)和代建兩塊業(yè)務(wù)，以輔助推進(jìn)債務(wù)重組。

幸福精選即為物業(yè)管理服務(wù)，有一定的業(yè)務(wù)發(fā)展歷程，因此最先被拎出給債權(quán)人，而去年才陸續(xù)成立的代建產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司，在年底時也被放在談判桌上。

根據(jù)此前公告，這兩個平臺第三方預(yù)測估值分別為500億元和521.4億元，華夏幸福計(jì)劃按照八折或者七五折的價格，以上述兩個平臺49%的股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組，可幫化解400.39億元債務(wù)。

華夏幸福董事長王文學(xué)為了促進(jìn)債權(quán)人對這兩個平臺的信心，先帶頭“以股抵債”，其掌控的華夏控股和知合香港，分別以12.6億元及2345.2萬美元（約合人民幣1.9億）債券本金及利息換取“幸福精選平臺”3.53%股權(quán)和0.44%股權(quán)。

為了保證換股平臺后續(xù)的盈利能力和長期價值，華夏幸福還將進(jìn)行股權(quán)激勵計(jì)劃，擬把兩個平臺各不超過30%股權(quán)實(shí)施員工激勵，授予價格為一元一股，物業(yè)和代建兩個平臺30%股權(quán)預(yù)計(jì)對價分別為1500萬元及1350萬元。

想要解鎖這些激勵股權(quán)，王文學(xué)對兩個平臺的發(fā)展提出了新要求，包括員工忠誠度和兩個平臺的相關(guān)業(yè)績指標(biāo)，在三年內(nèi)陸續(xù)解鎖激勵股權(quán)，每次解鎖10%。

重點(diǎn)在于指標(biāo)方面，2023年3月1日前，物業(yè)服務(wù)和代建平臺分別需要實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債權(quán)轉(zhuǎn)股金額分別達(dá)到30億元、15億元。

截止2022年底，債權(quán)人選擇接收債轉(zhuǎn)股的共涉及金融債務(wù)24.65億元，經(jīng)營債務(wù)金額為25.53億元，合計(jì)已達(dá)上述要求，不過兩個平臺各自的比例還需等待進(jìn)一步公告。

更長期的則是對物業(yè)和代建的業(yè)績要求，2023年、2024年均要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長，凈資產(chǎn)50%的增長幅度，或者平臺內(nèi)某一個或多個業(yè)務(wù)進(jìn)行上市相關(guān)輔導(dǎo)工作。

重生之機(jī)還是“水中月”？

讓物業(yè)和代建平臺“上市”或“出售股權(quán)”，是目前王文學(xué)為債權(quán)人畫出的退出路徑。

“華夏幸福這兩個平臺不排除上市的可能性，債權(quán)人愿意接受債務(wù)重組方案，也是懷有這種希望。不過，華夏幸福需要在盤活流動性恢復(fù)經(jīng)營之后，加快這兩個平臺業(yè)務(wù)的發(fā)展，形成一定的規(guī)模才能接近上市?！卑匚南矊缑嫘侣劚硎?。

無論是去年下半年才形成的代建平臺“幸福優(yōu)選”，還是相對成熟的物業(yè)“幸福精選”，要實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績目標(biāo)的壓力都不小。

根據(jù)華夏幸福業(yè)績公告，截止去年6月底，幸?；鶚I(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米，去年前三季度，“幸福精選平臺”內(nèi)三家主體公司合計(jì)營收為21.4億元，凈利潤為4887.39萬元，凈利潤率約為2.3%，而2021年全年?duì)I收為36.41億，凈利潤2.3億。

對比來看，其物業(yè)服務(wù)平臺的業(yè)績和盈利能力在2022年出現(xiàn)滑坡，若將去年全年保守預(yù)估值設(shè)為30億元，若要完成20%年化增長，則至少在2023年、2024年需要實(shí)現(xiàn)36億及43億元營收。

目前與其在管規(guī)模相近的上市物企有建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)，2021年?duì)I收分別為35.99億和43.51億。也就是說，如果華夏幸福物業(yè)平臺可以保持加速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)營收目標(biāo)可能性很大。

相對于物業(yè)方面較為清晰的數(shù)據(jù)，代建平臺“幸福優(yōu)選”的幾家公司均于去年下半年成立，披露的審計(jì)報告沒有財務(wù)數(shù)據(jù)，難以計(jì)算其具體要實(shí)現(xiàn)的業(yè)績。

從行業(yè)環(huán)境來看，代建業(yè)務(wù)在尋找新發(fā)展模式與“保交樓”大背景下，有不錯的市場空間，也成了房企加碼布局的一個火熱賽道。

“在當(dāng)前的大環(huán)境之下，代建相對來說是風(fēng)險比較小的業(yè)務(wù)——企業(yè)不必重新買地，而是在已有的地塊上增加價值?！眾W緯咨詢董事合伙人李劍騰對界面新聞表示，這個賽道的難點(diǎn)在于代建方的議價、管理、遴選項(xiàng)目能力以及規(guī)模和品牌溢價。

有出險房企人士對界面新聞表示，由于許久未拿地，其公司有債務(wù)壓力小的區(qū)域正在開始代建業(yè)務(wù)，但由于自身“保交樓”就存在難度，且代建業(yè)務(wù)相對于其主營業(yè)務(wù)可以說微乎其微，因此不愿過多提及。

在綠城管理、中原建業(yè)穩(wěn)居代建行業(yè)頭部，旭輝、龍湖等一眾千億房企入局，以及以信達(dá)地產(chǎn)為代表的攜AMC進(jìn)場的激烈競爭中，華夏幸福這類出險房企的代建業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模相對較難。

不過華夏幸福也有自己拓展代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。從去年拿下的沈陽恒大項(xiàng)目“保交付”以及廊坊片區(qū)綜合開發(fā)，可以看出其華夏幸福在當(dāng)?shù)囟嗄甏蛟?span>產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)十分重要，與當(dāng)?shù)爻峭豆居卸嗄旰献餍湃位A(chǔ)，以及對公開的招標(biāo)流程比較熟悉。

對于曾經(jīng)是千億房企的華夏幸福來說，重心放在代建、服務(wù)這種收入體量與盈利相對較小的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，能否支撐其度過之后的漫漫償債路仍是未知數(shù)。