記者 | 黃昱
自2022年11月針對(duì)房企融資端的支持政策全面出臺(tái)后，房企融資有了立竿見影的效果。
克而瑞近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，100家典型房企的非銀融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億。
境內(nèi)債權(quán)融資依然是房企融資的主要渠道，12月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元，占總?cè)谫Y的比例達(dá)約82%，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%。雖然融資規(guī)模有明顯增長，但受益房企范圍依然有限，境內(nèi)發(fā)債主體主要是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等國企央企。
對(duì)于民營房企而言，依然面臨融資壓力。時(shí)代中國在今年1月4日宣布將暫停支付6筆美元債。這家房企表示，盡管去年11月發(fā)布的“金融16條”旨在緩和市場所面臨的流動(dòng)資金問題，但其影響及效果仍需一段時(shí)間方能惠及市場。
克而瑞研究中心指出，由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。
12月房企融資額創(chuàng)年內(nèi)新高
當(dāng)前，信貸、債券、股權(quán)融資、預(yù)售資金、非標(biāo)信托、內(nèi)保外貸、REITs等多維度的房企融資端支持政策均已出臺(tái)。
據(jù)克而瑞監(jiān)測，去年12月除了833.44億元的境內(nèi)債權(quán)融資外，房企境外債權(quán)融資約為26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。
發(fā)債依然是房企的主要融資渠道，12月房企發(fā)債全部是在境內(nèi)，總金額達(dá)411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。其中，公司債發(fā)行212.1億元，環(huán)比增加163.2%，同比增加110%；中期票據(jù)發(fā)行199.5億元，環(huán)比增加68.2%，同比增加127%。
克而瑞研究中心指出，境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是中海地產(chǎn)、保利、招商蛇口等國企央企。
據(jù)界面新聞了解，12月中海地產(chǎn)的發(fā)債量最大，達(dá)到了60億元，包括兩筆共30億元的公司債以及兩筆共30億元的中期票據(jù)；萬科發(fā)債量也不小，總金額達(dá)57億元。
房企境外融資依然沒有恢復(fù)，包括12月在內(nèi)已連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷。
在境外融資繼續(xù)停滯，疊加境內(nèi)融資央國企為主的背景下，房企12月的整體融資利率保持在較低水平。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，環(huán)比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞研究中心表示，從目前的情況來看，短期內(nèi)仍將是國企央企以及部分財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企比較容易獲得融資政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。
西政資本研究人員指出，房地產(chǎn)融資的“三支箭”落地后，真實(shí)的數(shù)據(jù)情況并不理想。除少數(shù)的國央企開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)民營房企可以通過中債增進(jìn)公司或地方城投的擔(dān)保完成發(fā)債外，其他無擔(dān)保安排的債券根本發(fā)不出來（沒有投資人認(rèn)購）。
在銀行信貸方面，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，已有60多家銀行支持100多家房企信貸融資，授信額度累計(jì)已超4萬億。
不過，西政資本研究人員表示，銀行天量的授信額度讓人心潮澎湃，但銀行實(shí)際對(duì)房企投放的金額卻杯水車薪，更重要的則是銀行的風(fēng)控尺度根本就沒有松動(dòng)，也即沒有多少開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場下行的環(huán)境下可以大筆融錢。
就股權(quán)融資而言，除了少數(shù)幾家港股房企完成配股外，A股至今也沒有房企完成股權(quán)融資。
新一波償債壓力來襲
在政策支持下，房企融資在去年12月的融資在年內(nèi)首次突破千億，雖然有所好轉(zhuǎn)，但從全年融資情況來看，房企融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴(kuò)大。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年房企新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。
在融資端和銷售端的雙重收縮下，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，越來越多的房企宣布違約，尤其是始終融資困難的中小房企。
去年12月29日力高集團(tuán)宣布鑒于流動(dòng)資金有壓力，將暫停其境外債務(wù)付款；到今年1月4日時(shí)代中國也宣布將暫停支付6筆美元債，成為今年首家要暫付境外債的房企。
這也進(jìn)一步證明，融資端支持政策更多利好央國企及頭部民營房企，進(jìn)一步加劇了房企的信用分化?；葑u(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)更為可持續(xù)的復(fù)蘇仍將依賴于住房需求的穩(wěn)健恢復(fù)。
克而瑞研究中心也指出，考慮到當(dāng)前房企仍然面臨較大的償債壓力，運(yùn)營的改善核心還是在于銷售端。然而短期銷售疲軟，只有耐心等待市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。
2023年，房企又將迎來大規(guī)模償債潮。
中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。
2023年一季度即為首個(gè)償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。根據(jù)“金融16條”的指導(dǎo)原則，信用債可通過協(xié)商做出合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。
中指研究院表示，從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。
西政資本研究人員指出，因2023年第一季度房企將迎來美元債的償債高峰期，因此“內(nèi)保外貸”的放松很有必要，對(duì)房企有很多益處，但內(nèi)保外貸的前提是得有充足的境內(nèi)優(yōu)質(zhì)抵押物（尤其是投資性房地產(chǎn)），因此有多少房企可以真正受益仍有待觀察。