記者｜牛鈺
2023年行業(yè)首宗大額收并購(gòu)誕生，融創(chuàng)深圳冰雪文旅城股權(quán)轉(zhuǎn)讓落定，接盤(pán)方為項(xiàng)目合作方華發(fā)股份。
1月3日晚間，華發(fā)股份（600325.SH）與融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）接連發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)擬將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，標(biāo)的公司主要開(kāi)發(fā)位于深圳的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目。
交易總金額約為35.8億元，其中股權(quán)收購(gòu)價(jià)為35.7億，債權(quán)收購(gòu)價(jià)為1190萬(wàn)元，本次收購(gòu)以現(xiàn)金方式進(jìn)行，首期代價(jià)款為20.94億，華發(fā)需在今年1月5日之前打到深圳融創(chuàng)文旅指定賬戶(hù)中。
至于為何如此著急需要這筆資金，據(jù)融創(chuàng)公告披露，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額將主要用于償還融創(chuàng)中國(guó)當(dāng)時(shí)為獲取目標(biāo)項(xiàng)目而獲得的融資（本息合計(jì)約人民幣20.94億元），并解除公司目前就該融資而提供的擔(dān)保，從而也降低集團(tuán)整體負(fù)債規(guī)模、減少債務(wù)壓力。
深圳冰雪文旅城是融創(chuàng)文旅在深圳的首個(gè)項(xiàng)目。2019年年底，在當(dāng)年的深圳全球招商大會(huì)上，深圳寶安區(qū)和融創(chuàng)中國(guó)簽訂了總投資達(dá)367億元的合作協(xié)議。
2020年11月，融創(chuàng)與華發(fā)共同出資成立深圳融華置地，分別占股51%及49%，并以底價(jià)127.1億元摘得該項(xiàng)目地塊，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總建面約為131萬(wàn)平米。
在冰雪文旅資源匱乏的南方地區(qū)，深圳冰雪文旅城在當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃中很重要，2021、2022連續(xù)兩年入選深發(fā)改重大項(xiàng)目，意圖打造成為全球最大的室內(nèi)雪世界文旅項(xiàng)目。
這個(gè)占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、貼近冰雪文旅消費(fèi)熱潮的重點(diǎn)項(xiàng)目，卻成為融創(chuàng)在陷入現(xiàn)金流困境時(shí)想要割舍的負(fù)擔(dān)。
作為融創(chuàng)近兩年最后一批獲得的文旅城資產(chǎn)，深圳冰雪文旅城尚處于前期開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目公司兩年未產(chǎn)生營(yíng)收，后續(xù)還需要較大資金投入，并且受疫情及市場(chǎng)等多重因素影響，2021年12月以來(lái)，項(xiàng)目進(jìn)入停工狀態(tài)。
界面新聞從知情人士處獲悉，為推動(dòng)冰雪文旅城項(xiàng)目盡快盤(pán)活，深圳市政府主動(dòng)協(xié)調(diào)多方牽線，對(duì)解決項(xiàng)目目前的困難展開(kāi)磋商談判。
去年5月份，剛剛出現(xiàn)債務(wù)逾期的融創(chuàng)便被傳出將要出售深圳冰雪文旅城股權(quán)，潛在的買(mǎi)家名單中出現(xiàn)深鐵、萬(wàn)科，不過(guò)各方對(duì)洽談傳言均未做出回應(yīng)，該文旅城的出售事宜也沉寂了近8個(gè)月，直至新年才落定將由華發(fā)接盤(pán)。
華發(fā)出手接盤(pán)深圳冰雪文旅城，除了與融創(chuàng)有合作基礎(chǔ)外，亦是在落實(shí)政策指引下，作為國(guó)企承擔(dān)起紓困房企的責(zé)任。
去年1月份，華發(fā)也曾收購(gòu)過(guò)融創(chuàng)項(xiàng)目股權(quán)，涉及二者合作開(kāi)發(fā)的昆明融創(chuàng)文旅城二期，交易價(jià)格14億元，包括現(xiàn)金代價(jià)12億元、債權(quán)2億元，該項(xiàng)目由融創(chuàng)繼續(xù)操盤(pán)。
據(jù)交易評(píng)估文件顯示，2020年底，深圳冰雪文旅城開(kāi)始建設(shè)的12棟人才住房，在停工之前大部分便已封頂，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，尚未辦理預(yù)售證。
入市節(jié)奏的推緩與地價(jià)還未付清有關(guān)。根據(jù)土地出讓合同，127億元分兩次付清，但第二筆應(yīng)當(dāng)于2021年底繳納的60多億至今未付清，因此還可能涉及滯納金補(bǔ)繳及土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)。
在此次與融創(chuàng)的交易完成后，華發(fā)將持有融華置地（即深圳冰雪文旅城）100%股權(quán)，剩余未繳清的地價(jià)款63.55億元也將由華發(fā)承擔(dān)。
華發(fā)股份在公告中表示，按照計(jì)劃，項(xiàng)目規(guī)劃的冰雪世界預(yù)計(jì)在2025年11月運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)，同時(shí)公司將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及投資運(yùn)營(yíng)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。
即使已無(wú)保留權(quán)益，融創(chuàng)并未完全退出深圳冰雪文旅城，融創(chuàng)品牌依然保留，并將跟華發(fā)設(shè)立合資公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目（不含學(xué)校、人才房地塊）后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售，冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
除能繼續(xù)發(fā)揮在冰雪產(chǎn)業(yè)中的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，更為關(guān)鍵的是，在2025年11月23日前，融創(chuàng)有權(quán)選擇回購(gòu)這51%的股權(quán)及債權(quán)。
華發(fā)留給融創(chuàng)的回購(gòu)條件相對(duì)寬松，回購(gòu)代價(jià)將以出售事項(xiàng)的代價(jià)（即35.8億元）為基準(zhǔn)，再經(jīng)考慮華發(fā)在融創(chuàng)退出股權(quán)期間的相關(guān)資金占用費(fèi)，并未提及未來(lái)近三年內(nèi)項(xiàng)目升值部分。
融創(chuàng)預(yù)期，會(huì)就出售事項(xiàng)錄得除稅前未經(jīng)審核虧損約人民幣5.1億元，“可能通過(guò)行使回購(gòu)權(quán)分享目標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)升值價(jià)值，彌補(bǔ)當(dāng)前出售事項(xiàng)的虧損?！?/span>
一個(gè)多月前開(kāi)始，融創(chuàng)項(xiàng)目紓困的利好消息頻傳，AMC入局收購(gòu)股權(quán)，并以提供注資等方式支持具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，既保留融創(chuàng)操盤(pán)開(kāi)發(fā)，還給融創(chuàng)留以?xún)斶€融資、回購(gòu)股份的余地。
從這方面來(lái)看，華發(fā)接盤(pán)深圳冰雪文旅城背后的紓困邏輯也如出一轍。
近期融創(chuàng)紓困、出售資產(chǎn)的動(dòng)作逐漸多了起來(lái)，久違露面的孫宏斌也出來(lái)了。據(jù)融創(chuàng)官微12月30日消息，孫宏斌出席與武漢城建簽約合作協(xié)議現(xiàn)場(chǎng)，但對(duì)于具體內(nèi)容并未披露，只是“有關(guān)事項(xiàng)”。
實(shí)際上，去年1月份，作為合作方的武漢城建收購(gòu)了融創(chuàng)甘露山文創(chuàng)城35%股權(quán)，融創(chuàng)在該項(xiàng)目的股權(quán)下降至15%，不過(guò)交易對(duì)價(jià)未作出具體披露。
至于融創(chuàng)與武漢城建最新的合作協(xié)議是否會(huì)深入到項(xiàng)目紓困層面，或者能否出現(xiàn)更多“老朋友”伸出援手，還有待觀察。