記者 | 黃昱
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷前所未有的大調(diào)整，央企華潤(rùn)置地因在頭部房企中同比降幅最小沖到TOP4的位置。
在政策及布局市場(chǎng)的支持下，華潤(rùn)置地在2022年底以124億元收購(gòu)了華夏幸福位于南京和武漢的三個(gè)項(xiàng)目以及一家深圳物管公司，創(chuàng)下年內(nèi)最大的地產(chǎn)并購(gòu)案。
過去一年來，華潤(rùn)置地在公開土地市場(chǎng)也大舉拿地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額達(dá)873億元，在房企拿地排行榜中位居第一，比第二名中海地產(chǎn)高出120億元。
在新一輪發(fā)展周期中，華潤(rùn)置地相比于其它房企除了央企背景外，其投資性物業(yè)能增加穩(wěn)定現(xiàn)金流。
2022年，華潤(rùn)置地成為首家發(fā)行保租房REITs的房企。隨著REITs試點(diǎn)的不斷擴(kuò)容，華潤(rùn)置地投資物業(yè)的價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放。
并購(gòu)力度加強(qiáng)
2022年12月28日，華潤(rùn)置地收購(gòu)華夏幸福項(xiàng)目公司股權(quán)為這一年的投資拿地畫下句號(hào)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地在此次交易中收購(gòu)的兩個(gè)武漢項(xiàng)目和一個(gè)南京項(xiàng)目均位于武漢、南京核心區(qū)域，項(xiàng)目體量不小，總建筑面積分別為117.2萬平方米、22.3萬平方米、63.2萬平方米，均為商住綜合體。
美銀證券認(rèn)為，該交易價(jià)格比估值低14%，可以為華潤(rùn)置地產(chǎn)生較穩(wěn)健的利潤(rùn)。如果整個(gè)商業(yè)部分被出售，預(yù)計(jì)總可售價(jià)值約為400億元，凈利潤(rùn)率約為10%。
同時(shí)，該交易可以進(jìn)一步增加華潤(rùn)置地在高能級(jí)城市的市場(chǎng)占有率。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前10月，華潤(rùn)置地在武漢、南京的商品住宅銷售榜分別位居第7名、第10名。
據(jù)界面新聞了解，為了解決公司存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤(rùn)置地從2020年初制定了“三調(diào)”策略：調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，投資布局向一二線高能級(jí)城市傾斜，并使單一城市的產(chǎn)出盡量提高。
這一戰(zhàn)略調(diào)整基本與當(dāng)下的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)契合。
華潤(rùn)置地公布數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，其一二線城市土儲(chǔ)面積占比達(dá)68%，同比增加1個(gè)百分點(diǎn)；到2022年6月底，一二線城市土儲(chǔ)面積占比提升至71%。
2022年上半年華潤(rùn)置地共新增24宗土地，總地價(jià)約578.4億元，權(quán)益地價(jià)約469.2億元，其中一二線城市投資占比92%。
2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層透露，全年拿地都會(huì)聚焦一線和強(qiáng)二線城市，同時(shí)抓住市場(chǎng)上的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。
華潤(rùn)置地出手的機(jī)會(huì)很快就來了，于2022年8月31日與世茂簽訂協(xié)議，以約33億元收購(gòu)北京分鐘寺地塊。這是2022年華潤(rùn)置地在房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)上的首次出手。
華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥曾透露，2022年華潤(rùn)置地大量接觸了一批收并購(gòu)項(xiàng)目，總體來看，收并購(gòu)項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另外，伴隨著公開土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，收并購(gòu)項(xiàng)目也未必比公開市場(chǎng)的性價(jià)比更高。
在此背景下，華潤(rùn)置地在收并購(gòu)方面遵循三大原則：第一、市場(chǎng)化，法制化。第二、符合華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域。第三、重視和控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以及以項(xiàng)目收并購(gòu)為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購(gòu)，并且還應(yīng)該滿足合理的回報(bào)要求。
可以看到，不僅是之前收購(gòu)世茂項(xiàng)目，還是近期收購(gòu)華夏幸福項(xiàng)目，華潤(rùn)置地的收購(gòu)基本遵循上述原則。
中銀地產(chǎn)首席分析師夏亦豐認(rèn)為，目前行業(yè)整體需要至少3年的縮表周期，未來3年民企市占率將從原來的70%降至10-20%。行業(yè)整體縮表格局為：央企擴(kuò)表、國(guó)企分化、民企縮表。
公募REITs擴(kuò)容
作為頭部央企開發(fā)商，華潤(rùn)置地保持著較為通暢的融資渠道，這也是其持續(xù)提升市占率的重要原因。
華潤(rùn)置地財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，其融資成本較2021年全年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至3.78%，仍為行業(yè)低位水平；通過公司債、中票等形式融資151億元，并擁有融資儲(chǔ)備879億元；截至上半年底，持有不受限制現(xiàn)金較2021年底增加7.3%至1146億元，凈有息負(fù)債率為34.6%的低位水平。
值得一提的是，去年1月25日，招商銀行還分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬象生活30億元并購(gòu)融資額度，專用于華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)。
光大證券研報(bào)指出，華潤(rùn)置地的融資渠道通暢有力支撐其收并購(gòu)業(yè)務(wù)。
經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展也為華潤(rùn)置地提高了風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。去年12月9日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT正式上市。作為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，華潤(rùn)有巢REIT在發(fā)行階段創(chuàng)造了公募REITs市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的新記錄。
保租房是當(dāng)前唯一納入REITs試點(diǎn)的長(zhǎng)租房產(chǎn)品類別。華潤(rùn)置地旗下的長(zhǎng)租公寓品牌華潤(rùn)有巢是房企長(zhǎng)租公寓品牌中納保占比較高的。據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度末位42%。
截至今年上半年底，華潤(rùn)有巢實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬間，其中開業(yè)2.2萬間。
去年11月，證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)房企資產(chǎn)證券化的支持，加大力度以推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，同時(shí)還提出要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。
申萬宏源分析師認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金類似于私募REITs，本次底層資產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)，或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至商場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)打下基礎(chǔ)。
到12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上再次提到，要加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，同時(shí)研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
房企對(duì)于公募REITs的擴(kuò)容期盼已久。
萬科總裁祝九勝在去年12月的股東大會(huì)上表示，公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)，能夠提前把自己的資金拿回來，讓我們流動(dòng)性更好。
華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣也曾表示，如果接下來中國(guó)商業(yè)公募REITs市場(chǎng)開放，華潤(rùn)置地這塊業(yè)務(wù)價(jià)值將釋放，也會(huì)成為華潤(rùn)置地新的利潤(rùn)增長(zhǎng)板塊。
華潤(rùn)置地在2019年成為繼萬達(dá)后第二家租金收入破百億的國(guó)內(nèi)房企。截至2022年6月30日，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心在營(yíng)項(xiàng)目74個(gè)，寫字樓在營(yíng)項(xiàng)目24個(gè)。
今年上半年，華潤(rùn)置地錄得租金收入76.04億元，同比下降8.2%。隨著防疫政策的優(yōu)化，華潤(rùn)置地租金收入到去年下半年已有所改善。國(guó)泰君安研報(bào)指出，2022年前11月，華潤(rùn)置地投資物業(yè)租金收入約為165.6億元，與2021年同期基本持平。
雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)的投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，大量的資金沉淀會(huì)給房企帶來不小的資金壓力，因此，在國(guó)內(nèi)公募REITs暫未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)打開大門的情況下，華潤(rùn)置地選擇先通過資產(chǎn)證券化來盤活商業(yè)地產(chǎn)。
自2020年11月發(fā)行了首單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，華潤(rùn)置地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的腳步不斷加快。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地已累計(jì)獲批8單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。
相較于資產(chǎn)支持證券，不計(jì)入負(fù)債的并可以上市自由流通的公募REITs是更為理想的商業(yè)地產(chǎn)金融化路徑。
如果公募REITs在不久的將來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)放通行證，包括華潤(rùn)置地、萬達(dá)和龍湖集團(tuán)等投資物業(yè)的估值將得到重塑。