實(shí)習(xí)記者｜田碩

北京在年末掛出今年第五批次地塊后，全年的土地出讓也結(jié)束。

12月30日，北京市規(guī)自委官網(wǎng)顯示，此前土拍預(yù)公告中的7宗宅地，最終6宗被激活，總起始價(jià)122.52億元。掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為2023年2月7日15時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間另行公布。

這6幅地塊分別位于經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城、通州區(qū)梨園、昌平區(qū)回龍觀、朝陽(yáng)區(qū)小紅門、石景山區(qū)蘋果園以及房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城?？偼恋乜偯娣e約21.47萬(wàn)平方米，總建面約53.18萬(wàn)平方米，

此次土地面積及起始價(jià)最高的地塊均為經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城板塊，該板塊位于亦莊核心區(qū)，正對(duì)面為京東集團(tuán)中部大廈。土地面積7.16萬(wàn)平方米，建筑用地規(guī)模接近19.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)31.12億元。

朝陽(yáng)區(qū)小紅門地塊位于東南三四環(huán)之間，無(wú)配建，土地面積約1.2萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約3萬(wàn)平方米，起始價(jià)為12.4億元。

石景山蘋果園地塊位于西五環(huán)外，土地面積約2.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約6萬(wàn)平方米，起始價(jià)為22.6億元。周邊聚集了1號(hào)線、6號(hào)線、S1號(hào)線，多軌交匯，出行相對(duì)便捷。

通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊土地面積約2.86萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約6.65萬(wàn)平方米，起始價(jià)為10.4億元。

值得注意的是，今年第三輪土拍中由葛洲壩與通投聯(lián)合體以16.5億底價(jià)競(jìng)得的梨園6007、7008地塊位于該宗地北側(cè)。

此外，昌平區(qū)朱辛莊時(shí)隔兩年重新迎來(lái)住宅用地供應(yīng)。

昌平信息園二期地塊總用地面積約4.5萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模約10.2萬(wàn)平方米，起始價(jià)為28.8億元。并且該板塊給出兩個(gè)銷售指導(dǎo)價(jià)，期房6.2萬(wàn)/平方米、現(xiàn)房6.5萬(wàn)/平方米。

此次供地共有兩宗地塊采用了期房、現(xiàn)房?jī)煞N銷售指導(dǎo)價(jià)，除昌平區(qū)朱辛莊地塊外，另一宗為房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城地塊。

該地塊位于房山新城中心區(qū)，良鄉(xiāng)大學(xué)城地鐵旁，起始價(jià)為17.2億元，期房指導(dǎo)價(jià)為4.5萬(wàn)/平方米，現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)為4.7萬(wàn)/平方米。

由于今年北京的第五批次土拍將在春節(jié)后舉辦，因此2022年的土拍市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)畫上了句號(hào)。

今年北京已完成了4次集中土拍，供地宗數(shù)、成交面積及收入規(guī)模較去年均有所回落，但成交率得到提升。

2022年累計(jì)上架59宗地塊，成交55宗，成交面積485萬(wàn)平方米，同比下降30%，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入共計(jì)約1615億元，較去年下降24%。

在吸取了2021年后兩批流拍的教訓(xùn)后，今年北京土拍采取了預(yù)申請(qǐng)用地公示的方式，先進(jìn)行摸底，然后再正式掛拍，成交率得到提升，僅有4宗流拍，其中豐臺(tái)區(qū)2宗，朝陽(yáng)區(qū)與石景山區(qū)各1宗。

朝陽(yáng)、豐臺(tái)仍是供地大戶。從成交的55宗地的分布來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)均成交9宗，同為2022年供地大戶。今年共有14個(gè)行政區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了土地出讓，延慶區(qū)未供地。

底價(jià)成交、觸頂成交分化明顯。2022年北京土拍底價(jià)成交普遍，共有26宗底價(jià)成交，占比接近一半。

與此同時(shí)也不乏高光時(shí)刻，全年共有14宗地塊達(dá)到地價(jià)上限進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房或競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額程序，其中7宗達(dá)到現(xiàn)房銷售上限或政府產(chǎn)權(quán)份額上限，最后由搖號(hào)和高標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)得。

中原地產(chǎn)研究院認(rèn)為核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)板塊的項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)更具韌性，投資安全系數(shù)高，地塊更受房企追捧；而郊區(qū)項(xiàng)目普遍扎堆，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，房企投資意愿不足，部分郊區(qū)地塊順利出讓依賴平臺(tái)公司托底。

央國(guó)企主導(dǎo)，民企參與度低，今年北京土拍中的拿地企業(yè)也呈現(xiàn)分化。

2022年，僅有6宗地的得主出現(xiàn)了民企的身影，其中只有旭輝+路勁聯(lián)合體、懋源分別獨(dú)立各拿1宗地，其它4宗均為民企與1家央國(guó)企組成聯(lián)合體拿地。

中原地產(chǎn)研究院指出，隨著民營(yíng)房企融資難，其拿地積極性普遍較低，尤其在北京這類高門檻、高競(jìng)爭(zhēng)的土拍市場(chǎng)中，民營(yíng)房企的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來(lái)越小。

2023年，在房地產(chǎn)政策利好的不斷刺激下，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，相信無(wú)論樓市還是土拍市場(chǎng)，都會(huì)呈向上的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)研究院表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期正在改善，資金充裕的房企開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)了。地價(jià)已經(jīng)止跌，房?jī)r(jià)的回暖應(yīng)該也不遠(yuǎn)了。