記者 | 黃昱
即將過(guò)去的這一年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。為修復(fù)市場(chǎng)信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)回歸穩(wěn)定發(fā)展，中央和地方政府循序漸進(jìn)地出臺(tái)樓市支持政策，尤其是從11月開(kāi)始，關(guān)于房企融資端的利好政策頻出。
11月的政策“強(qiáng)心劑”主要作用于房企融資端，“金融16條”、“三支箭”、“內(nèi)保外貸”等融資工具組合拳打出，政策紓困方向正式從“保項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目，穩(wěn)主體”。在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企的融資得到一定支持，房企資金緊張程度趨于見(jiàn)底。
房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)需經(jīng)歷兩個(gè)拐點(diǎn)，一個(gè)是政策拐點(diǎn)，另一個(gè)是市場(chǎng)拐點(diǎn)。在市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)之前，首先要迎來(lái)政策拐點(diǎn)。而政策拐點(diǎn)又需要重點(diǎn)看兩個(gè)方面，一個(gè)是需求端政策，一個(gè)是融資端政策。
在融資端政策利好盡處的情況下，地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的主要挑戰(zhàn)已轉(zhuǎn)移至需求端，這是房企恢復(fù)自身“造血”能力的關(guān)鍵。
回看2022年需求端政策，在“房住不炒”的基調(diào)下，中央層面主要聚焦在個(gè)人房貸利率的下調(diào)上，各地繼續(xù)“因城施策”， 二線及三四線城市常規(guī)需求端政策也頻繁調(diào)整，第三季度開(kāi)始，限購(gòu)優(yōu)化擴(kuò)圍至熱點(diǎn)一二線，政策風(fēng)向到年末加速轉(zhuǎn)變。
中央在年末也不斷釋放出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持信號(hào)，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是時(shí)隔20年后高層再提房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。
隨著供需兩端全國(guó)性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。
融資端利好空前
房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是2021年下半年至今行業(yè)的主要矛盾。2022年初以來(lái)，針對(duì)地產(chǎn)融資端的政策陸續(xù)釋放，但早期基本以“保項(xiàng)目”為主， 包括支持并購(gòu)融資和保項(xiàng)目交付兩方面。
對(duì)并購(gòu)融資的支持主要是延續(xù)2021年底的政策主旨，涉及信貸和發(fā)債兩個(gè)方面，一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)銀行發(fā)行并購(gòu)貸款，另一方面一些頭部國(guó)央企發(fā)行了并購(gòu)主題債券，不過(guò)其發(fā)行的債券額度中大多只有小部分用于收并購(gòu)，并且收并購(gòu)的對(duì)手方多是項(xiàng)目合作方。
在鼓勵(lì)房企開(kāi)展收并購(gòu)的同時(shí)，金融監(jiān)管部門從1月開(kāi)始還鼓勵(lì)A(yù)MC參與風(fēng)險(xiǎn)房企的地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)和資產(chǎn)處置等，但AMC的作用到現(xiàn)在一直未發(fā)揮出來(lái)，大多只推進(jìn)到簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或洽談階段，少有明確項(xiàng)目落地。
在“保項(xiàng)目”的一些列舉措未及預(yù)期的背景下，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)升級(jí)，9月后甚至蔓延至一些相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企。
11月之前，政策對(duì)房企主體的救助或紓困始終保持謹(jǐn)慎，即便有對(duì)企業(yè)的紓困政策，適用對(duì)象也主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企，包括并購(gòu)貸款支持、中債增擔(dān)保發(fā)債、國(guó)資入股等，但由于數(shù)量有限，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)未能有效化解。
為了防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散，11月開(kāi)始，政策風(fēng)向明顯轉(zhuǎn)變，“三支箭”、“金融16條”、預(yù)售資金松綁等一系列政策釋出，標(biāo)志著融資端的支持政策從“保項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目，穩(wěn)主體”。
支持民營(yíng)企業(yè)債券融資的“第二支箭”其實(shí)從5月份就開(kāi)始在小范圍內(nèi)試驗(yàn)，碧桂園、龍湖等首批5家示范民企共發(fā)行44.69億元債券工具；8月監(jiān)管部門指示中債增信公司為民企發(fā)債提供“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，之后共有包括碧桂園等在內(nèi)的6家民企發(fā)行68億元債務(wù)工具。
進(jìn)入11月后，“第二支箭”開(kāi)始發(fā)揮更大的效力，除了對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企擴(kuò)容外，還覆蓋到萬(wàn)科、金地這類混合所有制房企，首批預(yù)計(jì)可支持約2500億元債券融資。
“第二支箭”能快速落地的重要原因，也在于11月初“金融16條”的發(fā)布。
“金融16條” 對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的支持力度空前，核心邏輯為：企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體，“保交樓”促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。有助于加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境。
作為頭部房企，碧桂園近日在深交所完成了10億元公司債的簿記發(fā)行，并且得到了央地增信公司的聯(lián)合增信或者擔(dān)保。這也是“第二支箭”效應(yīng)持續(xù)落地，作為頭部民營(yíng)房企，碧桂園的融資再迎利好。對(duì)行業(yè)而言，也能繼續(xù)釋放積極信號(hào)，表明碧桂園仍然具備獲得金融機(jī)構(gòu)支持的實(shí)力。
另外，自“金融16條”發(fā)布以來(lái)，支持房企信貸融資的“第一支箭”也明顯發(fā)力。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，已有60多家銀行支持100多家房企信貸融資，授信額度累計(jì)已超4萬(wàn)億，其中頭部企業(yè)碧桂園共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。
為進(jìn)一步改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表，“第三支箭”以超市場(chǎng)預(yù)期的力度和速度釋出，時(shí)隔6年后于11月28日重新全面放開(kāi)了A股和H股房企的股權(quán)融資通道。
12月以來(lái)，多家港股上市房企進(jìn)行了股權(quán)融資。其中碧桂園、雅居樂(lè)等房企以完成配股融資。
至此，信貸、債券、股權(quán)融資組成的融資框架為房地產(chǎn)行業(yè)筑起護(hù)城河，在一定程度上防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。
需求端加速轉(zhuǎn)變
相較于融資端，銷售的復(fù)蘇是解決房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的核心關(guān)鍵。
自2021年下半年開(kāi)始，樓市銷售降溫，這期間各城市的需求端限制政策還沒(méi)有明顯松綁跡象。2022年，針對(duì)需求端的放松從調(diào)整個(gè)人房貸開(kāi)始，包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例。
今年以來(lái)，直接影響房貸利率的5年期以上LPR下調(diào)了三次，該數(shù)據(jù)在今年1月前已維持20個(gè)月不變。8月22日調(diào)整后，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)為4.3%。
與此同時(shí)，5月央行、銀保監(jiān)會(huì)明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；9月末央行、銀保監(jiān)會(huì)接連釋放重磅利好，對(duì)部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，此外，時(shí)隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。
為進(jìn)一步降低購(gòu)房者的買房壓力，不少城市也在2022年對(duì)限貸松綁，最早調(diào)整首付比例的是北海市，1月15日降低公積金貸款首付比例至40%（原60%），鄭州則在3月成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的核心二線城市，以此為起點(diǎn)越來(lái)越多城市對(duì)限貸政策進(jìn)行調(diào)整。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，目前超七成城市“認(rèn)貸不認(rèn)房”，另有82城首套房商貸最低首付比例可至兩成，其中包括武漢、石家莊、長(zhǎng)春、哈爾濱、南昌等省會(huì)城市。但高能級(jí)城市的限貸政策依然沒(méi)有較大松動(dòng)。
為盡可能釋放市場(chǎng)需求，今年以來(lái)，不少城市也開(kāi)始調(diào)整限購(gòu)政策，但早期普遍以優(yōu)化為主，近期佛山和東莞兩個(gè)萬(wàn)億GDP城市已先后全面取消限購(gòu)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年初至11月底，全國(guó)已有超300省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超900次。政策主要以保交樓、降首付、優(yōu)化限購(gòu)范圍為主。
自下半年以來(lái)，限購(gòu)調(diào)整蔓延向更多核心城市，北京、上海、西安、成都、武漢、廈門等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)了限購(gòu)政策的優(yōu)化調(diào)整。
不過(guò)需求端政策的不斷發(fā)力效果并不明顯，市場(chǎng)始終處于下行狀態(tài)，究其原因，還是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓背景下，購(gòu)房者的收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還沒(méi)有恢復(fù)，需求端觀望情緒越來(lái)越濃。
年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)，提出要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求。在此背景下，未來(lái)針對(duì)需求端的政策將持續(xù)寬松。
行業(yè)內(nèi)也對(duì)未來(lái)市場(chǎng)逐步恢復(fù)持樂(lè)觀態(tài)度。碧桂園和萬(wàn)科管理層均認(rèn)為，當(dāng)前政策的支持力度是空前的，地產(chǎn)行業(yè)的曙光已現(xiàn)，并紛紛釋放出要為后續(xù)發(fā)力做好準(zhǔn)備的信號(hào)。