文｜時(shí)代周報(bào) 忻奇琪
編輯｜劉婷
在多數(shù)房企勒緊腰帶過苦日子時(shí)，濱江集團(tuán)（002244.SZ）卻迎來了好光景。
前11個(gè)月，濱江加快拿地步伐，共拿下41宗地塊。作為區(qū)域型房企代表，濱江出手力度不遜于全國(guó)型房企。在土地市場(chǎng)遇冷的節(jié)點(diǎn)下，濱江成為少數(shù)仍在“買買買”的房企。
濱江的兇悍作風(fēng)，與其掌舵人風(fēng)格有關(guān)。
濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興以敢言著稱，多次在公開場(chǎng)合體現(xiàn)其真性情的一面。此前，他曾表示，“別人能拿（地），我們一定也能；如果別人能虧，我們又為什么不能虧？”。去年，他曾在回應(yīng)投資者時(shí)表示，爭(zhēng)取在拿地后努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平，相關(guān)言論引起“房企不再賺錢”的激烈討論。
2022年，在地產(chǎn)大佬逐漸“閉麥”時(shí)，戚金興樂此不疲地為媒體輸送新聞爆點(diǎn)。
6月初，戚金興參與自家豪宅盤觀湖里的搖號(hào)，最終落選。在此之前，戚金興和其夫人多次參與搖號(hào)，均未如愿。此舉引發(fā)輿論一片嘩然，在被質(zhì)疑宣傳營(yíng)銷的同時(shí)，也側(cè)面印證了濱江在杭州市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。
富豪榜上，房企老板們集體滑落，左手買地右手買房的戚金興排名極速上升。
2022年胡潤(rùn)百富榜上，戚金興、戚家齊父子的財(cái)富值達(dá)到190億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)111%，排名上升506位至第296名。
這位60歲的房企掌舵人，在行業(yè)冬天等來了事業(yè)春天。
過去，因全國(guó)化擴(kuò)張速度緩慢，濱江屢次被外界詬病集中度太高。如今，濱江卻用行動(dòng)證明，“押寶杭州”反而能讓濱江在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)之下，走出一波獨(dú)立行情。
“未來5-10年是濱江最好的時(shí)候。池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長(zhǎng)久生存下去。”戚金興表示，“今年我剛好60周歲，‘男人60才成熟’，期待在自己人生的高峰期帶領(lǐng)濱江迎來這最好的5年~10年的發(fā)展?！?/p>
然而，市場(chǎng)向來懲罰激進(jìn)者。逆勢(shì)擴(kuò)張的濱江，能否如戚金興所言，等來“最好的時(shí)候”？
“豪宅大亨”錯(cuò)過豪宅
外界常把戚金興與建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森相比較，二者同樣從體制內(nèi)“下海”經(jīng)商，同樣選擇房地產(chǎn)企業(yè)，且同樣偏安一隅，走區(qū)域型房企路線。
2022年，戚金興顯然要比胡葆森要幸運(yùn)一些。幸運(yùn)的原因在于，戚金興選對(duì)了區(qū)域。
出身于杭州，戚金興對(duì)杭州“知根知底”。杭州擁有以阿里為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，也吸引諸多人才落戶，才讓濱江此時(shí)看起來尤為幸運(yùn)。
更有意思的是，戚金興今年還親自參與了一把自家豪宅盤的搖號(hào)。
6月初，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興參與自家豪宅盤——觀湖里的搖號(hào)。搖號(hào)結(jié)果顯示，該樓盤共計(jì)288套房源，戚金興最終順位為525號(hào)，最終落選。
在此之前，戚金興還參與了濱江集團(tuán)開發(fā)的海潮望月城的搖號(hào)。當(dāng)時(shí)，戚金興向媒體透露，該樓盤一共80套，他卻只搖到106號(hào)，遺憾地與該樓盤失之交臂。不僅如此，其夫人俞理立已經(jīng)經(jīng)歷過幾次搖號(hào)，至今未能中簽。
在錯(cuò)過了“內(nèi)心第一選擇”之后，戚金興也隨即向外界透露了自己已有下一目標(biāo)。如果依然無緣，則暫時(shí)不會(huì)再參與搖號(hào)，今后再看機(jī)會(huì)。
不管這位“豪宅大亨”多次搖號(hào)自家豪宅盤是真心喜歡，還是營(yíng)銷噱頭，不可否認(rèn)的是，杭州本地市場(chǎng)確實(shí)對(duì)濱江集團(tuán)的品牌格外地認(rèn)可。
據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計(jì)，2022年上半年濱江集團(tuán)在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團(tuán)項(xiàng)目首開去化率達(dá)93%，遠(yuǎn)高于杭州八區(qū)81%的平均去化水平。
“過去老宋在的時(shí)候，還有綠城能跟濱江抗衡，現(xiàn)在杭州市場(chǎng)，戚金興倒有點(diǎn)孤家寡人的意味?！币晃婚L(zhǎng)期深耕杭州市場(chǎng)的房企營(yíng)銷總感嘆道。
11個(gè)月連拿41宗地
去年5月舉辦的一次線上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，戚金興曾表示，近期公司在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，將努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平。
銷售額動(dòng)輒百億、千億級(jí)別的地產(chǎn)行業(yè)，利潤(rùn)率卻只有飲料行業(yè)的幾十分之一。戚金興的一番話讓市場(chǎng)與投資者們倍感意外，但即便是這樣的情況下，戚金興依然沒有放棄拿地。
一位TOP30房企的投資負(fù)責(zé)人曾向時(shí)代周報(bào)記者表示：“1%—2%的凈利潤(rùn)，如果放在前幾年，所有人肯定都會(huì)覺得瘋了，但對(duì)大本營(yíng)在杭州的濱江來說，相比起沒貨賣，低利潤(rùn)跑量并讓現(xiàn)金流滾動(dòng)起來明顯是個(gè)更好的選擇。”
在2021年第三批集中供地時(shí)，杭州重新恢復(fù)“勾地”政策，同時(shí)將溢價(jià)率上限從15%下調(diào)至10%，同時(shí)取消了“競(jìng)品質(zhì)、現(xiàn)房限售”等規(guī)則，土地款繳納時(shí)間從8個(gè)月延長(zhǎng)至12個(gè)月。
一系列政策調(diào)整，讓濱江、綠城等深耕杭州的房企重新點(diǎn)燃了拿地的熱情。
2021年，濱江累計(jì)獲取了38個(gè)項(xiàng)目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年濱江新增貨值1057.4億元，排名第22名。
進(jìn)入2022年后，濱江拿地的態(tài)勢(shì)則變得愈加兇猛。在克而瑞發(fā)布最新2022年1-11月房企新增貨值榜單中，濱江集團(tuán)以1543.2億元的新增土儲(chǔ)貨值排名第5名。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)在今年僅在杭州四個(gè)批次集中供地中，就累計(jì)斥資514.58億元斬獲了28宗地，此外由于不少房企跟濱江集團(tuán)合作開發(fā)項(xiàng)目，其全年累計(jì)獲取項(xiàng)目達(dá)到了41個(gè)。
浙商特性盡顯
浙商愛抱團(tuán)的特點(diǎn)，在戚金興身上得到集中表現(xiàn)。除濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)外，戚金興還擔(dān)任浙商研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙江省經(jīng)營(yíng)管理研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。
在商業(yè)模式上，濱江選擇以合作開發(fā)的方式，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，濱江的合作對(duì)象，多為杭州本地房企。
需要警惕的是，快速提升的土儲(chǔ)還是給濱江帶來了一些潛在的危險(xiǎn)。
據(jù)濱江最新披露的三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但由于土地成本較高，濱江集團(tuán)的盈利能力持續(xù)下滑，今年前三季度其銷售毛利率和凈利率分別為16.65%和11.63%。此外，截至2022年9月末，濱江集團(tuán)總資產(chǎn)有2739.81億元，總負(fù)債2277.68億元，凈資產(chǎn)462.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.13%。
在大量補(bǔ)充土儲(chǔ)的同時(shí)，為了降低過往合作項(xiàng)目帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。今年，戚金興也正有意識(shí)的將自己從風(fēng)險(xiǎn)合作方中抽離出來，在合作開發(fā)一事上變得更加“成熟”。
2021年杭州首批集中供地中，濱江曾與融信集團(tuán)聯(lián)手拿下的4宗地塊。由于資金緊張，融信集團(tuán)降低了其中3宗地塊的股權(quán)，其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪，另外兩宗地塊濱江集團(tuán)的股權(quán)比例也有所升高。
今年5月，濱江集團(tuán)又以56億元的價(jià)格完成了對(duì)陽光城浙江永康6宗地塊的收購。
對(duì)此，戚金興曾在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，陽光城永康項(xiàng)目的收購是公司在2021年上半年已介入，此次主動(dòng)把該項(xiàng)目其他股權(quán)收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，也符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略，讓項(xiàng)目未來安全健康地開發(fā)建設(shè)。
面對(duì)當(dāng)前行業(yè)所存在的諸多不確定性與風(fēng)險(xiǎn)，戚金興也有一套自己的應(yīng)對(duì)邏輯。
在一次媒體采訪中，戚金興提到：“不確定性的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上在任何時(shí)期都是存在的，同時(shí)對(duì)企業(yè)而言在發(fā)展中每天都會(huì)面臨各種各樣的不確定性和潛在風(fēng)險(xiǎn)，只有改變你能改變的，適應(yīng)你不能改變的，唯有提高自身的駕馭能力，才能面對(duì)企業(yè)發(fā)展中各種各樣的問題?！?/p>
戚金興強(qiáng)調(diào)：“濱江永遠(yuǎn)在長(zhǎng)征路上”。