文｜時代周報 忻奇琪
編輯｜劉婷
在多數(shù)房企勒緊腰帶過苦日子時，濱江集團(tuán)（002244.SZ）卻迎來了好光景。
前11個月，濱江加快拿地步伐，共拿下41宗地塊。作為區(qū)域型房企代表，濱江出手力度不遜于全國型房企。在土地市場遇冷的節(jié)點下，濱江成為少數(shù)仍在“買買買”的房企。
濱江的兇悍作風(fēng)，與其掌舵人風(fēng)格有關(guān)。
濱江集團(tuán)董事長戚金興以敢言著稱，多次在公開場合體現(xiàn)其真性情的一面。此前，他曾表示，“別人能拿（地），我們一定也能；如果別人能虧，我們又為什么不能虧？”。去年，他曾在回應(yīng)投資者時表示，爭取在拿地后努力做到1%~2%的凈利潤水平，相關(guān)言論引起“房企不再賺錢”的激烈討論。
2022年，在地產(chǎn)大佬逐漸“閉麥”時，戚金興樂此不疲地為媒體輸送新聞爆點。
6月初，戚金興參與自家豪宅盤觀湖里的搖號，最終落選。在此之前，戚金興和其夫人多次參與搖號，均未如愿。此舉引發(fā)輿論一片嘩然，在被質(zhì)疑宣傳營銷的同時，也側(cè)面印證了濱江在杭州市場的市場地位。
富豪榜上，房企老板們集體滑落，左手買地右手買房的戚金興排名極速上升。
2022年胡潤百富榜上，戚金興、戚家齊父子的財富值達(dá)到190億元，增長幅度高達(dá)111%，排名上升506位至第296名。
這位60歲的房企掌舵人，在行業(yè)冬天等來了事業(yè)春天。
過去，因全國化擴(kuò)張速度緩慢，濱江屢次被外界詬病集中度太高。如今，濱江卻用行動證明，“押寶杭州”反而能讓濱江在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)之下，走出一波獨立行情。
“未來5-10年是濱江最好的時候。池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長久生存下去?！逼萁鹋d表示，“今年我剛好60周歲，‘男人60才成熟’，期待在自己人生的高峰期帶領(lǐng)濱江迎來這最好的5年~10年的發(fā)展。”
然而，市場向來懲罰激進(jìn)者。逆勢擴(kuò)張的濱江，能否如戚金興所言，等來“最好的時候”？
“豪宅大亨”錯過豪宅
外界常把戚金興與建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森相比較，二者同樣從體制內(nèi)“下海”經(jīng)商，同樣選擇房地產(chǎn)企業(yè)，且同樣偏安一隅，走區(qū)域型房企路線。
2022年，戚金興顯然要比胡葆森要幸運(yùn)一些。幸運(yùn)的原因在于，戚金興選對了區(qū)域。
出身于杭州，戚金興對杭州“知根知底”。杭州擁有以阿里為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，也吸引諸多人才落戶，才讓濱江此時看起來尤為幸運(yùn)。
更有意思的是，戚金興今年還親自參與了一把自家豪宅盤的搖號。
6月初，濱江集團(tuán)董事長戚金興參與自家豪宅盤——觀湖里的搖號。搖號結(jié)果顯示，該樓盤共計288套房源，戚金興最終順位為525號，最終落選。
在此之前，戚金興還參與了濱江集團(tuán)開發(fā)的海潮望月城的搖號。當(dāng)時，戚金興向媒體透露，該樓盤一共80套，他卻只搖到106號，遺憾地與該樓盤失之交臂。不僅如此，其夫人俞理立已經(jīng)經(jīng)歷過幾次搖號，至今未能中簽。
在錯過了“內(nèi)心第一選擇”之后，戚金興也隨即向外界透露了自己已有下一目標(biāo)。如果依然無緣，則暫時不會再參與搖號，今后再看機(jī)會。
不管這位“豪宅大亨”多次搖號自家豪宅盤是真心喜歡，還是營銷噱頭，不可否認(rèn)的是，杭州本地市場確實對濱江集團(tuán)的品牌格外地認(rèn)可。
據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計，2022年上半年濱江集團(tuán)在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團(tuán)項目首開去化率達(dá)93%，遠(yuǎn)高于杭州八區(qū)81%的平均去化水平。
“過去老宋在的時候，還有綠城能跟濱江抗衡，現(xiàn)在杭州市場，戚金興倒有點孤家寡人的意味?！币晃婚L期深耕杭州市場的房企營銷總感嘆道。
11個月連拿41宗地
去年5月舉辦的一次線上業(yè)績說明會上，戚金興曾表示，近期公司在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊精干高效管理下，將努力做到1%—2%的凈利潤水平。
銷售額動輒百億、千億級別的地產(chǎn)行業(yè)，利潤率卻只有飲料行業(yè)的幾十分之一。戚金興的一番話讓市場與投資者們倍感意外，但即便是這樣的情況下，戚金興依然沒有放棄拿地。
一位TOP30房企的投資負(fù)責(zé)人曾向時代周報記者表示：“1%—2%的凈利潤，如果放在前幾年，所有人肯定都會覺得瘋了，但對大本營在杭州的濱江來說，相比起沒貨賣，低利潤跑量并讓現(xiàn)金流滾動起來明顯是個更好的選擇?！?/p>
在2021年第三批集中供地時，杭州重新恢復(fù)“勾地”政策，同時將溢價率上限從15%下調(diào)至10%，同時取消了“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”等規(guī)則，土地款繳納時間從8個月延長至12個月。
一系列政策調(diào)整，讓濱江、綠城等深耕杭州的房企重新點燃了拿地的熱情。
2021年，濱江累計獲取了38個項目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年濱江新增貨值1057.4億元，排名第22名。
進(jìn)入2022年后，濱江拿地的態(tài)勢則變得愈加兇猛。在克而瑞發(fā)布最新2022年1-11月房企新增貨值榜單中，濱江集團(tuán)以1543.2億元的新增土儲貨值排名第5名。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，濱江集團(tuán)在今年僅在杭州四個批次集中供地中，就累計斥資514.58億元斬獲了28宗地，此外由于不少房企跟濱江集團(tuán)合作開發(fā)項目，其全年累計獲取項目達(dá)到了41個。
浙商特性盡顯
浙商愛抱團(tuán)的特點，在戚金興身上得到集中表現(xiàn)。除濱江集團(tuán)董事長外，戚金興還擔(dān)任浙商研究會副會長、浙江省經(jīng)營管理研究會副會長。
在商業(yè)模式上，濱江選擇以合作開發(fā)的方式，從而實現(xiàn)規(guī)模躍升。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，濱江的合作對象，多為杭州本地房企。
需要警惕的是，快速提升的土儲還是給濱江帶來了一些潛在的危險。
據(jù)濱江最新披露的三季報數(shù)據(jù)顯示，雖然業(yè)績增長，但由于土地成本較高，濱江集團(tuán)的盈利能力持續(xù)下滑，今年前三季度其銷售毛利率和凈利率分別為16.65%和11.63%。此外，截至2022年9月末，濱江集團(tuán)總資產(chǎn)有2739.81億元，總負(fù)債2277.68億元，凈資產(chǎn)462.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.13%。
在大量補(bǔ)充土儲的同時，為了降低過往合作項目帶來的潛在風(fēng)險。今年，戚金興也正有意識的將自己從風(fēng)險合作方中抽離出來，在合作開發(fā)一事上變得更加“成熟”。
2021年杭州首批集中供地中，濱江曾與融信集團(tuán)聯(lián)手拿下的4宗地塊。由于資金緊張，融信集團(tuán)降低了其中3宗地塊的股權(quán)，其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪，另外兩宗地塊濱江集團(tuán)的股權(quán)比例也有所升高。
今年5月，濱江集團(tuán)又以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。
對此，戚金興曾在業(yè)績會上回應(yīng)稱，陽光城永康項目的收購是公司在2021年上半年已介入，此次主動把該項目其他股權(quán)收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風(fēng)險，也符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略，讓項目未來安全健康地開發(fā)建設(shè)。
面對當(dāng)前行業(yè)所存在的諸多不確定性與風(fēng)險，戚金興也有一套自己的應(yīng)對邏輯。
在一次媒體采訪中，戚金興提到：“不確定性的風(fēng)險實際上在任何時期都是存在的，同時對企業(yè)而言在發(fā)展中每天都會面臨各種各樣的不確定性和潛在風(fēng)險，只有改變你能改變的，適應(yīng)你不能改變的，唯有提高自身的駕馭能力，才能面對企業(yè)發(fā)展中各種各樣的問題?！?/p>
戚金興強(qiáng)調(diào)：“濱江永遠(yuǎn)在長征路上”。