文|邁點(diǎn) 邱娟
加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域；四支保租房REITs上市；諸多企業(yè)正在為實(shí)現(xiàn)REITs上市進(jìn)行準(zhǔn)備工作；各地保租房公募REITs啟動(dòng)招標(biāo)；建設(shè)銀行設(shè)立中國(guó)首個(gè)住房租賃基金；魔方生活遞表港交所……2022年的住房租賃行業(yè)進(jìn)一步看到了“錢(qián)”景。
01 保租房REITs擴(kuò)容進(jìn)行時(shí)
回望2022年住房租賃行業(yè)整體發(fā)展，保障性租賃住房和保障性租賃住房REITs是高頻熱詞。一個(gè)是從頂層設(shè)計(jì)和社會(huì)保障層面為民生居住問(wèn)題托底，一個(gè)是從降低融資成本和豐富融資渠道層面吸引更多力量共建住房租賃市場(chǎng)。
堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，在二十大報(bào)告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”后，保障性租賃住房REITs終于從政策文字表述落地為成功上市的基金產(chǎn)品。前有華夏北京保障房REIT（基金代碼：508068）、紅土深圳安居REIT（基金代碼：180501）、中金廈門(mén)保租房REIT（基金代碼：508058），現(xiàn)有華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT（基金代碼：508077）。這不僅打通租賃市場(chǎng)投融建管退的閉環(huán)，有效縮短資金回報(bào)的周期，降低企業(yè)資金壓力，還進(jìn)一步完善保障性租賃住房的金融體系。
仿佛一只靴子落地，這系列事件充分提振住房租賃市場(chǎng)，尤其是華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT的成功上市。產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模12.085億元、認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)213倍，這支首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REIT良好的數(shù)據(jù)充分證明了市場(chǎng)端對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的積極看好。有業(yè)內(nèi)人士感嘆：“終于守得云開(kāi)見(jiàn)云明?！笨梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)保租房REITs將不斷擴(kuò)容。
近日，證監(jiān)會(huì)明確提出要加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。國(guó)家政策支持、項(xiàng)目實(shí)踐落地和金融政策探索，這些利好信號(hào)下，住房租賃市場(chǎng)REITs有望進(jìn)一步提速擴(kuò)容。
對(duì)于住房租賃企業(yè)而言，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。機(jī)遇在于有強(qiáng)資管能力的企業(yè)將借力融資成本的降低和渠道的豐富將路越走越寬；挑戰(zhàn)在于住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始大浪淘沙，行業(yè)集中化程度將越來(lái)越高，不具備強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)或被清退出局。
“如何在行業(yè)發(fā)展機(jī)制日益完善的當(dāng)下持續(xù)擁有留在牌桌上選擇權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)力？”成為住房租賃企業(yè)未來(lái)發(fā)展難題。結(jié)合目前發(fā)行的四支保租房REIT的基本情況，邁點(diǎn)認(rèn)為做強(qiáng)收益率是核心。
02 做強(qiáng)收益率是終極武器
基礎(chǔ)設(shè)施公募基金REITs是指以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來(lái)源，向投資者發(fā)行的有價(jià)證券，投資目標(biāo)為長(zhǎng)期收益和穩(wěn)定分紅。評(píng)估機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，四只保障房公募REITs在2023年可分配金額為5000萬(wàn)元左右，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分配率約為4.2-4.3%，可供分配金額與總市值比值為3.07-3.29%。
分紅比率較低，成長(zhǎng)性較弱，穩(wěn)定性強(qiáng)，基于這樣的分配特點(diǎn)，REIT底層資產(chǎn)本身的盈利能力是資本市場(chǎng)衡量其價(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)。而盈利能力取決于項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、租賃人群、租金水平、租金增長(zhǎng)率、出租率和整體成本支出等諸多元素。業(yè)內(nèi)人士將之抽象為一個(gè)通用公式：
（租金收入+非租金收入-運(yùn)營(yíng)成本）/（土地成本+建設(shè)/改造成本）
對(duì)于保租房REIT底層資產(chǎn)而言，目前涉及項(xiàng)目的出租率都在94%及以上，再加上租金漲幅的嚴(yán)格限制，從中長(zhǎng)期來(lái)看，租金不會(huì)有較高的增長(zhǎng)空間。它的收益空間來(lái)自于整體成本端的降低，比如土地成本、稅收成本、建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本等。從政策層面看，為擴(kuò)大保障性租賃住房供給，在土地、稅收和融資上，國(guó)家都給到了巨大的支持。與此同時(shí)，住房租賃企業(yè)則在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)層面持續(xù)進(jìn)行降本增效。
對(duì)于正被納入REITs試點(diǎn)范圍的市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房而言，要想成功上車，收益率過(guò)低更是不得不突破的困局，且需創(chuàng)造穩(wěn)定可持續(xù)的現(xiàn)金流收入。根據(jù)發(fā)改委958號(hào)試點(diǎn)要求，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求；預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。
住房租賃企業(yè)千方百計(jì)的降低住房租賃的取得成本、住房租賃的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，提高住房租賃的經(jīng)營(yíng)收入。一方面，住房租賃企業(yè)關(guān)注政策優(yōu)惠力度較大的保租類項(xiàng)目，比如土地獲取成本和開(kāi)發(fā)成本的有效降低，爭(zhēng)取最大程度的稅費(fèi)優(yōu)惠等。另一方面，住房租賃企業(yè)有效進(jìn)行經(jīng)營(yíng)收入的提高和運(yùn)營(yíng)成本的降低。在住房租賃的取得成本趨同的情況下，提高租賃住房的經(jīng)營(yíng)收入和降低租賃住房的運(yùn)營(yíng)成本成為大家的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。
1、多維提高租賃住房經(jīng)營(yíng)收入
綜合目前整體市場(chǎng)情況，在提高收入方面，住房租賃企業(yè)正從城市選址、產(chǎn)品研發(fā)、配套收益、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面多維度發(fā)力。
城市選址層面，大家積極在北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且具備人口流入優(yōu)勢(shì)的一、二線城市尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并綜合區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套、交通便利性、物業(yè)自身心態(tài)和租金價(jià)格成長(zhǎng)空間等因素進(jìn)行考量。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的前期探索和國(guó)際市場(chǎng)成熟經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，很多企業(yè)已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化的項(xiàng)目拓展體系。
產(chǎn)品研發(fā)層面，伴隨行業(yè)整體布局“住有所享”階段，消費(fèi)者們對(duì)居住品質(zhì)、體驗(yàn)感和安全的要求也越來(lái)越高。結(jié)合這個(gè)轉(zhuǎn)變，住房租賃企業(yè)不僅推出了從高到低的多元化產(chǎn)品體系，還對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了更多人性化的升級(jí)，從顏值到功能體驗(yàn)都有不同程度的優(yōu)化，以構(gòu)建美好租住生活。
配套收益層面，不同于以往小型的集中式公寓，目前行業(yè)正大批量推出體量在千套左右的社區(qū)項(xiàng)目。出于便利租客生活的考量，住房租賃企業(yè)會(huì)配套商業(yè)、停車場(chǎng)等項(xiàng)目。這方面的積極探索，提升了整體項(xiàng)目的收益。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，運(yùn)營(yíng)前置已成行業(yè)共識(shí)。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累和總結(jié)，已經(jīng)有住房租賃企業(yè)形成了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)流程，不僅涵蓋多種類門(mén)店服務(wù)內(nèi)容、高品質(zhì)社群互動(dòng)活動(dòng)，還有全渠道營(yíng)銷管理等。這為項(xiàng)目穩(wěn)定的出租率和強(qiáng)去化能力提供了保障。
2、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)降低租賃住房成本
智能化、數(shù)字化已經(jīng)成為住房租賃企業(yè)在談及運(yùn)營(yíng)管理能力時(shí)不得不提的詞，因?yàn)樽饪腕w驗(yàn)的優(yōu)化必然帶來(lái)成本端的上行，而數(shù)字化能良好的平衡兩者，甚至于幫助進(jìn)行更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)效益。
這個(gè)趨勢(shì)下，住房租賃企業(yè)正不斷提升自身數(shù)字化能力，構(gòu)建智能系統(tǒng)和數(shù)據(jù)化平臺(tái)，依靠大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，優(yōu)化資源配置，提升組織效能，提升轉(zhuǎn)化效率。與此同時(shí)，更為精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)還借力數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理體系，定期對(duì)每個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的預(yù)算細(xì)節(jié)使用情況進(jìn)行復(fù)盤(pán)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本方面的有效降低。
在這個(gè)做大分子，縮小分母的思維框架外，也有住房租賃企業(yè)拒絕死磕坪效，而是積極探索通過(guò)更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)持續(xù)做高收益的可行性路徑。不論是何種方式，做強(qiáng)收益率始終是大家共同的追求，因?yàn)橹挥辛己玫氖找媛什拍鼙ＷC整體行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)與商住房市場(chǎng)分庭抗禮之勢(shì)的形成，以真正實(shí)現(xiàn)房住不炒、租購(gòu)并舉。
03 穩(wěn)健發(fā)展，追求長(zhǎng)線價(jià)值投資
央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國(guó)金融》撰文表示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房自有率達(dá)到96%。這比大部分發(fā)達(dá)國(guó)家60%左右的住房自有率高出30%多。這樣的房地產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)下，要真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒、租購(gòu)并舉”，仍有很長(zhǎng)的路要走。
道阻且長(zhǎng)，行則將至。這條光榮革命之路上，租賃市場(chǎng)存在很大的規(guī)模發(fā)展空間。伴隨“投-融-建-管-退”閉環(huán)跑通，中國(guó)住房租賃行業(yè)將吸引越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入和深化，并在各個(gè)環(huán)節(jié)分一杯羹。不盲目崇拜規(guī)模，穩(wěn)健發(fā)展，追求長(zhǎng)線投資價(jià)值也成為行業(yè)共識(shí)。
這是一個(gè)住房租賃市場(chǎng)各大參與主體快速發(fā)展的過(guò)程，但也是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程。搶先跑通這個(gè)閉環(huán)，且能創(chuàng)造穩(wěn)定收益率的住房租賃企業(yè)將更具資本吸引力，而在其中某個(gè)環(huán)節(jié)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的住房租賃企業(yè)也會(huì)成為市場(chǎng)的香餑餑。2023年，我們且看誰(shuí)能進(jìn)入行業(yè)的聚光燈，成功樹(shù)立標(biāo)桿。