記者｜牛鈺
在股票停牌近250天后，融創(chuàng)終于刊發(fā)了遲到的2021年業(yè)績報告以及境外債務(wù)重組初步方案。
12月9日，融創(chuàng)中國（01918.HK）披露其2021年經(jīng)審核業(yè)績報告。2021年，融創(chuàng)全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%，實現(xiàn)營收1983.87億元，較2020年同期下降約14.0%。
融創(chuàng)在2021年業(yè)績中大幅計提了各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響，毛利、核心凈利潤分別為-17.9億元、-253億元，分別較2020年下滑103.7%、207.4%，毛利率約為-0.9%。
但如果剔除各類減值影響，融創(chuàng)2021年實現(xiàn)的盈利為正，核心經(jīng)營利潤為125.7億元，較2020年同期下滑58.4%至125.7億元，若再剔除對收購物業(yè)評估調(diào)整直接減少的110.2億元毛利，融創(chuàng)2021年的毛利約為402.9億元，毛利率20.3%，僅同比下滑0.7個百分點。
從年報中計提減值的系列項目來看，融創(chuàng)大手筆收購的物業(yè)、持有的文旅城資產(chǎn)減值撥備，以及2021年在進行出售貝殼股票、處理地產(chǎn)項目帶來的投資損失，是造成最終虧損的主因。
至于備受關(guān)注的債務(wù)規(guī)模，財報顯示，截止2021年底，融創(chuàng)的總負債為1.05萬億元，在大規(guī)模減值后凈資產(chǎn)還有超1200億元，尚且資能抵債。
在逾期債務(wù)方面，截止今年12月9日，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為685.3億元，并因此導致借貸本金1518億元可能被要求提前還款，而2021年底其在手現(xiàn)金余額約為692億元，疊加今年幾次凈償還，融創(chuàng)的短期流動性壓力仍較大。
若包含合聯(lián)營公司，融創(chuàng)去年底的現(xiàn)金余額為1608億元，但這部分資金大多受地方監(jiān)管，主要要用于保交樓。
融創(chuàng)董事長孫宏斌表示，“這部分現(xiàn)金絕大部分存放在項目層面的監(jiān)管賬戶，為項目后續(xù)的正常運營、保交付工作提供了較好保障?！?/p>
即將過去的2022年，對孫宏斌和他的融創(chuàng)來說并不容易，他們持續(xù)經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)變化、債務(wù)壓力帶來的挑戰(zhàn)，期間雖有通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、大股東輸血等自救行為，但目前離恢復(fù)正常經(jīng)營仍有距離。
孫宏斌也在反思。他說這一年多時間面臨著“成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營壓力”，并表示將“深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題，吸取經(jīng)驗教訓，堅決調(diào)整”。
當下融創(chuàng)的重中之重，則是盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營。
化債路阻且長
融創(chuàng)發(fā)布年報的這一日，剛好是其境內(nèi)債展期方案投票表決結(jié)果最終出爐之日，順利的話，融創(chuàng)將跟上龍光、富力的步伐，成為今年第三家成功實現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的出險房企。
界面新聞了解到，針對共計157億境內(nèi)債務(wù)，融創(chuàng)提供了兩種債務(wù)展期方案，已展期的債券最終兌付日期定在2025年12月，即展期3年，未展期過的債券將展期4年，最終兌付日期為2026年12月。同時對所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。
該方案相比上個月與投資者商議時已改良不少，縮短了展期時間，增設(shè)了一些文旅城項目收益作為增信措施，也新設(shè)了小額兌付安排，即5萬元的小額將分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付。
但如今這一方案也并不能讓所有債權(quán)人滿意。一位債權(quán)人對界面新聞表示，融創(chuàng)的小額兌付門檻太少。
不過對比已將債務(wù)展期房企的方案看，龍光集團在方案中設(shè)置了10萬元的小額分兩次兌付，而富力以及去年重組方案通過的華夏幸福均未設(shè)置小額優(yōu)先兌付。這說明融創(chuàng)的方案并不是最無誠意的。
另外，也有債權(quán)人對融創(chuàng)用多個文旅城項目來增信表示懷疑。主要由于今年以來融創(chuàng)意圖出售文旅城項目補充現(xiàn)金流的動作緩慢，類似以14億將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā)股份這樣的大額交易寥寥，5月份便有傳言出售的深圳冰雪文旅城項目，至今還未落地。
從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)文旅城建設(shè)及運營也表現(xiàn)一般，相較房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段，并沉淀了集團不少資金，貢獻的收入不如支出的1/2，前兩年還不足1/3甚至更少。過去幾年對文旅板塊的大額投入，也是造成融創(chuàng)如今資金遇緊的原因之一。
雖然部分債權(quán)人仍有顧慮，但相關(guān)接近融創(chuàng)的人士認為，此次債務(wù)展期方案通過的可能性很大，畢竟只需要50%的債權(quán)人通過即可。
“一般境內(nèi)債展期的成功率比較高，方案若順利落地或能幫助融創(chuàng)在國內(nèi)獲得一些再融資機會，但境外融資的機會仍然渺茫。”協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對界面新聞表示。
目前在債務(wù)進展方面，融創(chuàng)今年內(nèi)已展期49.7億元的公開境內(nèi)債，以及259.6億元的境內(nèi)貸款。
相比境內(nèi)債，融創(chuàng)化債路上最大的難題其實是規(guī)模更大的境外債。
據(jù)融創(chuàng)最新公布的債務(wù)進展顯示，仍在溝通的美元優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)本金總額約為91億美元，若以1：7的匯率計算，折合人民幣約為637億元。
關(guān)于初步重組框架，融創(chuàng)計劃將30億美元至40億美元及若干股東借款進行“債轉(zhuǎn)股”，剩余債務(wù)兌換為新的美元票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2-8年，預(yù)計新票據(jù)在重組后前兩年的部分利息可以只計提不支付。
接近融創(chuàng)的知情人士向界面新聞透露，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組溝通磋商后，融創(chuàng)境外債重組也有進展，重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認同。
一旦境外債也重組成功，融創(chuàng)未來數(shù)年的流動性壓力將得到極大紓解，整體財務(wù)狀況能得到改善，如何在行業(yè)復(fù)蘇的推動下，公司或許會回歸正常發(fā)展軌道。
按照融創(chuàng)的預(yù)計，未來七年左右，集團連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預(yù)計產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元（該金額為償付項目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流），其中20%用于境外償債，并且還將會考慮出售資產(chǎn)回籠資金約600億元。
這意味著， 在未來7年或者更長的時間內(nèi)，融創(chuàng)將始終走在化解債務(wù)包袱的路上。
“爭取2023年回歸良性”
從擴張到收縮，再到陷入困境，融創(chuàng)在近一年多的時間經(jīng)歷了公司發(fā)展史上的劇烈變化。
2021年上半年，融創(chuàng)還在積極擴充土儲，除公開市場拿地外的收并購動作也不斷，大連一爛尾樓及廣西彰泰就花去了107億。
但這些收購和拿地，也讓融創(chuàng)還有不少體量的土地儲備。截至2021年年底，融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億，其中約80%位于核心一二線城市。
值得注意的是，從土儲結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)在原西南區(qū)域的權(quán)益土儲占比接近1/3，其中包括前幾年收購的萬達、彰泰以及鄧鴻環(huán)球會展的一些貨值。但這些貨值在融創(chuàng)今年處置資產(chǎn)自救的過程中并未成為中堅力量，并且只有重慶的銷售額仍較為可觀。
這也說明，當年大舉在西南區(qū)域并購而來的資產(chǎn)，在如今的市場環(huán)境下，反而成了融創(chuàng)的負擔。
融創(chuàng)西南區(qū)域的資產(chǎn)最近兩年也屢陷風波。
受昆明環(huán)滇池開發(fā)調(diào)整影響，融創(chuàng)去年9月將昆明晉寧區(qū)土地使用權(quán)返還，已確認拆除損失20.33億元。同樣在原屬于西南大區(qū)的南寧，融創(chuàng)有19畝土地在今年6月被官方認定為閑置土地并收回，這是早年融創(chuàng)摘得的文旅用地，但已有超過約定時間一年未動工。
進入2021年下半場，融創(chuàng)就開始暫停拿地，通過出售貝殼股票、進行資產(chǎn)處置以及股權(quán)融資等，孫宏斌個人還為融創(chuàng)提供了4.5億美元的無息借款支持。
但進入2022年后，在行業(yè)的持續(xù)調(diào)整下，融創(chuàng)卻沒有因提前回籠資金的一系列“自救”行為躲過債務(wù)困境。
今年3月份的一筆境內(nèi)債展期揭開了融創(chuàng)危機的開端，界面新聞獲悉，融創(chuàng)曾為二季度的債務(wù)做過很多工作，包括資產(chǎn)處置、專項融資等，但始終方案難以落地，疊加銷售下滑，只能轉(zhuǎn)為保交付、保經(jīng)營。
融創(chuàng)今年并未在公開市場拿地，10月初融創(chuàng)在西安的一宗土地交易，也并非常規(guī)拿地。當時知情人士透露，該地塊是與當?shù)卣労玫牟疬w安置房，融創(chuàng)只負責施工建設(shè)。
目前在監(jiān)管層強調(diào)“保交付、保民生”的政策背景下，曾出現(xiàn)全國多地項目出現(xiàn)停工后，“保交樓”也成了融創(chuàng)經(jīng)營方面的主要任務(wù)。
日前，中國華融、浦發(fā)銀行、中信信托與融創(chuàng)就上海董家渡項目融資合作完成股轉(zhuǎn)交易，項目將獲注資超120億元，核心是先保證董家渡項目的交付及正常運營。
2022年1-11月，融創(chuàng)累計交付約15萬套，隨著下半年各地房地產(chǎn)紓困資金的落地，融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已累計獲批紓困資金超百億。
11月以來監(jiān)管層的一系列利好優(yōu)先落于經(jīng)營穩(wěn)健的房企，作為出險房企，融創(chuàng)除“保交付”、“紓困”系列支持外，還未受到直接利好影響。
與此同時，融創(chuàng)的銷售端仍面臨挑戰(zhàn)。今年1-11月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約1611億元，較去年同期下滑70.68%。
出于對目前行業(yè)和公司運營情況的分析，孫宏斌在年報中預(yù)計，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)向好和政府支持行業(yè)穩(wěn)定政策的密集落地，融創(chuàng)將盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭取在2023年回歸良性。