記者 | 黃昱

在保租房REITs走過從0到1的階段后，近期監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動市場化長租房納入REITs的信號越來越明顯。

12月8日，證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上提到，要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

在此之前，“金融16條”中提及加大住房租賃金融支持力度，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點。

到11月28日證監(jiān)會釋出支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”也提到，要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的保租房板塊。

12月8日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然也表示，住房租賃的中國模式正在形成，在機(jī)制上非常強(qiáng)調(diào)對金融工具的創(chuàng)新使用，在構(gòu)建方式上也更加著眼可持續(xù)的經(jīng)營模式，由“金融推力”、“多元主體”兩輪驅(qū)動。

在趙然看來，推力金融化是中國模式的顯著特征。

“我國的住房租賃行業(yè)從發(fā)展伊始就與金融市場、金融工具的發(fā)展相匹配、相同步。行業(yè)整體是以‘投融建管退’的金融商業(yè)閉環(huán)來建構(gòu)的。尤其是保障性租賃住房公募REITs機(jī)制的完善，以終為始為行業(yè)參與者提供了一條清晰的發(fā)展路徑。”

不過中聯(lián)基金合伙人、董事總經(jīng)理范熙武指出，就我國住房租賃市場行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，“投、建、管”三個環(huán)節(jié)已經(jīng)積累了豐富的有益經(jīng)驗，“融、退”這兩個對于住房租賃市場發(fā)展至關(guān)重要的環(huán)節(jié)相對薄弱。

范熙武表示，只有解決了融和退的問題，才能夠解決住房租賃行業(yè)重資產(chǎn)、長周期的發(fā)展痛點，進(jìn)而解決租賃住房的供給問題，也才會有住房租賃市場的持續(xù)健康和規(guī)模化發(fā)展。

租賃住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括CMBS、類REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正讓長租公寓持有方實現(xiàn)退出，跑通商業(yè)閉環(huán)。

2021年，相關(guān)部門才明確將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單，拉開租賃住房REITs的序幕。

今年以來，深圳、廈門、北京三單保租房公募REITs 先后上市，獲得市場熱烈反響。11月，作為首單市場化機(jī)構(gòu)運營的保租房公募REITs，華潤有巢REIT同樣受到資本熱捧，刷新認(rèn)購倍數(shù)記錄、總吸引資金超1200億元。

保租房REITs仍處于摸著石頭過河的階段，因此，相較于探討租賃住房REITs擴(kuò)容的問題，解決保租房REITs存在的一些痛點，推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，更受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

華潤有巢的成功經(jīng)驗可為市場提供一定的借鑒。作為華潤置地長租公寓事業(yè)部戰(zhàn)投部負(fù)責(zé)人，李伯喬12月8日也分享了華潤有巢REIT在發(fā)行過程中的一些經(jīng)驗和重點問題。

李伯喬表示，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)主要有兩個，一個是位于上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的保租房，另一個是松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保租房，均是華潤置地成立的獨立公司華潤有巢深圳在2018年拿下的租賃住房（R4）用地，去年3、4月開業(yè)。

雖運營時間未滿三年，但截至2022年9月30日，兩項目的出租率均有94%，達(dá)到穩(wěn)定運營狀態(tài)，產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，測算出的年度分派率達(dá)到4.3%左右，符合公募REITs指引所要求的未來三年凈現(xiàn)金分派率不低于4%。

此外，李伯喬指出，首發(fā)規(guī)模和可擴(kuò)募的規(guī)模有一定要求。首發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元；同時具有較強(qiáng)的擴(kuò)募能力，可擴(kuò)募資產(chǎn)不低于首次發(fā)行REITs的2倍。

與此同時，公募REITs對杠桿率也有要求。具體而言，對外借款金額不能超過基金凈資產(chǎn)的40%（總資產(chǎn)的28.57%），其中用于項目收購的借款不得超過基金凈資產(chǎn)的20%（總資產(chǎn)的14.28%），如有開發(fā)貸需提前還款。

李伯喬介紹稱，華潤有巢REIT兩個底層資產(chǎn)在投入的時候主要是以資本金和股東借款的形式進(jìn)行投資的，開發(fā)貸借款非常少，并且在發(fā)行前全部提前還款，所以華潤有巢REIT在發(fā)型時并沒有杠桿。

為了防止募集資金流入房地產(chǎn)，監(jiān)管層也要求保租房REITs中原始權(quán)益人的獨立性、項目的合規(guī)性等。

為此，華潤有巢深圳也是在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)獨立性等方面做出了一些安排，與華潤置地的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對獨立性。

李伯喬透露，2021年7月國家發(fā)改委發(fā)文將保租房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點行業(yè)范圍后，華潤有巢就開始了相關(guān)研究，在去年9月下旬啟動了公募REITs中介機(jī)構(gòu)的選聘工作，10月確定了“中信證券+華夏基金”為財務(wù)顧問及管理人機(jī)構(gòu)。

到今年9月份，華潤有巢REIT計劃正式由發(fā)改委推薦給證監(jiān)會，11月1日正式獲得證監(jiān)會及上交所批復(fù)，12月9日于上交所正式上市交易。

從正式申報到完成上市，華潤有巢REIT花費的時間周期大概一年多一點。

華潤有巢REIT的成功發(fā)行具備一定的先天優(yōu)勢，這不代表保租房REITs的路徑已經(jīng)完全暢通無阻了。

中海商業(yè)研拓總監(jiān)饒胤指出，租賃住房的開發(fā)和運營主體仍需要關(guān)注并重點實現(xiàn)的問題還有幾個，一是未來能否突破跨城市多項目的打包發(fā)行，二是項目產(chǎn)權(quán)問題，三是保租房租金上漲受限如何實現(xiàn)穩(wěn)定的分派率。

在漢坤律師事務(wù)所合伙人方榕看來，資產(chǎn)合規(guī)性的認(rèn)定是保租房REITs下一步需要重點解決的問題，現(xiàn)在不太確定監(jiān)管層對集體用地、工改商改項目的合規(guī)性審查是怎樣一個尺度。