文|斑馬消費(fèi) 楊柘
格力地產(chǎn)盯上免稅業(yè)務(wù)不是一兩年，這次重啟重組更是正當(dāng)其時，涉房融資恢復(fù)、免稅概念上市潮起。更重要的是，魯君四已成為過去時。
公司轉(zhuǎn)型長跑的7年，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不力，又缺乏較具實(shí)力的非房業(yè)務(wù)拉動業(yè)績，當(dāng)下唯有免稅業(yè)務(wù)還能被寄予厚望。
再啟重組
在長達(dá)兩年半時間里，格力地產(chǎn)（600185.SH）始終沒有放棄對珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱：珠免集團(tuán)）的重組，即便是關(guān)鍵人物前董事長魯君四被采取刑事強(qiáng)制措施。
2日晚間，公司公告決定繼續(xù)推動這一重大重組事項(xiàng)。不過，這兩年來市場與政策環(huán)境的變化，也讓公司對重組方案有了相應(yīng)的調(diào)整。重要變化是，募集配套資金的對象由原來的1名增至35名。
在原方案中，交易對價達(dá)到122.15億元，發(fā)行股份對價114.15億元、支付現(xiàn)金8億元。
定增對象數(shù)量的變化，是否會增加募資規(guī)模？還得靜待公司的后續(xù)披露。
另外，上次披露交易標(biāo)的審計(jì)、評估報告截至2020年10月31日，公司將重新組織相關(guān)工作。
這本是早該結(jié)束的一宗重組案。
2020年5月，公司披露上述重組案，很快走到對珠免集團(tuán)合并的實(shí)質(zhì)性階段。
當(dāng)年12月，魯君四涉嫌證券市場內(nèi)幕交易東窗事發(fā)，這一快要走到終點(diǎn)的重組事項(xiàng)，被迫摁下暫停鍵。
癡心不改
格力地產(chǎn)之所以對免稅業(yè)務(wù)癡情不已，主要是為了補(bǔ)齊業(yè)務(wù)短板。
自2019年開始，公司布局的口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)就被寫進(jìn)年報中，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收入1529.75萬元。這是公司在主業(yè)房地產(chǎn)外，打造的另一業(yè)務(wù)板塊，也為后續(xù)注入相關(guān)業(yè)務(wù)打下鋪墊。
口岸經(jīng)濟(jì)是圍繞口岸物流、人流、資金流及信息流等形式的綜合經(jīng)濟(jì)體系，涵蓋進(jìn)出口、旅游貿(mào)易等形式，免稅商店是其中不可或缺的經(jīng)營主體。
珠免集團(tuán)旗下的免稅商店多分布在入境口岸，且大部分集中在珠海本地，這與格力地產(chǎn)布局的口岸經(jīng)濟(jì)很容易形成協(xié)同效應(yīng)。
免稅業(yè)務(wù)的高毛利率以及國資持牌的特許經(jīng)營模式，形成的高壁壘令人艷羨。格力地產(chǎn)近水樓臺，與珠免集團(tuán)同為珠海國資控制之下。后者是國內(nèi)唯一一家全資擁有免稅、有稅和保稅三大業(yè)務(wù)的國資企業(yè)。
論體量規(guī)模，珠免集團(tuán)并不是國內(nèi)最大，吸金能力卻羨煞眾人。2018年-2019年，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.56億元和26.69億元，歸母凈利潤分別為6.53億元、9.44億元，凈利率28.52%、35.38%。同期，中國國旅、海南免稅的凈利率均在個位數(shù)水平。
格力地產(chǎn)近期選擇重啟重組，也踩對了時機(jī)。一方面，近期涉房企業(yè)并購重組及配套融資等政策恢復(fù)，普遍看到了曙光。另一方面，免稅概念經(jīng)過兩年多的發(fā)酵，始終是市場追逐的熱點(diǎn)。
今年5月，海南免稅擬注入海汽集團(tuán)，目前仍在進(jìn)行中。下一個擁抱資本的免稅企業(yè)，很可能就輪到深圳免稅集團(tuán)了。
主業(yè)式微
2015年，格力地產(chǎn)與格力集團(tuán)分手，繼續(xù)從房地產(chǎn)商向城市綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。
在7年時間里，公司除保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，先后在口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥和旅游經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域不斷試探。收購過醫(yī)療企業(yè)，疫情期間生產(chǎn)過口罩，甚至成為核酸檢測運(yùn)維服務(wù)商等，然而，都沒能解決地產(chǎn)主業(yè)式微帶來的頹勢。
折騰這么多年，公司非地產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟如何？2021年，公司的受托開發(fā)項(xiàng)目、其他業(yè)務(wù)收入分別實(shí)現(xiàn)0.55億元、6.57億元，占公司收入的0.77%和9.21%。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是公司的收入擔(dān)當(dāng)。2021年收入達(dá)到63.81億元，占比公司收入的89.46%。
多年來，公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅作維持發(fā)展，已很久沒有新增土地儲備，待開發(fā)土地主要集中在珠海、重慶兩地。截至2021年底，規(guī)劃計(jì)容建筑面積78.65萬平方米。
在這場曠日持久的轉(zhuǎn)型馬拉松中，格力地產(chǎn)未能徹底剝離掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也沒有培育出一個能打的新業(yè)務(wù)。
公司未來業(yè)績增長點(diǎn)，只能指望免稅業(yè)務(wù)了。