實(shí)習(xí)記者｜田碩
受11月疫情影響，與10月相比，北京樓市熱度出現(xiàn)回落。新房市場暫未回暖，二手房市場成交量下滑，租賃住宅成交量與租金雙雙走低。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，北京新建商品住宅成交3651套，成交金額總計(jì)45.13億元。套數(shù)環(huán)比下降11%，同比下降21%。
北京新房11月的成交均價(jià)為57883元/平方米，與10月相比下降8%；成交金額為261.22億元，環(huán)比下降21%，同比下降25%。
與此同時(shí)，供應(yīng)端也出現(xiàn)階段性下滑，11月新增供應(yīng)2094套，共計(jì)22.21萬平方米，套數(shù)環(huán)比下降53%，同比下降70%。
新房去化變緩后，北京的商品住宅存量保持高位運(yùn)行，競爭壓力較大。截至11月底，商品住宅存量為9.5萬套，合計(jì)1348萬平方米，套數(shù)同比上升14%，按近6個(gè)月月均去化速度計(jì)算，出清周期為2.2年。
在銷售端，房企也開始加大促銷力度。一位貝殼找房經(jīng)紀(jì)人表示，各大開發(fā)商業(yè)績壓力大，目前是有較多特價(jià)房源，但新房的整體價(jià)格處于穩(wěn)中有漲的階段。
與新房市場成交量下滑一樣，11月北京的二手房市場也出現(xiàn)同環(huán)比下降。
根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2022年11月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為10750套，環(huán)比下降4.1%，同比下降9.3%。其中上半月工作日日均網(wǎng)簽483套，下半月工作日日均網(wǎng)簽416套，下半月工作日網(wǎng)簽量環(huán)比上半月下滑14%，上下半月市場出現(xiàn)分化。
麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月上半月二手房的帶看量和10月上半月基本相當(dāng)，但進(jìn)入下半月尤其是11月第三周以后，帶看量環(huán)比下滑超過三成。主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶出門看房的意愿雙雙降低。
價(jià)格方面，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，11月二手住房成交均價(jià)環(huán)比小幅下降，同比基本持平。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)分析稱，價(jià)格波動(dòng)主要受結(jié)構(gòu)性因素影響。本月中下旬疫情防控形勢趨于嚴(yán)峻，東城、西城、朝陽等中心城區(qū)成交占比明顯下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的小幅下降。
但值得注意的是，近期在政策端持續(xù)利好的情況下，通州臺(tái)湖和馬駒橋地區(qū)因受到解除雙限購新政影響，成為近幾個(gè)月為數(shù)不多的漲價(jià)區(qū)域。
據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份馬駒橋板塊二手房成交均價(jià)約3.6萬元/平方米，環(huán)比上漲約0.35%，同比上漲約5.37%。
冷會(huì)認(rèn)為從各城區(qū)價(jià)格走勢看，多數(shù)城區(qū)保持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動(dòng)處于合理運(yùn)行區(qū)間。
據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京租賃成交單量也出現(xiàn)下滑，租金價(jià)格環(huán)比小幅下降，租金水平與去年同期基本相同，整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。冷會(huì)表示，四季度是租賃淡季，本月又疊加疫情影響，導(dǎo)致租賃成交單量下滑。
租金價(jià)格方面，年內(nèi)租金價(jià)格走勢遵循季節(jié)性規(guī)律，總體符合預(yù)期。本月租賃成交量下降主要受疫情影響，隨著疫情逐步緩解，未來租賃成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)補(bǔ)償性增長。
11月房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)捤烧哧懤m(xù)出臺(tái)，監(jiān)管層從信貸、債券和股權(quán)等方面逐步加大對民營房企的融資支持力度。
冷會(huì)對此表示，在當(dāng)前環(huán)境下，這一系列政策對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義，但疫情仍然是一個(gè)不可忽視的影響因素，未來市場走向有待進(jìn)一步觀察。
東興證券也在近期發(fā)布的研報(bào)中指出，隨著信貸、債券及股權(quán)融資政策實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著改善，行業(yè)紓困與并購整合有望實(shí)質(zhì)性提速。
房企融資渠道的打開，有助于緩解部分房企面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，改善房企信用問題，對于增強(qiáng)市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心有重要作用。