記者 | 黃昱
可售型人才房入市，新房“內(nèi)卷”嚴(yán)重，二手房?jī)r(jià)格較高位已下跌兩成，種種跡象表明，深圳樓市仍處在去泡沫階段。
在剛過(guò)去的11月，深圳樓市最大的亮點(diǎn)莫過(guò)于首批人才房開(kāi)啟配售，均價(jià)約2萬(wàn)-4.5萬(wàn)/平方米，僅為同片區(qū)新房項(xiàng)目60%左右，且不需要輪候排隊(duì)，引發(fā)一股認(rèn)購(gòu)熱潮。
從認(rèn)購(gòu)結(jié)果來(lái)看，6個(gè)人才房項(xiàng)目4422套房源吸引16305戶家庭認(rèn)購(gòu)，最終合格家庭達(dá)15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個(gè)項(xiàng)目最低中簽率只有1%。
人才房的入市是深圳2018年啟動(dòng)房改的一部分。為加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系，深圳明確要在2018年至2035年提供170萬(wàn)套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比例定位4：2：2：2。
這一政策將保障性住房所占比例提升到60%左右，一改1988年房改以來(lái)以商品房為主的住房供應(yīng)格局，向新加坡模式看齊。期望通過(guò)保障性住房解決中低收入階層的住房問(wèn)題，把房?jī)r(jià)和住房的民生問(wèn)題切割開(kāi)來(lái)。
公開(kāi)資料顯示，深圳目前至少已籌建了26個(gè)可售型人才房項(xiàng)目，除了這次已配售的6個(gè)人才房項(xiàng)目，還有20個(gè)項(xiàng)目等待入市。
從人才房的供應(yīng)主體來(lái)看，還是以國(guó)企平臺(tái)為主，此番入市的6個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)來(lái)自深圳人才安居集團(tuán)，另外兩個(gè)分別來(lái)自星河控股和華僑城。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，雖然人才房在上市方面會(huì)受到嚴(yán)格限制，滿10年才可售，但對(duì)于深圳年輕人來(lái)講，新房在供給側(cè)大規(guī)模放量，二手房參考價(jià)控制炒作，已經(jīng)成為抑制房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)效機(jī)制，房住不炒深入人心。
隨著人才房及安居房供應(yīng)不斷提速，未來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將繼續(xù)向“雙軌并行”發(fā)展。
李宇嘉對(duì)界面新聞指出，人才房的入市短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)確實(shí)造成了比較大的擾動(dòng)。當(dāng)前深圳商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，在房?jī)r(jià)還在高位的情況下，不少新市民會(huì)更愿意選擇人才房。
從11月商品房新房數(shù)據(jù)來(lái)看，因年度沖刺業(yè)績(jī)的需要，新房供應(yīng)大增，房企營(yíng)銷(xiāo)折扣力度也有所加大，但成交額繼續(xù)探底，整體表現(xiàn)疲軟。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新增一手住宅預(yù)售13041套，回到9月水平，新增預(yù)售面積117.1萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超10月的5.9萬(wàn)平方米。
但供應(yīng)大增并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)成交探底的態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房住宅成交量繼續(xù)同環(huán)比均下跌，單月住宅總成交2790套，同環(huán)比跌幅分別為50％和21％，網(wǎng)簽套數(shù)處于今年低位。
具體到項(xiàng)目而言，11月普通住宅項(xiàng)目TOP10銷(xiāo)售金額合計(jì)70.17億元，環(huán)比下滑43.8%，項(xiàng)目銷(xiāo)售金額榜冠軍是深業(yè)集團(tuán)的頤灣府，銷(xiāo)售金額26.03億元。
值得一提的的是，頤灣府2期于9月底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化超過(guò)98%，最近在陸續(xù)網(wǎng)簽中；深業(yè)集團(tuán)另一個(gè)項(xiàng)目深業(yè)頤瑞府拿下11月銷(xiāo)售面積榜首，10月底開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天即售罄。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，深業(yè)頤瑞府能夠“日光”的關(guān)鍵還是因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，深業(yè)頤瑞府商品房4.53萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，遠(yuǎn)低于周邊新房及二手房。
今年深圳新房走下神壇，打折促銷(xiāo)成了開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金的重要舉措，就連此前“日光盤(pán)”常現(xiàn)的前海片區(qū)也有豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即打折。
有深圳中介告訴界面新聞，前?！熬硗酢币皇謽潜P(pán)前海宸灣，最低有房源低至單價(jià)8.3萬(wàn)起帶精裝，和周邊倒掛至少2萬(wàn)/平方米。
除了前海宸灣，同樣位于前海片區(qū)在11月27日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科頤城瑧灣悅家園，11月30日開(kāi)盤(pán)的天健悅灣府均有房源最低單價(jià)可低至8.2萬(wàn)元，要知道，過(guò)去數(shù)年來(lái)前海新房?jī)r(jià)格基本都是穩(wěn)定在10萬(wàn)元/平方米以上。
即便如此，這些樓盤(pán)也并沒(méi)有開(kāi)盤(pán)即售罄，足以可見(jiàn)，即便11月以來(lái)針對(duì)房企融資端的支持力度空前，市場(chǎng)情緒也并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。
這同樣反映在二手房成交量上。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳全市二手住宅過(guò)戶量為2168套，環(huán)比上漲25%，回到了2000+套水平線上，但仍遠(yuǎn)低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。
事實(shí)上，由于近三年深圳加大新房供應(yīng)量，疊加二手房受參考價(jià)政策影響成交量大幅下降，從2021年下半年開(kāi)始，深圳一手住宅成交量重回主導(dǎo)地位，占比超過(guò)二手。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳樓市總交易量為26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%。
根據(jù)深圳中原研究中心于11月發(fā)布的報(bào)告，自去年2月參考價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個(gè)月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無(wú)反彈跡象， 預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間仍將維持在低位。
成交量的下跌也直接導(dǎo)致了價(jià)格下行。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，目前深圳整體二手房?jī)r(jià)較高位已經(jīng)下跌近兩成，尚未見(jiàn)止跌跡象，繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)明顯。
深圳中原研究中心指出，新房?jī)?nèi)卷嚴(yán)重，折扣也越來(lái)越普遍，新入市樓盤(pán)價(jià)格亦不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低，“片區(qū)最低價(jià)”字眼越來(lái)越常見(jiàn)，進(jìn)一步壓制了二手價(jià)格。
樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示， 11月深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌3%，業(yè)主持續(xù)讓利，無(wú)論是接近指導(dǎo)價(jià)成交，還是接近指導(dǎo)價(jià)掛牌的房源占比都在小幅增加。
一位深圳購(gòu)房者對(duì)界面新聞表示，從去年8月份開(kāi)始，就有中介開(kāi)始持續(xù)推薦不少等同于或低于指導(dǎo)價(jià)的二手房，這在去年上半年的時(shí)候是想都不敢想的。