記者 | 黃昱
“三支箭”齊發(fā)之后，房企融資端得到極大支持，穩(wěn)房地產(chǎn)市場的核心將從供給端轉(zhuǎn)移到需求端，只有房企恢復(fù)自我“造血”能力才能讓市場最終恢復(fù)正循環(huán)。
從11月的銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)探底，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積環(huán)比延續(xù)10月的下降態(tài)勢，同比降幅仍近30%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企11月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。
銷售整體仍處于觸底階段的同時，房企的表現(xiàn)則呈現(xiàn)出明顯分化，國央企及混合所有制房企的復(fù)蘇明顯強(qiáng)于民企，TOP20房企中華潤置地、建發(fā)、綠城中國、華發(fā)、金地等央國企及混合所有制企業(yè)實(shí)現(xiàn)同比正增長，民企中僅濱江實(shí)現(xiàn)正增長。
目前購房需求端仍有待改善，克而瑞預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。
在政策面全力促進(jìn)解決房企短期現(xiàn)金流壓力后，下一步是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)。
房企銷售分化
2022年以來，房企銷售規(guī)模前三格局已經(jīng)逐步穩(wěn)定，“碧保萬”取代了曾經(jīng)的“碧萬恒”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，作為當(dāng)前TOP3中的唯一央企，保利發(fā)展11月銷售為370億元，同比下降2.7%，而碧桂園、萬科則分別同比下降32.8%至380億元、下降29.1%至306億元。
從累計(jì)銷售來看，保利發(fā)展也相對堅(jiān)挺，1-11月實(shí)現(xiàn)銷售額約為4001億元，同比下降19.7%。排名第一的碧桂園累計(jì)銷售4614億元，排名第三的萬科累計(jì)銷售3774億元，同比下降幅度都高于保利發(fā)展。
克而瑞研究中心指出，2022年行業(yè)格局變動加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對堅(jiān)挺、表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性，如華潤置地、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。
據(jù)界面新聞了解，從1-11月累計(jì)銷售來看，華潤置地是TOP10中唯一同比降幅低于10%的房企，累計(jì)銷售約為2517億元，排名第五，較去年同期提升三個名次。
越秀地產(chǎn)是主流房企中唯一實(shí)現(xiàn)同比正增長的房企?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前11月越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額約為1031億元，同比增長8.4%，排名從去年同期的41名提升至18名。
如果不是出現(xiàn)這波行業(yè)調(diào)整，對于越秀地產(chǎn)這樣的區(qū)域型國企來說，很難在一年內(nèi)能有如此大幅度的排名提升。
有進(jìn)自然有退。已出現(xiàn)債務(wù)違約的融創(chuàng)中國前11月銷售額同比下降70.7%至1613億元，從去年同期的第3名倒退至第10名。
同樣累計(jì)銷售同比降幅較高的還有綠地控股、世茂、金科、雅居樂等，降幅均超過50%。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前11月，銷售額超千億房企只有19家，較去年同期減少16家，超百億房企100家，較去年同期減少51家。
國泰君安首席地產(chǎn)分析師謝皓宇表示，從2021年四季度部分房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)以來，民營房企銷售持續(xù)走弱，從2022年下半年TOP50房企改善幅度來看，央國企的復(fù)蘇明顯強(qiáng)于民企。
國泰君安研報(bào)指出，TOP50房企11月實(shí)現(xiàn)銷售3748億元，同比下降19.5%，較10月提升8.5個百分點(diǎn)，其中，民企銷售增速回升，較10月提升9.2pcts達(dá)到-40.1%；央企繼續(xù)保持正增長達(dá)到17.1%，較10月提升11.3pcts。
此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月百強(qiáng)房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。
即便房企銷售復(fù)蘇存在分化，但市場整體仍然低迷，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前11月，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。
促銷售成下一步重點(diǎn)
11月份政策端對房地產(chǎn)市場的修復(fù)力度其實(shí)不小，但核心還是加強(qiáng)對房企融資端的支持，對需求端的刺激相對有限，未能扭轉(zhuǎn)需求端低迷的態(tài)勢。
中指院的置業(yè)意愿調(diào)查顯示，10月份購房者的置業(yè)意愿是今年以來最低的，11月多項(xiàng)政策利好帶動置業(yè)意愿小幅回升，但就業(yè)/收入預(yù)期弱、房價(jià)下跌預(yù)期等因素仍是制約居民入市的主要因素。
在此背景下，房企遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，推盤意愿也不足。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，1-11月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模1790萬平方米，為2015年以來同期最低水平，同比下降超4成。
但在當(dāng)前業(yè)績完成度普遍較差的情況下，房企還是加強(qiáng)了年底沖刺力度，11月推盤節(jié)奏有所加快，新批上市面積環(huán)比增長49%至2132萬平方米，但同比仍下降25.6%。
加快推盤節(jié)奏的同時，房企也啟動了年終沖刺，通過分銷提傭、折扣力度加碼等方式促銷。但由于購房者觀望情緒較重、市場活躍度不足，這些舉措也效果有限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，近期多項(xiàng)政策利好提振市場信心，但短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復(fù)仍需時間。
孟新增預(yù)計(jì)，今年全年全國商品房銷售面積同比降幅在22%左右，新開工面積同比降幅或接近40%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅或在8%左右。
銷售端的恢復(fù)是房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。
從地產(chǎn)“第二支箭”，到金融16條政策，再到A股房企再融資放開，優(yōu)質(zhì)民營房企融資環(huán)境將得到較大改善，修復(fù)房地產(chǎn)市場的核心矛盾從供給端轉(zhuǎn)移到需求端。
接下來行業(yè)關(guān)注點(diǎn)全面轉(zhuǎn)向促銷售，只有銷售端恢復(fù)，房企自身的“造血能力”才能恢復(fù)，經(jīng)營狀況才能真正好轉(zhuǎn)。
謝皓宇指出，盡管2022年針對需求端的政策持續(xù)出臺，房貸利率也位于歷史底部水平，但是從整體環(huán)境來看，依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。
“2016年初是除一線城市以外其余城市基本上都取消‘四限令’，而當(dāng)前二線城市依然未完全放開。因此在面臨需求端承壓的情況下，預(yù)計(jì)接下來二線城市需求端政策仍有調(diào)整空間?？紤]到當(dāng)前保交付是首要任務(wù)，預(yù)計(jì)2023年將進(jìn)一步迎來需求端的利好政策。”
孟新增也認(rèn)為，因城施策力度有望繼續(xù)加大，核心二線城市政策存在較大優(yōu)化空間。降成本、降門檻仍是主要方向，核心一二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同時降低交易稅費(fèi)，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。