記者 | 黃昱
深圳今年的第四批次集中供地依然表現(xiàn)不佳。
11月25日，深圳推出的7宗地塊成交6塊，1宗流拍，成交總金額97.27億元。不到百億的總成交額，在前幾年土地市場(chǎng)的高點(diǎn)時(shí)，甚至在深圳不夠買下一塊地。
雖有地塊流拍，但這一輪深圳供地還是有積極信號(hào)，參與房企的數(shù)量明顯增加，尤其是民營企業(yè)。
據(jù)深圳規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，參與這次土拍的企業(yè)共計(jì)53家次，其中民企22家次；除本地企業(yè)外，外地企業(yè)達(dá)到33家次。不過最終絕大部分還是由國資企業(yè)拿下。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房企這次參與度高主要還是地價(jià)比較低，地塊區(qū)位較優(yōu)，政府讓利也較足，同時(shí)企業(yè)也有補(bǔ)倉需求。而且，近期資金面的政策利好，也在預(yù)期上有促進(jìn)作用。
但總體來看，短期內(nèi)土地市場(chǎng)回暖趨勢(shì)仍不明朗。
從去年22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)“兩集中“供地后，一般是按照每年三輪的節(jié)奏來供地。
深圳今年出現(xiàn)第四批集中供地，本身也是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不景氣。而打破集中供地年度不超過三次的限制，不僅只有深圳，北京、上海和廣州另外三個(gè)一線城市也啟動(dòng)了今年的第四輪供地，北京將在11月底競(jìng)拍，上海和廣州則在12月。
為了以更靈活的方式穩(wěn)定土地市場(chǎng)，核心二線城市中，南京、武漢和蘇州等都啟動(dòng)了年內(nèi)的第五輪供地。
隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入新階段，各地開始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。
供地變奏調(diào)整
2021年2月，“兩集中”供地政策開始在22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過3次。
彼時(shí)政策的初衷是為了通過集中公開出讓提高市場(chǎng)信息透明度，保障充足土地供應(yīng)，從而達(dá)到降低土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定地價(jià)的目的。
除22城之外，2021年還有徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市主動(dòng)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。
22個(gè)試點(diǎn)城市的第一輪集中供地在2021年6月底全部結(jié)束，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處行情火熱的情況下，各大房企的參拍熱情高漲，不少熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率和成交價(jià)刷新記錄。
為抑制高溢價(jià)，同時(shí)平穩(wěn)地價(jià)，從去年第二輪集中供地開始，各大城市開始調(diào)整土拍規(guī)則。但眾所周知，下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開始明顯降溫。
到今年，各城市供地的目標(biāo)已經(jīng)從減少高溢價(jià)地塊變成了提升房企拿地積極性。
克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春指出，自去年22城試點(diǎn)土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。除了降地價(jià)、提銷售限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門檻中，對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。
為了減少集中拿地給房企帶來的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，徐州、西安、南昌等部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市以及22城中的長沙，已選擇退出“集中供地”模式，逐步恢復(fù)常態(tài)化供地。同時(shí)，22城中多地都將供地批次增加到四批、五批、甚至六批。
廈門、濟(jì)南、青島、重慶、深圳等城市在今年初就明確將集中供地從三批增加到了四批，后來廣州、天津等陸續(xù)發(fā)布四批次供地公告，如今南京、武漢、蘇州、無錫已經(jīng)進(jìn)入第五批集中供地周期，武漢更計(jì)劃還有第六批供地。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年三批次推地時(shí)間較去年均提前，但在市場(chǎng)下行、企業(yè)拿地意愿較低情況下，土地推出規(guī)模普遍縮量。
截至10月27日，22城中已有19城發(fā)布三批次土地公告，22城全年供地計(jì)劃完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。
即便如此，在房地產(chǎn)大環(huán)境未有明顯改善的情況下，土拍市場(chǎng)的低溫態(tài)勢(shì)未改。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，較二批次上升3.3個(gè)百分點(diǎn)；成交地塊中達(dá)上限地價(jià)的地塊占比僅11.5%，較二批次下降13.5個(gè)百分點(diǎn)；底價(jià)成交地塊占比達(dá)75.7%，較二批次提升17.0個(gè)百分點(diǎn)。
截至11月23日，除了沈陽、長春、鄭州、重慶外，22城已有18城成了三輪集中供地，共計(jì)出讓土地352宗，涉及土地出讓金4692億元。
綜合來看，各地繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整三批次土拍規(guī)則，疊加政府持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，以提高企業(yè)參拍積極性，土地流拍撤牌率相對(duì)穩(wěn)定，但地塊底價(jià)成交占比明顯提升，成為市場(chǎng)主流，
從拿地企業(yè)來看，去年下半年以來，地方國資拿地現(xiàn)象日漸凸顯。進(jìn)入2022年后，民企拿地意愿進(jìn)一步減弱，央國企、地方國資成為拿地主力。2022年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達(dá)72%，二批次達(dá)83%，三批次仍在八成以上。
今年來，地方國資在拿地規(guī)模上越發(fā)突出，但項(xiàng)目入市情況不容樂觀。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至今年8月，地方國資集中拿地項(xiàng)目入市率僅9%，其中城投拿地項(xiàng)目入市率僅6.7%。
為防范地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及嚴(yán)肅財(cái)務(wù)紀(jì)律，財(cái)政部10月份印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》中指出，嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。
財(cái)政部發(fā)文后，無錫進(jìn)行的四批次土地拍賣中地方國資拿地金額占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%），可見該政策對(duì)于限制地方國資拿地起到一定約束作用。
土地市場(chǎng)觸底
“集中供地還會(huì)延續(xù)，但各地將會(huì)采取更靈活的方式，不在局限于三輪?！币晃活^部房企人士告訴界面新聞。
克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春也認(rèn)為，去年集中供地的出臺(tái)是為了防止土地市場(chǎng)過熱。但是出臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，部分企業(yè)的資金鏈趨緊，從而導(dǎo)致后續(xù)集中供地政策越來越寬松，市場(chǎng)的效果也是持續(xù)不佳。
謝楊春表示，未來集中供地的模式可能會(huì)發(fā)生兩方面改變，第一就是增加集中供地的批次，今年很多城市已經(jīng)開始采取這樣的措施，后續(xù)可能還會(huì)有更多城市加大供地批次；第二就是部分城市已經(jīng)不太適合放在集中供地的名單之中，如長春、沈陽等。
中指研究院也指出，2022年三批次土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出央國企拿地力度減弱的特點(diǎn)，疊加相關(guān)政策對(duì)地方國資參與土拍的約束，短期來看，土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或難改，預(yù)計(jì)后續(xù)各地會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)土拍模式做出適當(dāng)調(diào)整。
土地市場(chǎng)低溫的直接原因在于房企拿地積極性大幅下降，而導(dǎo)致房企不拿地的原因則是資金壓力。
11月以來，針對(duì)房企融資端的政策接連發(fā)布，從支持房企債券融資的“第二支箭”到 “金融16條”和置換預(yù)售監(jiān)管資金，力度空前。
國泰君安首席地產(chǎn)分析師謝皓宇稱，在當(dāng)前政策背景下，對(duì)于2023年的預(yù)期都會(huì)有系統(tǒng)性的改善。對(duì)于銷售和地產(chǎn)投資，我們認(rèn)為會(huì)是一個(gè)危機(jī)模式解除后的改變。
謝皓宇認(rèn)為，2023年的地產(chǎn)投資大概率還是會(huì)有一個(gè)正增長，2022年受拿地的影響拖累也比較嚴(yán)重，那么2023年也就不會(huì)存在一個(gè)比較大的拖累項(xiàng)，尤其在一些重點(diǎn)城市拿地的力度會(huì)比2022年還要再更強(qiáng)一些，拿地2023年不會(huì)成為一個(gè)拖累項(xiàng)目，但是在建環(huán)節(jié)會(huì)成為一個(gè)很明顯的增量項(xiàng)目。
盡管拿地項(xiàng)不會(huì)成為地產(chǎn)投資的拖累項(xiàng)目，但也很難有較大改善。
從資金支持來看，近期融資端并沒有釋放專門針對(duì)房企拿地的資金，尤其是在關(guān)于置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知中強(qiáng)調(diào)，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
此外，銷售端的走勢(shì)才是決定房企是否拿地的核心因素。國盛證券研報(bào)指出，由于開發(fā)商以銷定產(chǎn)的拿地策略，預(yù)計(jì)近期土拍數(shù)據(jù)難以明顯復(fù)蘇。
一位房企投資人士對(duì)界面新聞表示，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資端要先解決的是項(xiàng)目保交付，然后是公司正常的運(yùn)營，然后再擇機(jī)優(yōu)選好的土地進(jìn)行拓展?！皩?duì)我司而言，依然在關(guān)注好城市的好機(jī)會(huì)，這一塊隨著融資的逐步放開，會(huì)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判進(jìn)行比選。”
“融資端的放松是利好，但是我們同樣關(guān)注市場(chǎng)的恢復(fù)情況。你可以理解為，以前是沒錢，現(xiàn)在即便有錢了，也不敢亂花，要看花出去值不值，性價(jià)比高不高，以及花出去后多久能收回這份投資?！鄙鲜鋈耸糠Q。
他還指出，公司現(xiàn)在拿地依然謹(jǐn)慎，年底出讓的地塊，如果不是位于質(zhì)素特別好的地段或者區(qū)域都不會(huì)太關(guān)注，現(xiàn)在只會(huì)關(guān)注市場(chǎng)和客戶端恢復(fù)較快的城市以及資源極度優(yōu)質(zhì)的地塊。
中指研究院也指出，預(yù)計(jì)未來在銷售市場(chǎng)未明顯恢復(fù)前，土地市場(chǎng)或延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。