記者｜牛鈺

經(jīng)歷數(shù)輪信貸政策調(diào)整，11月多個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率繼續(xù)下降。

11月21日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年11月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。首套利率環(huán)比下降3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落165BP和109BP，創(chuàng)歷史新低。

經(jīng)歷前期房貸降息后，多數(shù)城市房貸利率已降至歷史低位。截止11月18日，已有泉州、溫州等18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6個(gè)，三四線城市12個(gè)。

從利率變化來(lái)看，本月有14城房貸利率有所調(diào)整，且以首套房貸利率下降為主。其中泉州和溫州降幅最大，首套房貸主流利率下調(diào)至3.8%。

值得注意的是，多個(gè)二線城市在11月中旬繼續(xù)出臺(tái)樓市新政，成都、西安優(yōu)化了區(qū)域限購(gòu)政策，而杭州自11月11日起取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

在銀行房貸周期方面，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，11月銀行放款周期26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為32天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為27天。

從當(dāng)前的首套主流利率來(lái)看，11月包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%；二套主流利率方面，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

分城市能級(jí)來(lái)看，目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線及三四線城市首套利率平均為4.07%。

在利率下調(diào)幅度方面，一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和52BP。三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP。

房貸利率下降，最直接的影響是購(gòu)房者月供減少。以首套房100萬(wàn)商業(yè)貸款本金為例，如果以30年期、等額本息還款計(jì)算，三四線城市購(gòu)房者平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬(wàn)元。

今年以來(lái)，需求端信貸政策不斷優(yōu)化，房貸利率下調(diào)的同時(shí)，多地首付比例也在接續(xù)下調(diào)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，當(dāng)前，石家莊、溫州在內(nèi)的80余城已調(diào)整首套商貸首付比例至20%。

除商貸外，11月也有包頭、太原等城市下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率至首套最低2.6%，以響應(yīng)央行9月30日相關(guān)政策。此外，部分城市開始支持商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，提額降首付、一人購(gòu)房全家?guī)偷日叩膶?shí)施范圍也不斷擴(kuò)大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放。

近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的“金融16條”中也提及支持個(gè)人住房貸款合理需求，明確各城市合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

與9月底央行發(fā)布的部分城市可階段性調(diào)整差別化住房信貸政策相比，“金融16條”對(duì)下調(diào)個(gè)人住房貸款利率的城市不再有銷售端數(shù)據(jù)下滑的具體要求，并且進(jìn)一步督促金融機(jī)構(gòu)配合下調(diào)。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，在穩(wěn)地產(chǎn)背景下，未來(lái)住房信貸政策有望進(jìn)一步寬松，房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，特別是加大對(duì)改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

陳文靜則進(jìn)一步指出，當(dāng)前，部分二線城市限購(gòu)限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)隨著“金融16條”的出臺(tái)，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是重要方向。