記者 | 黃昱

刷新認(rèn)購倍數(shù)記錄、總吸引資金超1200億元， 作為國內(nèi)首單房企運(yùn)營的保障性租賃住房REITs，總募資額約12億元的華潤有巢REIT受到資本市場熱捧。

在經(jīng)歷近6年的摸索后，華潤有巢REIT樣本為房企運(yùn)營長租公寓找到了當(dāng)前最理想的解題思路，即通過“納?！眮砩陥?bào)公募 REITs，從而形成長租公寓“投、融、管、退”閉環(huán)。

在政策支持下，房企去年以來掀起了一股“納?！睙幔磳⑵煜麻L租公寓項(xiàng)目申請納入保障性租賃住房體系，其中華潤有巢的“納?！北壤堰_(dá)到42%、萬科泊寓為20%。

一家頭部房企長租公寓運(yùn)營負(fù)責(zé)人對界面新聞表示，長租公寓行業(yè)的本質(zhì)邏輯是一個(gè)重資產(chǎn)模式的行業(yè)，需要完整的商業(yè)邏輯閉環(huán)。去年國家明確將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單，這是房企參與“納?！钡淖畲篁?qū)動(dòng)力。

除了“納?！蓖?，仍堅(jiān)守長租公寓賽道的房企這兩年也不斷調(diào)整早些年在戰(zhàn)略上的失誤，開始放緩規(guī)模擴(kuò)張步伐、豐富產(chǎn)品線、挖掘B端（企業(yè)）和G端（政府）客戶等。

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在2020年10月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，“保障性租賃住房”的概念首次被明確提出，是我國住房保障體系中的新增量，與之前的廉租房、公租房有著本質(zhì)區(qū)別。

公租房保障對象是以戶籍為主的本城市收入困難的家庭。保障性租賃房沒有戶籍限制，主要針對的是人口凈流入量大城市的新市民、青年人。

按照規(guī)劃，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計(jì)劃建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。

保障性租賃住房的籌建強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場機(jī)制，房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，其監(jiān)測的全國已開業(yè)集中式租賃住房中，約有10.7%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，十多家住房租賃企業(yè)的“納?！闭急瘸^10%，屬于頭部房企的包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊敦、旭輝瓴寓等。

華潤有巢在房企長租公寓品牌中“納?！闭急瓤壳?，據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度末，已經(jīng)達(dá)到42%。

相較于同行，華潤置地推出長租公寓品牌的時(shí)間較晚，2018年才正式發(fā)布“有巢”，同時(shí)在規(guī)模上相對克制。截至今年上半年底，華潤有巢實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬間，其中開業(yè)2.2萬間。在開業(yè)規(guī)模上，還未進(jìn)入行業(yè)前十。

華潤置地管理層在今年初的業(yè)績會(huì)上表示，在長租公寓業(yè)務(wù)上要堅(jiān)定獲取符合公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的資產(chǎn)打造“投、融、建、管、退”閉環(huán)。作為當(dāng)前長租公寓中唯一可申報(bào)公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發(fā)力拓展的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤有巢重資產(chǎn)占比逾70%，且將大部分土地用于建設(shè)、運(yùn)營保障性租賃住房。

作為集中式長租公寓中規(guī)模第一的品牌，萬科泊寓從2021年開始也積極參與保障性租賃住房的籌集、建設(shè)和運(yùn)營。

天津是泊寓首個(gè)“納?！钡某鞘小Ｈf科泊寓方面告訴界面新聞，去年12月，天津泊寓將自有的市場化租賃住房項(xiàng)目全部申請納入保障性租賃住房體系，其中11家門店率先完成“納?！惫ぷ?。

截至目前，天津泊寓已正式“納?！?2個(gè)項(xiàng)目、超5000間房源，另有4個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)納保中，是天津“納?！弊疃嗟墓⑦\(yùn)營商。

萬科發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門、天津、長沙、武漢、成都等8個(gè)城市正式“納?！?0個(gè)項(xiàng)目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

到今年9月底，萬科泊寓共運(yùn)營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比約20%。接下來還有另外近5萬間房源“納?！背晒?，萬科泊寓“納?！闭急葘⒔话?。

據(jù)界面新聞了解，萬科選擇“納?！钡捻?xiàng)目時(shí)首先要保證“硬件”合規(guī)（合規(guī)經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)完整，解除轉(zhuǎn)讓限制），其次確?！败浖焙细瘢ㄍㄟ^經(jīng)營提效確保投資回報(bào)率達(dá)標(biāo)），難點(diǎn)更多還是一些修煉基本功的工作。

萬科泊寓方面透露，長租公寓行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，保障性租賃住房也相對是一個(gè)較新的概念，萬科通過各種渠道和方式進(jìn)行探索，初步探索出包括輕資產(chǎn)輸出管理、自持物業(yè)改造等方式，相信隨著行業(yè)發(fā)展，保障性租賃住房的發(fā)展路徑也會(huì)越來越明晰。

除了這些保租房的先行者，還有不少房企也開始行動(dòng)起來。

深圳房企星河控股也對界面新聞表示，未來保障性租賃住房必將成為公司發(fā)展的重點(diǎn)，目前正積極將深圳一長租公寓項(xiàng)目申請納入保障性租賃住房體系當(dāng)中。