記者｜張子怡

同今年上半年在全球市場的活躍投資相比，下半年的領(lǐng)展（0823.HK）幾乎沒有了大型投資動作。

在11月9日領(lǐng)展的中期業(yè)績會上，領(lǐng)展董事會主席聶雅倫表示，在加息情況下，為保障資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模，目前不考慮進(jìn)行任何大型收購，并謹(jǐn)慎、選擇性地等待重新定價(jià)和在困境中出現(xiàn)的收購機(jī)會。

依靠過往多元化的投資組合，領(lǐng)展的中期成績單還是出現(xiàn)增長。

領(lǐng)展公布的截至2022年9月30日止六個(gè)月中期業(yè)績顯示，期內(nèi)領(lǐng)展實(shí)現(xiàn)收益60.42億港元，物業(yè)收入凈額45.87億港元，分別同比增長4.6%及4.5%。

作為亞洲最大的房托基金，領(lǐng)展的投資物業(yè)組合估值上升5.0%，達(dá)到了2234.85億港元。其中有108.53億港元的公平值收益，還有約38.18億港元的資產(chǎn)收購。每基金單位資產(chǎn)凈值增加4.9%，達(dá)到80.86港元。

在物業(yè)營運(yùn)方面，領(lǐng)展香港零售物業(yè)組合出租率仍維持在97.5%的水平。平均續(xù)租租金調(diào)整率有所上升，由此前的5.9%升至8.5%，平均每平方呎租金為63.2港元。

內(nèi)地物業(yè)項(xiàng)目中，得益于大灣區(qū)的物流物業(yè)開始貢獻(xiàn)新的收入，總額按年增長3.3%。但因疫情影響，領(lǐng)展內(nèi)地資產(chǎn)的物業(yè)收入凈額按年輕下降1.2%，租金收繳率維持在90%的水平。

對于內(nèi)地物流市場，領(lǐng)展仍十分看好，目前除了東莞及佛山兩個(gè)現(xiàn)代物流項(xiàng)目在期內(nèi)貢獻(xiàn)收入外，領(lǐng)展在今年5月提出進(jìn)一步收購位于長江三角洲嘉興及常熟的三項(xiàng)物流物業(yè)，其中嘉興物業(yè)已于6月29日完成收購。

領(lǐng)展表示，目前內(nèi)地的物流業(yè)存在供需失衡，領(lǐng)展將繼續(xù)探索相關(guān)投資機(jī)會，并正逐步建立本地團(tuán)隊(duì)監(jiān)督物流業(yè)務(wù)，以支持該領(lǐng)域的增長策略。

在業(yè)績會上，領(lǐng)展管理層表示，公司仍然看好內(nèi)地的零售業(yè)務(wù)，但也要考慮價(jià)格和回報(bào)率、有什么項(xiàng)目和機(jī)會存在。

資本管理方面，期內(nèi)領(lǐng)展從不同渠道取得合計(jì)67億元的多幣種貸款融資，以補(bǔ)充流動資金，及支付在澳洲及中國內(nèi)地的策略收購。

截至2022年9月30日，領(lǐng)展的負(fù)債比率由22%微升至22.7%，平均借貸成本處于2.5%的低水平。

對于資產(chǎn)負(fù)債情況受美國加息的影響，領(lǐng)展首席財(cái)務(wù)總裁黃國祥表示，資產(chǎn)負(fù)債表中超過一半的債務(wù)為定息，平均借貸率是2.5%，如果息口升至3.5%，將產(chǎn)生額外2億港元融資的開支。公司會嘗試去管理整體，整體的債務(wù)或者杠桿的規(guī)模。

對于領(lǐng)展上半年業(yè)績的表現(xiàn)，高盛在研究報(bào)告中認(rèn)為大致符合預(yù)期，基本利潤按年增長1.3%，反映其新收購資產(chǎn)貢獻(xiàn)的凈財(cái)產(chǎn)收入(NPI)按年增長4.5%。

但對于領(lǐng)展是否能長期增長，高盛仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。這家投行認(rèn)為，考慮到最新的租金增長和加息預(yù)期，將領(lǐng)展23年至25年的的每股盈力預(yù)測調(diào)整-5至1%，并將目標(biāo)價(jià)由78.3港元下調(diào)至69.6港元，給予“買入”評級。