記者｜牛鈺
“雖然所有人覺得突然，但我不覺得是突然?！?/span>把董事長之位交給職業(yè)經(jīng)理人陳序平后，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍周末現(xiàn)身投資者會議。
10月30日傍晚，吳亞軍、龍湖新任董事長陳序平與CFO趙軼一同參加了龍湖集團投資者會議。
吳亞軍再次提及交班的原因，是要將龍湖的公司化治理繼續(xù)推進。這場交班已經(jīng)在她在心里醞釀了三年，一直在準備安排接任董事長的人。
2019年，55歲的吳亞軍到了法定退休年齡。那一年，她曾帶隊去美的集團交流，看到創(chuàng)始人何享健完全把公司交給職業(yè)經(jīng)理人方洪波而不是“二代”打理，且做出了一定的成績，讓她下定決心要將龍湖交給職業(yè)經(jīng)理人團隊。
除了繼續(xù)推進公司化治理，曾獲得“中國女首富”的吳亞軍也再次提到卸任的個人身體原因。由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，她精力上已有些力不從心。
“前段時間出現(xiàn)心臟問題，一直沒查出原因。”在兩天前的龍湖合伙人大會上，與多年的老同事告別時，吳亞軍提到了身體狀況。因為她剛做完眼部手術，當天戴著墨鏡，“后續(xù)還要繼續(xù)手術治療。”
在吳亞軍的設想中，交接班事宜原本安排在今年中期業(yè)績前后。但彼時龍湖受瑞銀一份報告及商票逾期謠言影響，股價出現(xiàn)大幅下滑，隨即忙于澄清傳言、安撫投資者以及大股東增持，疊加銷售額未出現(xiàn)回正，交接期才延遲至今。
至于選擇目前的時機，吳亞軍表示，三季度以來龍湖銷售已經(jīng)回正，而且年內(nèi)到期的債務都已還清，明年到期債券也在提前準備，這個時候辭任我認為是一個比較好的時機，從公司的狀態(tài)來講，也比較愿意這時候來做。
當有投資者問到下一步她的角色轉換時，吳亞軍表示，作為大股東她是非常關心業(yè)務發(fā)展的，尤其關注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規(guī)避風險。
剛剛接任董事長的陳序平也在會議上總結了近期的主要工作，以及龍湖未來五到十年的規(guī)劃。
今年前9個月，龍湖的銷售金額為1456億，較去年同期的2019億元下降27.92%，累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入約172億元，其中投資性物業(yè)租金收入約88.6億元。“三季度銷售同比轉正?，F(xiàn)在龍湖有底氣拿地是因為我們已經(jīng)提前做了安排。”
陳序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗頭和變化，做了戰(zhàn)略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。當時已經(jīng)注意到一些城市不對勁，所以將之前的68個城市，分為20個重點城市，14個機會城市。航道方面主要有5個主航道，主要的目標都是現(xiàn)金流和利潤增長。”
今年9月至今，龍湖在土地市場加大了投資力度，于北京、上海、成都、合肥、西安、合肥等城市共拍得10幅地塊，拿地金額超百億。
“我們最近拿的地都比較優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在能級比較高的城市也有限價，所以利潤不會說特別高，但非常安全。最近一些城市在減少供地，龍湖獲取項目要看項目本身周轉的利潤和要求，所以我們會根據(jù)現(xiàn)在供地的情況來穩(wěn)健鋪排11、12月的拿地計劃，優(yōu)中選優(yōu)。”
陳序平認為，把公司做好，股票的基本面就會更好。當下的時間點在做好資金量入為出和安全性的情況下，會優(yōu)先把盈余的資金放在經(jīng)營上，也會減少新獲取的投資，尤其是投資性物業(yè)。未來兩三年會放緩一些，把資金用于確保集團安全的情況下，優(yōu)中選優(yōu)獲取好的住宅項目。
“未來一年會格外重視現(xiàn)金流的安排，包括融資和經(jīng)營性現(xiàn)金流，利潤穩(wěn)中有增。”陳序平表示。
龍湖目前在手重資產(chǎn)購物中心有114個，開業(yè)了66個，這些購物中心是可以做物業(yè)開發(fā)貸，周期一般是10-15年，可以用來對沖一部分公開市場因為投資人信心降低導致的成本比較高的貸款。融資型現(xiàn)金流之外，會格外關注經(jīng)營性現(xiàn)金流，力抓回款率。
至于債務方面，CFO趙軼表示，龍湖目前僅有1.6%的外幣風險敞口。今年無到期的公開債務，正在提前償還第二年200億規(guī)模的債務，近期正在推進的是51億港幣的銀團貸以及明年4月到期的3億美金美元債。
截止9月末，龍湖資金凈余額約800億，其中監(jiān)管資金余額215億。到年底，隨著項目竣工提款，210億左右的監(jiān)管資金到年底會降到200億以內(nèi)，同時現(xiàn)金流會達到800億左右，監(jiān)管資金會比半年更低，凈負債率會穩(wěn)中有減。
在陳序平的設想中，龍湖未來五年的規(guī)劃是圍繞20個主力城市，目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比要過半，收入占整個集團的30%。
未來十年左右的計劃是，經(jīng)營性收入目標將達到1000億元，有息負債降至1000億元。
會議的最后，吳亞軍表達了對投資者的謝意，也再度肯定了陳序平及龍湖的管理團隊，以及對龍湖未來的祝福。
“公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現(xiàn)波動是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。