記者｜牛鈺

“雖然所有人覺(jué)得突然，但我不覺(jué)得是突然?！?/span>把董事長(zhǎng)之位交給職業(yè)經(jīng)理人陳序平后，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍周末現(xiàn)身投資者會(huì)議。

10月30日傍晚，吳亞軍、龍湖新任董事長(zhǎng)陳序平與CFO趙軼一同參加了龍湖集團(tuán)投資者會(huì)議。

吳亞軍再次提及交班的原因，是要將龍湖的公司化治理繼續(xù)推進(jìn)。這場(chǎng)交班已經(jīng)在她在心里醞釀了三年，一直在準(zhǔn)備安排接任董事長(zhǎng)的人。

2019年，55歲的吳亞軍到了法定退休年齡。那一年，她曾帶隊(duì)去美的集團(tuán)交流，看到創(chuàng)始人何享健完全把公司交給職業(yè)經(jīng)理人方洪波而不是“二代”打理，且做出了一定的成績(jī)，讓她下定決心要將龍湖交給職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。

除了繼續(xù)推進(jìn)公司化治理，曾獲得“中國(guó)女首富”的吳亞軍也再次提到卸任的個(gè)人身體原因。由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，她精力上已有些力不從心。

“前段時(shí)間出現(xiàn)心臟問(wèn)題，一直沒(méi)查出原因。”在兩天前的龍湖合伙人大會(huì)上，與多年的老同事告別時(shí)，吳亞軍提到了身體狀況。因?yàn)樗齽傋鐾暄鄄渴中g(shù)，當(dāng)天戴著墨鏡，“后續(xù)還要繼續(xù)手術(shù)治療。”

在吳亞軍的設(shè)想中，交接班事宜原本安排在今年中期業(yè)績(jī)前后。但彼時(shí)龍湖受瑞銀一份報(bào)告及商票逾期謠言影響，股價(jià)出現(xiàn)大幅下滑，隨即忙于澄清傳言、安撫投資者以及大股東增持，疊加銷(xiāo)售額未出現(xiàn)回正，交接期才延遲至今。

至于選擇目前的時(shí)機(jī)，吳亞軍表示，三季度以來(lái)龍湖銷(xiāo)售已經(jīng)回正，而且年內(nèi)到期的債務(wù)都已還清，明年到期債券也在提前準(zhǔn)備，這個(gè)時(shí)候辭任我認(rèn)為是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，從公司的狀態(tài)來(lái)講，也比較愿意這時(shí)候來(lái)做。

當(dāng)有投資者問(wèn)到下一步她的角色轉(zhuǎn)換時(shí)，吳亞軍表示，作為大股東她是非常關(guān)心業(yè)務(wù)發(fā)展的，尤其關(guān)注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

剛剛接任董事長(zhǎng)的陳序平也在會(huì)議上總結(jié)了近期的主要工作，以及龍湖未來(lái)五到十年的規(guī)劃。

今年前9個(gè)月，龍湖的銷(xiāo)售金額為1456億，較去年同期的2019億元下降27.92%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約172億元，其中投資性物業(yè)租金收入約88.6億元。“三季度銷(xiāo)售同比轉(zhuǎn)正?，F(xiàn)在龍湖有底氣拿地是因?yàn)槲覀円呀?jīng)提前做了安排。”

陳序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗頭和變化，做了戰(zhàn)略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。當(dāng)時(shí)已經(jīng)注意到一些城市不對(duì)勁，所以將之前的68個(gè)城市，分為20個(gè)重點(diǎn)城市，14個(gè)機(jī)會(huì)城市。航道方面主要有5個(gè)主航道，主要的目標(biāo)都是現(xiàn)金流和利潤(rùn)增長(zhǎng)。”

今年9月至今，龍湖在土地市場(chǎng)加大了投資力度，于北京、上海、成都、合肥、西安、合肥等城市共拍得10幅地塊，拿地金額超百億。

“我們最近拿的地都比較優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在能級(jí)比較高的城市也有限價(jià)，所以利潤(rùn)不會(huì)說(shuō)特別高，但非常安全。最近一些城市在減少供地，龍湖獲取項(xiàng)目要看項(xiàng)目本身周轉(zhuǎn)的利潤(rùn)和要求，所以我們會(huì)根據(jù)現(xiàn)在供地的情況來(lái)穩(wěn)健鋪排11、12月的拿地計(jì)劃，優(yōu)中選優(yōu)。”

陳序平認(rèn)為，把公司做好，股票的基本面就會(huì)更好。當(dāng)下的時(shí)間點(diǎn)在做好資金量入為出和安全性的情況下，會(huì)優(yōu)先把盈余的資金放在經(jīng)營(yíng)上，也會(huì)減少新獲取的投資，尤其是投資性物業(yè)。未來(lái)兩三年會(huì)放緩一些，把資金用于確保集團(tuán)安全的情況下，優(yōu)中選優(yōu)獲取好的住宅項(xiàng)目。

“未來(lái)一年會(huì)格外重視現(xiàn)金流的安排，包括融資和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，利潤(rùn)穩(wěn)中有增。”陳序平表示。

龍湖目前在手重資產(chǎn)購(gòu)物中心有114個(gè)，開(kāi)業(yè)了66個(gè)，這些購(gòu)物中心是可以做物業(yè)開(kāi)發(fā)貸，周期一般是10-15年，可以用來(lái)對(duì)沖一部分公開(kāi)市場(chǎng)因?yàn)橥顿Y人信心降低導(dǎo)致的成本比較高的貸款。融資型現(xiàn)金流之外，會(huì)格外關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，力抓回款率。

至于債務(wù)方面，CFO趙軼表示，龍湖目前僅有1.6%的外幣風(fēng)險(xiǎn)敞口。今年無(wú)到期的公開(kāi)債務(wù)，正在提前償還第二年200億規(guī)模的債務(wù)，近期正在推進(jìn)的是51億港幣的銀團(tuán)貸以及明年4月到期的3億美金美元債。

截止9月末，龍湖資金凈余額約800億，其中監(jiān)管資金余額215億。到年底，隨著項(xiàng)目竣工提款，210億左右的監(jiān)管資金到年底會(huì)降到200億以?xún)?nèi)，同時(shí)現(xiàn)金流會(huì)達(dá)到800億左右，監(jiān)管資金會(huì)比半年更低，凈負(fù)債率會(huì)穩(wěn)中有減。

在陳序平的設(shè)想中，龍湖未來(lái)五年的規(guī)劃是圍繞20個(gè)主力城市，目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比要過(guò)半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%。

未來(lái)十年左右的計(jì)劃是，經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)將達(dá)到1000億元，有息負(fù)債降至1000億元。

會(huì)議的最后，吳亞軍表達(dá)了對(duì)投資者的謝意，也再度肯定了陳序平及龍湖的管理團(tuán)隊(duì)，以及對(duì)龍湖未來(lái)的祝福。

“公司就像一個(gè)杯子，資本市場(chǎng)就是透過(guò)燈光，投到墻上的影子，資本市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。