記者｜張子怡
面對(duì)第三批供地有地塊流拍的現(xiàn)狀，深圳對(duì)于第四批供地迅速調(diào)整供地策略，旨在調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的參與熱度。
10月27日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布信息稱，在已集中出讓三個(gè)批次合計(jì)28宗108公頃居住用地的基礎(chǔ)上，集中發(fā)布第四批次居住用地的掛牌出讓公告。
公告顯示，第四批次共出讓7宗住宅用地，總用地面積約24.09公頃，總建筑面積約101.21萬(wàn)平方米（其中，初始建設(shè)公共住房總建筑面積約42.56萬(wàn)平方米），掛牌起始總地價(jià)約100.08億元，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明等區(qū)，將于11月25日掛牌成交。
第四批次有2宗用地整宗建設(shè)安居型商品房，1宗用地建設(shè)安居型商品房占住宅建筑面積超70%；其余4宗普通商品住房用地，均初始建設(shè)一定比例的安居型商品房、競(jìng)建設(shè)安居型商品房，顯著增加了安居型商品房供應(yīng)量，進(jìn)一步優(yōu)化了公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
暫停“競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積”，改為“競(jìng)安居型商品房建筑面積”，也是本輪供地策略的重要變化。
一位top10央企投拓人士告訴界面新聞：“競(jìng)安居商品房會(huì)比競(jìng)自持租賃住房讓開發(fā)商更有積極性，以前地塊競(jìng)拍競(jìng)自持租賃住房對(duì)開發(fā)商而言會(huì)占用很多資金，而且自持比例越高、各項(xiàng)稅負(fù)越重，地塊的利潤(rùn)率越低，相比之下，安居商品房可以快速出售，資金周轉(zhuǎn)效率更高?！?/p>
上述人士還表示，他所在供職的企業(yè)從深圳第二輪供地開始，同政府溝通希望調(diào)整供地策略?；蛟S由于第三輪供地期間，開發(fā)商反應(yīng)平淡，政府便統(tǒng)一調(diào)整策略，給開發(fā)商更多的利潤(rùn)空間。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“市場(chǎng)弱勢(shì)的情況下，多增加安居型商品房的供應(yīng)，滿足新市民和年輕人的購(gòu)房需求，能有效穩(wěn)定市場(chǎng)需求的新生力量，并將其打造為商品房市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，從而在穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)，引導(dǎo)需求結(jié)構(gòu)的合理迭代，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>
此次掛牌起始價(jià)最高地塊為龍崗區(qū)坪地街道地塊，起始價(jià)39.63億元，土地面積13.16萬(wàn)平方米，建筑面積52.38萬(wàn)平方米，最高限價(jià)45.57億元。
其次為光明區(qū)鳳凰街道地塊，起始價(jià)31.62億元，土地面積2.87萬(wàn)平方米，建筑面積16.23萬(wàn)平方米，最高限價(jià)36.36億元，規(guī)劃為二類居住用地+道路用地。
掛牌起始價(jià)第三高的地塊為龍華區(qū)民治街道地塊，起始價(jià)13.81億元，土地面積8720.51平方米，建筑面積4.8萬(wàn)平方米，最高限價(jià)15.88億元，規(guī)劃為二類居住用地。
值得注意的是，第四輪供地中，利潤(rùn)率最高、地段最好的地塊也是本輪供地中總價(jià)最低的地塊，即寶安新安街道地塊，地塊全部用于建設(shè)安居型商品房，起始價(jià)5.22億元，土地面積5425.03平方米，建筑面積為3.25萬(wàn)平方米。
該宗地安居型商品房平均銷售價(jià)格不高于4.43萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）、最高售價(jià)不高于4.65萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）。地塊附近1000米有寶安區(qū)政府、海韻學(xué)校、新安中學(xué)、寶安青少年宮和歡樂(lè)港灣。周邊二手房參考價(jià)在5萬(wàn)元/平方米到8萬(wàn)元/平方米左右。
上述投拓人士告訴界面新聞：“寶安地塊的利潤(rùn)率最高，測(cè)算下來(lái)可售樓面價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，能夠賣到4萬(wàn)多，稱得上投資小利潤(rùn)高，作為安居房肯定開盤就售罄，對(duì)開發(fā)商而言資金回報(bào)很可觀。龍華民治的地塊地理位置很不錯(cuò)，緊鄰深圳北站，但龍華新房供應(yīng)量太大，目前開盤去化周期長(zhǎng)，光明鳳凰地塊也有一樣的問(wèn)題。”
在兩年前，深圳供應(yīng)的宅地中，安居型商品房類型的用地往往多為深圳市人才安居集團(tuán)競(jìng)得，近兩年情況發(fā)生了不小的改變，在深圳不斷優(yōu)化其供地結(jié)構(gòu)、一定程度上調(diào)地塊限價(jià)，讓開發(fā)商對(duì)于競(jìng)拍安居型商品房用地也更有熱情，不少開發(fā)商都參與競(jìng)拍這類地塊。
李宇嘉認(rèn)為：“現(xiàn)在地塊價(jià)格限制均不包含室內(nèi)裝修的價(jià)格，且對(duì)平均銷售價(jià)格和最高銷售價(jià)格分別做限制。這些靈活的舉措，給開發(fā)商的定價(jià)策略提供了很大的空間，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)需求和產(chǎn)品定位，做差異化的裝修設(shè)計(jì)，定價(jià)也能實(shí)現(xiàn)差異化，以更好地滿足市場(chǎng)的需求，促進(jìn)供需匹配。深圳集中供地的模式日漸清晰，政策越來(lái)越成熟和穩(wěn)定，并已成為供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。這樣的政策更好的引導(dǎo)市場(chǎng)的預(yù)期?！?/p>