記者 | 黃昱
華潤(rùn)置地正加快推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。
10月25日，華潤(rùn)置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）”，發(fā)行規(guī)模30.01億元，發(fā)行利率4.0%，為市場(chǎng)第一單10年期CMBS，同業(yè)普遍都是每3年重定價(jià)拆期CMBS。
這支CMBS的計(jì)劃管理人以及牽頭銷售機(jī)構(gòu)為中信證券。中信證券與華潤(rùn)置地有過(guò)多次合作，曾協(xié)助其在2020年11月發(fā)行了首單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模25.01億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為成都萬(wàn)象城。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地已累計(jì)獲批8單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。
除上述兩單外，還包括20.8億元的華潤(rùn)置地萬(wàn)象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元北京華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、21億元的沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、45億元的重慶萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元的中金-深圳華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以及50億的上海萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
CMBS屬于ABS（資產(chǎn)支持證券）的一種，以商業(yè)物業(yè)租金為底層資產(chǎn)。此次CMBS標(biāo)的物業(yè)為石家莊萬(wàn)象城，于2018年11月開(kāi)業(yè)，相較于2004年開(kāi)業(yè)的成都萬(wàn)象城是妥妥的“新人”。
開(kāi)業(yè)四年來(lái)，石家莊萬(wàn)象城已從成長(zhǎng)期進(jìn)入成熟期。
據(jù)華潤(rùn)置地公布資料，石家莊萬(wàn)象城位于石家莊市橋西區(qū)，近20萬(wàn)平方米商業(yè)空間內(nèi)匯集了300余家國(guó)內(nèi)外品牌，出租率超96%，集潮流輕奢、特色餐飲、娛樂(lè)休閑、親子互動(dòng)等功能于一體。
方正證券首席分析師韓振國(guó)指出，資產(chǎn)證券化不僅能滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的長(zhǎng)期資金，更有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。
華潤(rùn)置地對(duì)成熟的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化的腳步一直沒(méi)有停下。
華潤(rùn)置地方面對(duì)界面新聞表示，擬向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的證券化融資，根據(jù)國(guó)資要求，華潤(rùn)置地于2022年10月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了披露。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月披露，華潤(rùn)置地（北京）掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為33.93億元，持有的主要資產(chǎn)為北京清河萬(wàn)象匯。
華潤(rùn)置地方面透露，證券化融資后，將繼續(xù)由華潤(rùn)置地及萬(wàn)象生活負(fù)責(zé)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開(kāi)放公募REITs的發(fā)行，最為常見(jiàn)的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。
方正證券指出，CMBS和類REITs一樣都要求商業(yè)物業(yè)的空置率低、租戶履約能力強(qiáng)、租金持續(xù)穩(wěn)定，但CMBS不用出表，因此無(wú)需成立有限合伙公司并完成股權(quán)交割等事項(xiàng)，因此較類REITs 發(fā)行更加方便快捷。
以北京清河萬(wàn)象匯此番按例進(jìn)行股權(quán)交割推測(cè)，華潤(rùn)置地以北京清河萬(wàn)象匯為底層資產(chǎn)進(jìn)行的資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品應(yīng)該為類REITs。
這也是有例可循的。今年6月，華潤(rùn)置地作價(jià)20.8億元將杭州蕭山萬(wàn)象匯轉(zhuǎn)讓予中信證券，并以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元，即“中信金石-華潤(rùn)置地萬(wàn)象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。
據(jù)界面新聞了解，CMBS和類REITs發(fā)行的期限都比較長(zhǎng)，分別可以達(dá)到15-20年、10-15年。
華潤(rùn)置地是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者，在2019年成為繼萬(wàn)達(dá)后第二家租金收入破百億的國(guó)內(nèi)房企。
今年上半年，華潤(rùn)置地的購(gòu)物中心租金收入約為61.9億元，截至2022年6月30日，購(gòu)物中心在營(yíng)項(xiàng)目74個(gè)；寫字樓在營(yíng)項(xiàng)目24個(gè)。
雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)的投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，大量的資金沉淀會(huì)給房企帶來(lái)不小的資金壓力，實(shí)現(xiàn)金融化退出是做好商業(yè)地產(chǎn)的重要一環(huán)。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能否發(fā)行成功主要還是取決于商業(yè)地產(chǎn)的租售比，即凈租金/商業(yè)物業(yè)市值，國(guó)外一般要求5%，國(guó)內(nèi)要求3-4%，但國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)普遍難以達(dá)到要求，一般只有百分之一點(diǎn)幾。
他進(jìn)一步指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)還是一些大型國(guó)企在發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上比較有優(yōu)勢(shì)，一些民企則相對(duì)困難，一般票面利率可能會(huì)達(dá)到5%-6%左右。
除了以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行CMBS和類REITs外，華潤(rùn)置地也拿到了基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REITs的門票。
今年9月22日，華潤(rùn)置地宣布，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，擬發(fā)行金額為11.2億元。
這是國(guó)內(nèi)第四單正式申報(bào)的保障性租賃住房公募REITs，也是首單房企申報(bào)的保障性租賃住房公募REITs。