記者 | 黃昱

華潤置地正加快推進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

10月25日，華潤置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬象城資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）”，發(fā)行規(guī)模30.01億元，發(fā)行利率4.0%，為市場第一單10年期CMBS，同業(yè)普遍都是每3年重定價拆期CMBS。

這支CMBS的計劃管理人以及牽頭銷售機構(gòu)為中信證券。中信證券與華潤置地有過多次合作，曾協(xié)助其在2020年11月發(fā)行了首單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模25.01億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為成都萬象城。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，華潤置地已累計獲批8單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。

除上述兩單外，還包括20.8億元的華潤置地萬象1期資產(chǎn)支持專項計劃、30億元北京華潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃、21億元的沈陽鐵西萬象匯資產(chǎn)支持專項計劃、45億元的重慶萬象城資產(chǎn)支持專項計劃、30億元的中金-深圳華潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃以及50億的上海萬象城資產(chǎn)支持專項計劃

CMBS屬于ABS（資產(chǎn)支持證券）的一種，以商業(yè)物業(yè)租金為底層資產(chǎn)。此次CMBS標(biāo)的物業(yè)為石家莊萬象城，于2018年11月開業(yè)，相較于2004年開業(yè)的成都萬象城是妥妥的“新人”。

開業(yè)四年來，石家莊萬象城已從成長期進入成熟期。

據(jù)華潤置地公布資料，石家莊萬象城位于石家莊市橋西區(qū)，近20萬平方米商業(yè)空間內(nèi)匯集了300余家國內(nèi)外品牌，出租率超96%，集潮流輕奢、特色餐飲、娛樂休閑、親子互動等功能于一體。

方正證券首席分析師韓振國指出，資產(chǎn)證券化不僅能滿足商業(yè)地產(chǎn)項目所需的長期資金，更有利于提高經(jīng)營水平和最大化提升商業(yè)物業(yè)的價值。

華潤置地對成熟的商業(yè)項目進行資產(chǎn)證券化的腳步一直沒有停下。

華潤置地方面對界面新聞表示，擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據(jù)國資要求，華潤置地于2022年10月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進行了披露。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月披露，華潤置地（北京）掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京華潤新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為33.93億元，持有的主要資產(chǎn)為北京清河萬象匯。

華潤置地方面透露，證券化融資后，將繼續(xù)由華潤置地及萬象生活負責(zé)北京清河萬象匯購物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項目運營保持穩(wěn)定。

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開放公募REITs的發(fā)行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。

方正證券指出，CMBS和類REITs一樣都要求商業(yè)物業(yè)的空置率低、租戶履約能力強、租金持續(xù)穩(wěn)定，但CMBS不用出表，因此無需成立有限合伙公司并完成股權(quán)交割等事項，因此較類REITs 發(fā)行更加方便快捷。

以北京清河萬象匯此番按例進行股權(quán)交割推測，華潤置地以北京清河萬象匯為底層資產(chǎn)進行的資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品應(yīng)該為類REITs。

這也是有例可循的。今年6月，華潤置地作價20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉(zhuǎn)讓予中信證券，并以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項目，項目儲架規(guī)模80億元，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元，即“中信金石-華潤置地萬象1期資產(chǎn)支持專項計劃”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。

據(jù)界面新聞了解，CMBS和類REITs發(fā)行的期限都比較長，分別可以達到15-20年、10-15年。

華潤置地是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者，在2019年成為繼萬達后第二家租金收入破百億的國內(nèi)房企。

今年上半年，華潤置地的購物中心租金收入約為61.9億元，截至2022年6月30日，購物中心在營項目74個；寫字樓在營項目24個。

雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)的投入大、回報周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力，實現(xiàn)金融化退出是做好商業(yè)地產(chǎn)的重要一環(huán)。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能否發(fā)行成功主要還是取決于商業(yè)地產(chǎn)的租售比，即凈租金/商業(yè)物業(yè)市值，國外一般要求5%，國內(nèi)要求3-4%，但國內(nèi)商業(yè)物業(yè)普遍難以達到要求，一般只有百分之一點幾。

他進一步指出，當(dāng)前國內(nèi)還是一些大型國企在發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上比較有優(yōu)勢，一些民企則相對困難，一般票面利率可能會達到5%-6%左右。

除了以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行CMBS和類REITs外，華潤置地也拿到了基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REITs的門票。

今年9月22日，華潤置地宣布，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，擬發(fā)行金額為11.2億元。

這是國內(nèi)第四單正式申報的保障性租賃住房公募REITs，也是首單房企申報的保障性租賃住房公募REITs。