記者 | 黃昱

因規(guī)劃前景好、上車門檻低且供應(yīng)量大，南沙曾是廣州樓市前兩年的熱門區(qū)域。如今熱度褪去，南沙樓市也進(jìn)入到去泡沫的過程。

國慶假期結(jié)束后的第一周，不少中介在朋友圈宣傳南沙部分樓盤降價(jià)大促銷的消息，較之前均價(jià)降幅達(dá)20%-50%不等。

這波堪稱刷新降價(jià)紀(jì)錄的“特價(jià)房”攪動(dòng)了不少購房者情緒。不過據(jù)界面新聞了解，這批房源多為位置不佳的低樓層，而且貨量較少。

雖然整體并沒有“特價(jià)房”那樣大的降價(jià)幅度，但南沙房?jī)r(jià)下降已成事實(shí)。安居客數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月，南沙新房成交均價(jià)約為2.9萬元/平方米，而2021年則為3萬元/平方米。

當(dāng)前廣州樓市整體價(jià)格回調(diào)，同時(shí)區(qū)域板塊間存在明顯分化。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)指出，廣州9月有成交的項(xiàng)目中，16%的項(xiàng)目成交均價(jià)是近三年來的最高點(diǎn)，有36%的項(xiàng)目相比近三年的最高價(jià)降幅在10%以內(nèi)，25%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅則在10%-20%之間，23%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅超過20%。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，以南沙、增城、花都為代表的廣州外圍區(qū)確實(shí)絕大多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格相比于自身之前的最高價(jià)降幅已經(jīng)比較大了，而以海珠為代表的中心區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺，基本處于近3年的高位區(qū)間，以白云、番禺為代表的近郊項(xiàng)目則分化嚴(yán)重。

新房的降價(jià)氛圍也傳導(dǎo)到了二手房市場(chǎng)，為了促進(jìn)成交，不少業(yè)主也下調(diào)掛牌價(jià)格，多個(gè)曾經(jīng)的網(wǎng)紅樓盤都出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。

南沙退潮

2019年-2021年，南沙作為粵港澳全面合作示范區(qū)的定位，受到一批投資客追捧。在人才政策放開的背景下，那幾年南沙房?jī)r(jià)大幅上漲，從2萬左右每平米的成交均價(jià)上漲到3萬多。

李靜（化名）便是2019年底在南沙的明星板塊靈山島尖買了一套新房。李靜告訴界面新聞，她購買的綠城柳岸曉風(fēng)單價(jià)三萬多一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)大家都很看好這一板塊，覺得靈山島不會(huì)有低于3萬元/平方米的房源。

此后廣州樓市確實(shí)也迎來了一波上漲期。從2020年3月份開始，廣州一二手房的成交量就開始穩(wěn)步上漲，至8月份時(shí)達(dá)到最高，經(jīng)10月份回落后，11月份再度升溫，一直持續(xù)到2021年4月。

這一階段廣州房?jī)r(jià)漲幅較大的樓盤也主要集中在若干熱門區(qū)域，例如供應(yīng)稀少的天河、舊改推動(dòng)旺盛需求的黃埔以及規(guī)劃利好的南沙。

但為了抑制部分區(qū)域樓市過熱的態(tài)勢(shì)，廣州在2021年上半年陸續(xù)發(fā)布了各類調(diào)控舉措，包括房貸收緊、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、嚴(yán)查首付貸來源、人才購房收緊、增值稅免增年限延長(zhǎng)等。

在此背景下，廣州樓市在2021年5月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，成交量開始下滑，自此開始進(jìn)入下行周期，屬于外圍區(qū)域的花都、南沙、從化、增城銷售越來越困難。

廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，花都、南沙、從化、增城等四區(qū)庫存消化周期超過20個(gè)月，其中南沙一手房去化周期高達(dá)29.8個(gè)月，居全市之首；海珠、天河、黃埔三區(qū)庫存周期仍保持接近或處于10個(gè)月以下的合理水平。

為了緩解資金壓力，開發(fā)商只能選擇“以價(jià)換量”。以位于靈山島上的金茂灣為例，去年8月其住宅銷售均價(jià)一度達(dá)到4萬元/平方米，如今在售均價(jià)約為3.6萬元/平方米。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，周邊的越秀天悅江灣在最高峰時(shí)的銷售均價(jià)達(dá)到4.8萬元/平方米，如今約為3.6萬元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)到25%。同時(shí)，該項(xiàng)目經(jīng)常還會(huì)推出單價(jià)不到3萬的特價(jià)房。

在近期中介宣傳的這波“特價(jià)房”活動(dòng)中，越秀天悅江灣也參與其中。諸多中介轉(zhuǎn)發(fā)促銷信息顯示，越秀天悅江灣推出了10套清盤特價(jià)房，但多為5樓以下的低層房源，均價(jià)2.1-2.3萬元/平方米，比起巔峰時(shí)期的成交價(jià)格便宜了一半。

據(jù)界面新聞了解，該促銷舉措引來大批客戶關(guān)注，周末來訪人數(shù)上升，但成交也僅比常規(guī)周末多2-3套，客戶前來觀望咨詢?yōu)橹鳌?/span>

在南沙價(jià)格天花板的靈山島都降價(jià)促銷的情況下，其它板塊也難以幸免，各大項(xiàng)目的價(jià)格普遍回落了5000-9000元/平方米。

開發(fā)商的降價(jià)行為也并未獲得成交量的有效提升。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期下跌11%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，10月上半月廣州新房網(wǎng)簽量?jī)H有2486套，不及9月一半。

二手房承壓

跟新房一樣，廣州二手房市場(chǎng)也以“買方市場(chǎng)”為主，降價(jià)出售成為常態(tài)。

從貝殼研究院數(shù)據(jù)來看，廣州9月有調(diào)降價(jià)格的二手房源占比為27.9%，相比8月提高了0.9個(gè)百分點(diǎn)，而且9月成交的房源從掛牌到成交平均降價(jià)幅度為10.9%，同樣相比8月提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，目前廣州二手業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)多周維持在23%-27%的低位區(qū)間。

降價(jià)的房源不僅位于外圍板塊，在核心區(qū)的東風(fēng)東、珠江新城、科學(xué)城等多個(gè)熱點(diǎn)板塊的房源報(bào)價(jià)下調(diào)幅度也有超50萬元以上的。

疊翠峰是南沙區(qū)域人氣較高的二手小區(qū)，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)去年高峰期成交價(jià)可以達(dá)到3.3萬元/平方米，最近一套顯示8月份成交的北向房源成交價(jià)僅有約2.6萬元/平方米，在售房源掛牌價(jià)也普遍下調(diào)至2.8萬元/平方米左右。

在樓市火熱的時(shí)候，位于黃埔的知識(shí)城板塊成為廣州房屋中介必推給投資客或低預(yù)算剛需客的區(qū)域之一。該板塊二手房?jī)r(jià)在2020年迅速上漲，最高漲幅可達(dá)30%至50%左右，突破3萬元/平方米，如今成交均價(jià)回落至2.8萬元/平方米左右。

一位廣州知識(shí)城中介對(duì)界面新聞表示，2020年市場(chǎng)最好的時(shí)候，該板塊的業(yè)主心態(tài)很高，很多反價(jià)的情況出現(xiàn)，如今即便降價(jià)也很難成交。

另一位于黃埔科學(xué)城的網(wǎng)紅盤萬科東薈城，在高峰期成交價(jià)突破4萬元/平方米，即便是一些北向的房源。如今該小區(qū)北向房源掛牌價(jià)最低降至3.3萬元/平方米，不過這樣低價(jià)的房源只有一套，其它北向房源普遍在3.7萬元/平方米，南向房源則不少掛牌3.8萬元/平方米。

“現(xiàn)在筍盤其實(shí)不少，但愿意入手的客戶很少。”有科學(xué)城中介告訴界面新聞。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州9月二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為7232宗，環(huán)比微跌8.3%，仍然處于歷史低位。

成交量未見明顯好轉(zhuǎn)的同時(shí)，掛牌量卻在不斷增加。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月初，廣州二手房掛牌數(shù)量約為11.5萬套，而目前已達(dá)到約12.5萬套。

按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計(jì)算，當(dāng)前二手房的去化周期為16.6個(gè)月。

廣州中原地產(chǎn)研究院指出，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，不少急于回籠資金的業(yè)主開始拋售物業(yè)，但是剛需購房者購買力下降的同時(shí)，不少購房者對(duì)后市預(yù)期較弱，認(rèn)為后市價(jià)格將進(jìn)入下行通道，從而擱置購房計(jì)劃選擇觀望，避免“高位站崗”。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月前23天累計(jì)二手房網(wǎng)簽預(yù)計(jì)5200余套，相比上月同期預(yù)計(jì)下降4%。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆指出，十一及過后二手成交呈現(xiàn)出一定恢復(fù)趨勢(shì)，最近一周（10月17-10月23日）網(wǎng)簽量達(dá)到2000余套，環(huán)比增加10%，目前已達(dá)到節(jié)前水平，預(yù)計(jì)后續(xù)還有一定程度上升，預(yù)計(jì)全月成交在7500-8000套左右，略高于9月的水平。