記者 | 黃昱
和大多數(shù)城市一樣，地方城投平臺成為了廣州土地市場的重要參與者。在眾多城投公司中，廣州城投因為 “白衣騎士”的身份備受關(guān)注。
過去幾年來，這家城投公司是廣州多個地標建筑的建造者，廣州塔、海心沙、海心橋、花城匯、獵德大橋等重大項目皆出自其手。近期，廣州城投又接手了恒大退地的超級足球場項目。
在穩(wěn)定廣州土地市場方面，廣州城投也充當了重要角色，2020年以來至少拿下了8宗宅地，同時還接手了恒大位于黃埔的廟頭村舊改項目、富力位于天河的吉山村舊改項目。
雖然比不少近些年才開始轉(zhuǎn)型的城投公司更早進入房地產(chǎn)開發(fā)，但相較于房企，廣州城投自身的開發(fā)能力優(yōu)勢不強，需要在嚴格把控資金風險的同時加大提升房地產(chǎn)開發(fā)能力。
加速拿地
廣州城投的全稱為廣州市城市建設(shè)投資集團有限公司，是廣州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)運營的主要實體。
根據(jù)城市建設(shè)需要，廣州市委市政府于2008年組建了廣州城投。圍繞城市建設(shè)目標，當時的廣州城投除承接城建歷史舊債進行債務(wù)重組外，新增投資主要用于2010年廣州亞運會重點工程以及道路交通、景觀綠化等工程，為城市建設(shè)提供了強有力的資金保障。
截至今年3月底，廣州城投在重大基礎(chǔ)設(shè)施、特定區(qū)域綜合開發(fā)、地下空間和綜合管廊、文化旅游、住房保障等方面，累計建設(shè)融投資達3000億元。
相較于一些在2015年之后才開始進軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的城投公司，廣州城投在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的布局較早，2009年就取得了廣州金沙洲五宗商辦地塊以及金融城地塊，如今的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也涉及商業(yè)和住宅項目。
不過，早些年廣州城投拿地節(jié)奏很慢，直到2020年才開始加大拿地力度，在廣州土地市場充當了重要的角色。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年廣州城投僅住宅用地就獲取了4塊，其中越秀南地塊以約6.5萬元/平方米的樓面價創(chuàng)下了廣州樓面價最高紀錄，至今未被打破。
另據(jù)界面新聞記者統(tǒng)計，在2021年以來廣州六批涉宅地塊集中拍賣中，廣州城投共拿下4宗，分別在2021年第三批拿地一宗、2022年第二批拿地一宗、2022年第三批拿地兩宗， 全口徑拿地金額約70億元。
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，從2021年第二輪集中供地開始，城投公司在各地開始涌現(xiàn)。在廣州，除了廣州城投外，拿地較多的還有區(qū)屬城投平臺，如南沙城投、知識城集團等。
城投公司加大拿地力度主要有兩方面原因，一方面，在民企拿地意愿不高的情況下，城投入場拿地有助于土地市場平穩(wěn)運行；另一方面也與城投公司加強自身“造血”能力的需求有關(guān)。
與區(qū)域城投平臺聚焦于本區(qū)域不同，廣州城投所拿地塊遍布廣州全市范圍。
廣州城投在2021年第三批集中供地中所拿地塊，為此前在第二批供地中流拍的從化區(qū)江埔街地塊，為商住用地。該地塊在“回爐”后由廣州城投以7.89億元的底價拿下。
今年廣州城投拿下的三宗地塊分別位于花都區(qū)、增城區(qū)以及番禺區(qū)。除了番禺地塊外，其余兩宗均為聯(lián)合拿地。
番禺地塊就是引發(fā)廣泛關(guān)注的恒大足球場地塊，由廣州城投以31.6億元的底價拿下。根據(jù)官方信息，該地塊超級足球場的規(guī)劃并未調(diào)整，這對于接盤的廣州城投來說挑戰(zhàn)不小。
風險需嚴控
從這兩年的全國土地市場來看，城投公司參與的分量越來越重。
中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月13日，22個重點城市(市本級)集中涉宅用地累計推出3881宗，成交2999宗。其中地方國資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數(shù)比46.1%，國央企拿地844宗，占總成交宗數(shù)比28.1%；國央企和地方平臺累計拿地占比超過74.3%。
中泰證券分析師指出，在土地市場景氣偏弱時期，城投公司參與拍地，一方面能以較低的成本獲得土地，在未來土地升值后獲得收益，但是另一方面，大額的土地購置，也會帶來城投公司的資金占用壓力，增加外部融資需求。
當城投參與拿地現(xiàn)象越來越多時，一些地方難免操作變形，部分城投公司存在尚無開發(fā)計劃的拿地行為，實際入市的項目較少。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年集中供地的項目央國企整體入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在六成以上，而地方國資平臺整體入市率僅9%。
為防范地產(chǎn)債務(wù)風險以及嚴肅財務(wù)紀律，財政部近期印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。
天風證券分析師孫彬彬分析稱，監(jiān)管指的“虛增”，一般指向城投非市場化拿地，而且存在大比例收入返還，同時可能涉及新增隱債的問題。
在此背景下，那些非市場化需求拿地的城投公司大概率會受到影響。但對于基于市場需求正常拿地且真正有開發(fā)能力的城投公司來說，影響則不大。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對界面新聞表示，從現(xiàn)有觀察來看，廣州城投還是有比較豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，并不是那種只拿地不開發(fā)的城投公司。
據(jù)悉，廣州城投房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括舊村改造、保障性住房建設(shè)、招拍掛取得的項目開發(fā)銷售，項目儲備充足。
據(jù)聯(lián)合資信對廣州城投發(fā)布的2022年債券跟蹤評級報告顯示，截至2022年3月底，廣州城投的土地儲備面積34.74萬平方米，分布于廣州市白云區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)、番禺區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)和南沙區(qū)。
盡管在2009年就開始拿地，但房地產(chǎn)開發(fā)真正開始為廣州城投帶來可觀營收還是2017年。
中債資信報告指出，2017-2019年及2020年 1-6 月，廣州城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入逐年上漲，分別為3.26億元、5.72億元、13.64億元和18.10億元。
另據(jù)聯(lián)合資信披露信息，2021年廣州城投商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約銷售額約為15.37億元，同比增長79.00%；住宅項目實現(xiàn)簽約銷售金額43.22億元，簽約銷售面積48.16萬平方米，主要為城投珠江天河壹品項目、榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)住房、蘿崗二期保障性住房項目。
盡管已具備一定的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但聯(lián)合資信指出，廣州城投的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，剩余待投資規(guī)模大，且經(jīng)濟環(huán)境變化以及疫情多點頻發(fā)，均對市場需求產(chǎn)生抑制，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來去化情況有待關(guān)注。
截至2022年3月底，廣州城投房地產(chǎn)擬建項目預(yù)計總投資 961.78億元，其中，舊村改造項目總投資約299.00億元，保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房及租賃性住房總投資約139.89億元，招拍掛取得的項目總投資522.89億元。
上述項目已投資約393.04億元，剩余待投資額達到約570億元，再加上近期獲取的恒大足球場項目預(yù)計近百億的投入，廣州城投也會面臨一定資金支出壓力。