記者 | 黃昱

10月11日，第一太平戴維斯發(fā)布報告指出，2022年第三季度廣州寫字樓租賃需求未見顯著增長，季度凈吸納量連續(xù)第個二季度錄得負值，全市平均空置率環(huán)比上升0.3個百分點，至15.1%，同比增加6.5個百分點。這是廣州自2017年第二季度以來寫字樓空置率再次突破15%。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇表示，一線城市寫字樓空置率超過15%基本就可以認定為當前的市場是“買方市場”。

具體來看，琶洲子市場空置率最高，已達到19.9%，環(huán)比持平，同比增加7.8個百分點；珠江新城、越秀及天河北子市場空置率分別為10.4%、8.3%、7.2%。

過去空置率上升可能還是因為受到新增供應的影響，但第三季度廣州甲級寫字樓物業(yè)市場無新項目入市，全市總存量仍為647.1萬平方米。

因此，第三季度寫字樓空置率上升主要還是受到了租賃需求未見顯著增長影響。數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度及第三季度的凈吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）均為負值，五年內(nèi)出現(xiàn)同樣凈吸納量為負的情況還得追溯到2020年第一季度。

廣州寫字樓市場資深中介陳星也對界面新聞表示，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，辦公室搬遷和新設立辦公室的活躍度都有所下降。

鑒于經(jīng)濟環(huán)境及相對遲滯的租賃市場，業(yè)主去化壓力持續(xù)增加。為應對當前困境，眾業(yè)主多繼續(xù)降租以期實現(xiàn)去化。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，第三季度廣州全市寫字樓平均租金降至每平方米每月153.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比下降3.4%，基本回到2017年的水平。

分板塊來看，珠江新城子市場的平均租金水平依然維持在首位，約為每平方米每月173元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%，同比下降4.4%；琶洲子市場環(huán)比降幅最大，下降1.9%至每平方米每月136.4元，同比下降3.1%。

受內(nèi)外部宏觀環(huán)境影響，更多小業(yè)主愿降價出售資產(chǎn)以緩解自身流動性壓力。在此背景下，廣州寫字樓第三季度平均售價約為3.5萬元/平方米，價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降2.3%。

即便市場需求改變，到第四季度，廣州預計還會迎來9個新項目入市，合計為市場帶來約54.6萬平方米甲級寫字樓供應。

謝靖宇表示，第四季度市場租賃需求或持續(xù)傾軟，業(yè)主的去化壓力將增加，預計繼續(xù)降租以應對市場競爭，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢。

與此同時，在全球經(jīng)濟環(huán)境嚴峻、本地市場需求收縮的背景下， 廣州甲級寫字樓投資市場或受一定沖擊，投資者情緒預計延續(xù)謹慎。

廣州零售物業(yè)市場的空置率提升水平基本與寫字樓一致，第三季度環(huán)比小幅升高0.3個百分點，至14.4%。

謝靖宇指出，第三季度內(nèi)，廣州多數(shù)商圈空置率維穩(wěn)，但鑒于個別項目執(zhí)行新一輪業(yè)態(tài)及品牌升級調(diào)整，全市凈吸納量轉(zhuǎn)負。

珠江新城是空置率增加最為明顯的板塊，第三季度空置率達到26.4%，環(huán)比增加5.2個百分點，同比增加5.5個百分點。

盡管空置率上升，但基于品牌組合的持續(xù)優(yōu)化賦能，珠江新城板塊的零售物業(yè)租金水平卻有所提升，其租金指數(shù)自2021年第二季度以來首次環(huán)比上升1.1%，全市租金指數(shù)亦受此推動環(huán)比微升0.1%。

數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，廣州零售物業(yè)平均租金約為每平方米每月661.7元，同比下降1.6%。

謝靖宇表示，雖然優(yōu)質(zhì)項目租金預計保持增長，但因次核心商圈將有多個新增供應集中開業(yè)，且其租金預計尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預將因此結構性下調(diào)。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，繼第三季度零新項目入市后，第四季度廣州預計迎來五個新零售物業(yè)開業(yè)，合計零售建筑面積約為43.3萬平方米。五個項目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

就空置率而言，謝靖宇認為，各種本地的消費市場平穩(wěn)運行，中高端品牌持續(xù)表現(xiàn)出在本地的擴張意愿。盡管大體量新增供應預將集中入市，但得益于部分新項目招商表現(xiàn)良好，全市空置率預計維穩(wěn)。