記者｜王婷婷
10月8日，上海楊浦區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布了楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開遴選的答疑紀(jì)要。
根據(jù)紀(jì)要內(nèi)容，該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為21萬元/平方米，是自實(shí)施房地聯(lián)動(dòng)價(jià)以來?xiàng)钇謪^(qū)最高的記錄。
在今年上海已公布的五批次新房中，楊浦區(qū)的新房項(xiàng)目拿到4張預(yù)售證，備案均價(jià)最高的為仁恒海上源項(xiàng)目，推出的公寓產(chǎn)品均價(jià)為11.98萬元/平方米。從去年以來，楊浦區(qū)最高單價(jià)項(xiàng)目為新江灣尚海灣，備案均價(jià)為13.31萬元/平方米。
按21萬元/平方米的單價(jià)計(jì)算，平?jīng)鼋值?街坊地塊若全部為住宅(不含5%的公租房和780平方米的公共配套)，其總銷金額接近46億元。
今年9月26日，楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局在官網(wǎng)上發(fā)布了《歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人公開遴選公告》。這是繼今年8月86街坊后，楊浦區(qū)再一次通過遴選方式來確定歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人。
資料顯示，平?jīng)鼋值?街坊地塊東至崇業(yè)居民小區(qū)、南至楊樹浦路、西至02G2-07公共綠地、北至居民小區(qū)，位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，屬于東外灘紅線范圍內(nèi)。
項(xiàng)目設(shè)立土地使用權(quán)底價(jià)，底價(jià)23.76億元，按底價(jià)計(jì)算，該地塊樓面價(jià)為99868元/平方米。
按該地塊規(guī)劃建設(shè)要求，地塊建設(shè)用地面積為16993.8平方米，規(guī)劃用途為二類組團(tuán)住宅用地，容積率1.4，地上計(jì)容建筑面積為23791.32平方米。
根據(jù)規(guī)劃，競(jìng)得人在地塊內(nèi)需配建不低于地上計(jì)容建筑面積5%的公共租賃房，建成后成套無償移交給楊浦區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)或者公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)。
更為關(guān)鍵的是，此地塊位于局部風(fēng)貌保護(hù)街坊，整地塊為肌理保護(hù)范圍，因此也設(shè)置了風(fēng)貌保護(hù)要求。地塊內(nèi)歷史建筑均為里弄建筑，總建筑面積約0.52萬平方米，建筑檐口高度不超過12米、局部不超過15米。
此外，現(xiàn)狀比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素應(yīng)充分結(jié)合整體方案予以保留、更新。具體保護(hù)更新方式，要以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定方案為準(zhǔn)。
也正因如此，該地塊的申請(qǐng)人需滿足較為嚴(yán)格的條件。除需具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書外，還要求2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不得小于1000億，以及同期的凈負(fù)債率不大于60%。
與此同時(shí)，申請(qǐng)人近三年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的住宅項(xiàng)目建筑面積不少于10萬平方米，且在上海市風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌街坊內(nèi)涉及歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目的建筑面積，以及其他保護(hù)、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積，總計(jì)不能少于5萬平方米。
待協(xié)議出讓結(jié)果公示后即可簽訂土地出讓合同，自簽訂出讓合同之日起5個(gè)工作日內(nèi)，支付土地總價(jià)款的50%，90個(gè)自然日內(nèi)支付土地總價(jià)款的50%。
毫無疑問，能同時(shí)滿足上述條件的企業(yè)基本都是頭部房企，且在上海已開發(fā)不少類似項(xiàng)目，其開發(fā)能力和兌現(xiàn)力能保證項(xiàng)目順利實(shí)施，對(duì)于區(qū)域更新更是一個(gè)保障。
在該地塊的答疑紀(jì)要中，還提到地塊沒有中小套型、套數(shù)下限的要求。參考公布的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，可能會(huì)打造一個(gè)全新的楊浦濱江高端住宅產(chǎn)品。
楊浦區(qū)規(guī)劃資源局將于2022年10月21日發(fā)放參加遴選評(píng)審的通知，遴選評(píng)審具體時(shí)間和內(nèi)容以通知為準(zhǔn)。
此次公示的平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊，周邊還有5宗容積率相近的宅地等待入市。若高端產(chǎn)品可落地，疊加歷史風(fēng)貌保護(hù)因素，該區(qū)域或?qū)⑿纬蓷钇譃I江新的豪宅區(qū)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，地塊所處區(qū)域商品房與老舊樓兼有，處于城市更新快速推進(jìn)階段，因此城市界面將會(huì)在未來數(shù)年得到改觀，21萬/平方米的價(jià)格則表明對(duì)區(qū)域未來樓市穩(wěn)中有升的信心。