記者｜牛鈺
自7月底“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)重要措施后，監(jiān)管部門和地方政府積極響應，根據(jù)當?shù)厍闆r摸索落地具體紓困方式，促使一批項目復工。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計，至今已有近20個城市出臺針對問題樓盤的相關政策。其中，鄭州市多次提出涵蓋面廣、力度較大的化解方案，9月底，鄭州還印發(fā)了《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，成為行業(yè)關注焦點。
10月6日，是鄭州市保交樓“大干30天”的時間節(jié)點。據(jù)鄭州發(fā)布官微顯示，過去30天內，鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現(xiàn)全面、實質性復工。
其中包括“高學歷樓盤”鄭州高新區(qū)永威金橋西棠、中原區(qū)啟福城、管城區(qū)鑫苑國際新城、新鄭康橋那云溪、金水區(qū)豫森城等備受關注的項目均已實現(xiàn)實質性復工。
剩余2個未復工項目已確定化解路徑：新密市凱旋山項目進入破產(chǎn)重整程序，新鄭市盛華學府項目開始破產(chǎn)清算，預計十一月底前可實現(xiàn)復工。
鄭州一百多個復工問題樓盤的數(shù)據(jù)，與界面新聞此前獲得的資料相符合。
早在今年7月份，鄭州停工項目業(yè)主反映稱，在其向政府部門尋求幫助時，發(fā)現(xiàn)一份“鄭州市問題樓盤專項攻堅化解活動進度表”，其中顯示，鄭州市停工爛尾類問題樓盤項目有142個。
鄭州化解問題樓盤停工方案在行業(yè)內也具有代表性和借鑒意義。
從鄭州官方披露的保交付專項行動詳細工作來看，鄭州已有紓困資金配合房企自救、各政府部門協(xié)同發(fā)力的系統(tǒng)經(jīng)驗。同時在明確主體責任、分門別類歸納項目問題后，提升了推動處置效率，也有積極復工成果。
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，類似鄭州這種一城一策“保交樓”具體舉措的落地實施，也有助于化解行業(yè)風險和提振市場信心。
“組合拳”化解爛尾樓風險
今年第三季度，鄭州市為化解停工項目問題樓盤，建立了由市委、市政府主要領導任雙組長的高位推進機制和市級領導分包化解機制。
為有序推進化解工作，鄭州還實施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及設立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式，多方籌措資金助企紓困解難。
在攻堅“保交樓”專項行動30天中，鄭州市委、市政府領導協(xié)同公安、法院、財政金融、住房保障等系統(tǒng)，多方位解決樓盤復工難題。
專項行動的30天內，鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領域犯罪開展調查取證。共約談147家停工項目企業(yè)562家次，累計受理房地產(chǎn)領域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，采取強制措施37人，限制出境人數(shù)250人，促成資金回攏85.06億元。
鄭州法院系統(tǒng)也構建了“一樓盤一法官”工作模式，主動對接各級專班，共解封相關項目37個，土地21宗，解封資金8.62億元，并將符合破產(chǎn)條件的11個項目公司全部導入破產(chǎn)重整程序。
資金是房企復工受困的難點，也是鄭州系統(tǒng)紓困模式中的重點。鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請國家專項借款，獲得首批70億元專項借款資金支持，是全國爭取到專項借款支持最多的城市，目前70億元專項借款已經(jīng)足額撥付至具體項目的政府監(jiān)管賬戶。
據(jù)當?shù)貥I(yè)主介紹，國家保交付專項借款由國開行提供，地方政府借入、使用及償還。除此之外，商業(yè)銀行也需要按照1：2的比例為項目提供貸款，以后續(xù)建設所需資金缺口較大的啟福城為例，獲得了國開行5.15億元借款，涉及5千余套住宅，還需銀行配資10.3億元貸款。
知情人士對界面新聞表示，鄭州有項目確實收到了國開行的資金劃撥，比如融創(chuàng)中原大觀第一批1.45億的借款已到賬，但銀行配資方面需要開發(fā)商提供抵押物才能放款，目前還在溝通中。
據(jù)了解，鄭州目前已落地4個項目18.7億元銀行配資，批復7個項目13.24億元銀行配資，正在審核17個項目36.4億元銀行配資。
同時，中原銀行提供“保交樓”專項貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元，推動鄭州銀行專項借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元。
另外，鄭州此前設立的百億地產(chǎn)紓困基金已確定落地項目8個，如建業(yè)金融島寫字樓項目、錦藝金水灣、永威滟瀾庭、永威西郡、錦藝四季城、裕華城等，涉及總投資27億元。
購買存量住宅作為人才公寓，也是鄭州為紓困房地產(chǎn)行業(yè)的一種方式。過去一個月間，鄭州市政府已首批購買人才公寓2萬間，涉及金額57億元，正在按建設進度節(jié)點陸續(xù)撥款。
房企瘦身自救
在鄭州為問題項目紓困的過程中，也對房企提出了“砸鍋賣鐵保交樓”的瘦身自救要求，督促企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產(chǎn)、公司股權等方式瘦身自救、斷臂求生。
過去一個月，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個項目。其中，通過優(yōu)質資產(chǎn)抵押借款21.86億元，通過股權轉讓變現(xiàn)2.4億，通過退還土地變現(xiàn)1.2億，其他渠道獲取資金92.4億元，有效推動了停工項目復工復產(chǎn)。
從多家在鄭房企近期動作來看，配合“保交樓”專項行動成為重點。
融創(chuàng)、恒大等全國性房企在鄭州的項目開始更新家書，匯報工程進度，鄭州多家本土房企也動作頻頻。
建業(yè)地產(chǎn)與中建七局、中天建設、筑友集團等主要戰(zhàn)略合作總包單位就工程款支付、結算辦理、復工復產(chǎn)等“保交樓”推進工作協(xié)商達成一致，簽署了相關協(xié)議。
今年前8個月，建業(yè)地產(chǎn)共分期分批交付44個項目，交付面積304萬平方米，交付18292套，其中實現(xiàn)提前交付2106套。
正商集團官微透露，截至9月30日，正商集團已按期交付房屋26214套，包括鄭州正商禎瑞上境、鄭州正商匯航佳苑、鄭州正商博雅華庭、鄭州正商中州城美譽銘筑等項目。
鄭州鑫苑集團也披露，9-10月份計劃交付鄭州名城二期北、成都鑫苑城、青島龍璽、佛山鑫苑城二期等項目，交付戶數(shù)近4000戶，預計交付面積超過30萬平米。
另一家鄭州本土房企康橋集團在9月29日與信達系簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。信達投資、信達地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機構共同發(fā)起設立康橋集團地產(chǎn)項目保交付專項紓困基金，對其展開一對一救助。
從房企本身來看，今年“保交樓”逐漸成為穩(wěn)定房地產(chǎn)相關政策主旋律，不少房企的重點工作也聚焦在“保交樓”方面。
8月中報季中，多家房企公布了上半年交付數(shù)據(jù)。2022年上半年，碧桂園在214個城市實現(xiàn)25萬套房屋如約交付，萬科實現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，金科如期完成住宅交付超3萬戶，龍湖上半年交付76個項目，共計5.25萬套住宅。
1-8月份，遠洋完成約2.8萬戶房源的交付；融創(chuàng)累計實現(xiàn)109個項目、約11.35萬套房源交付；龍光也在10多個城市共計完成交付2.7萬套；恒大發(fā)布的8月簡報中顯示，截止9月中旬保交樓項目共706個，已復工項目668個。
“把有限的資源優(yōu)先集中于‘保交付、保品質’。” 9月28日，旭輝控股董事局主席林中公司內部公開信中表示。截至9月30日，旭輝累計交付近5.3萬套新房。
目前，全國性保交樓專項借款已在沈陽、鄭州等城市落地，接下來還將在更多城市使用。同時國資平臺、中國信達等AMC機構也加快了紓困房地產(chǎn)項目的步伐。
在地方政府層面，河南、浙江等地已設立了地方紓困基金，在鄭州系列政策組合拳已有階段性成果的當下，全國性“保交樓”的效果將進一步顯現(xiàn)。