記者 | 黃昱

萬物云上市的同一日，華潤萬象生活也憑借收購祥生物業(yè)而受到行業(yè)關(guān)注。

作為當(dāng)前估值第一的物業(yè)股，華潤萬象生活于9月28日晚間公告稱，擬以10.36億元收購祥生物業(yè)。這一筆收購資金相當(dāng)于萬物云IPO募得資金凈額的20%，成為今年內(nèi)第4宗超過10億元的物管并購案，在另外3宗中華潤萬象生活也占了2宗。

隨著市場環(huán)境的變化，物管行業(yè)大規(guī)模收并購在今年明顯減少，曾經(jīng)的兩大收購方——萬物云和碧桂園服務(wù)也少有動作，如今有能力在并購市場出手的物企鳳毛麟角。

憑借著央企優(yōu)勢，華潤萬象生活從年初就開始下場掃貨，此番收購祥生服務(wù)是其繼年初收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和九洲物業(yè)之后的第四次收購，今年以來的累計收購金額約為46億元，成為截至目前為止收購金額最高的物企。

2021年物管行業(yè)爆發(fā)了收并購熱潮，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象屢見不鮮，當(dāng)時行業(yè)的收購邏輯普遍為規(guī)模至上。今年以來，并購市場持續(xù)下行，各大公司的并購邏輯也發(fā)生了顯著變化，從擴大城市布局轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾映鞘许椖棵芏然蜓a足業(yè)務(wù)短板。

“并購?fù)酢毖a短板

對于收購祥生物業(yè)的理由，華潤萬象生活董事會表示，收購事項將增加集團在一些地區(qū)的管理濃度，擴大服務(wù)范圍，提升集團區(qū)域協(xié)同價值。

根據(jù)公告，祥生物業(yè)在浙江省、安徽省及江蘇省等多個地區(qū)分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積，主營業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及車位銷售代理服務(wù)業(yè)務(wù)。

中信證券分析師認(rèn)為，華潤置地此番收購祥生物業(yè)，和之前并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)的思路一脈相承。禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和祥生物業(yè)的并購對價分別為2021年P(guān)E14倍、14倍和10倍，相關(guān)對價都進行了延期支付，以避免合約面積不能兌現(xiàn)和原關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款無法收回的風(fēng)險。

中指物業(yè)研究指出，今年以來，物業(yè)并購市場熱度雖較去年有所下降，但是國資背景企業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營和充足的現(xiàn)金，在并購市場上的表現(xiàn)愈發(fā)活躍。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2022年8月底，物管行業(yè)公開披露的收并購案例約有30余宗，涉及交易金額約90多億元，其中有5宗并購主體為國資背景物業(yè)服務(wù)企業(yè)，披露的交易金額約43.14億元，占總交易金額將近一半。

2022年以來單項并購金額超過10億元的并購案例發(fā)生4宗，其中3宗為華潤萬象生活發(fā)起，包括以10.58億元收購禹洲物業(yè)、以24.8億元收購中南物業(yè)以及以10.36億元收購祥生物業(yè)，1宗為碧桂園服務(wù)以31.29億元收購中梁百悅智佳。

華潤萬象生活大手筆收購的背后，主要在于其迫切需要在收并購的窗口期獲得規(guī)模增長。

華潤萬象生活的“十四五”擴張目標(biāo)是要在商管方面鞏固行業(yè)第一的地位，同時物管板塊也進入行業(yè)第一梯隊，做具有影響力的城市空間運營服務(wù)商。

自2020年上市以來，憑借商管運營的優(yōu)勢，華潤萬象生活一直保持著行業(yè)最高的市盈率區(qū)間，估值一度超過100倍市盈率。隨著物管板塊進入下調(diào)階段，華潤萬象生活的市值也不可避免地走低，但卻因跌幅更少而在7月19日首次超過碧桂園服務(wù)，躍居物管行業(yè)市值第一。

截至目前，華潤萬象生活的靜態(tài)市盈率約為32倍，總市值約為680億港元，緊隨其后的是剛上市的萬物云，當(dāng)前靜態(tài)市盈率約為25倍，總市值約為500億港元。

當(dāng)然，華潤萬象生活能夠奪下物企市值第一的位置，除了自身在商管運營方面的優(yōu)勢外，還有其央企背景的加持。

雖然估值獲得認(rèn)可，但華潤萬象生活需要抓緊時機改變商管強、物管相對弱的局面。

截至2022年6月30日，華潤萬象生活在管總建筑面積為2.45億平方米，同比增加了1.23億平方米；合同建筑面積為3.23億平方米，合同建筑面積的項目數(shù)量為1609個。但與其它同行相比，華潤萬象生活規(guī)模上還有較大的差距。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，萬物云的在管面積及合約管理面積分別為8.4億平方米、10.9億平方米；碧桂園服務(wù)分別為約8.4億平方米、16.1億平方米； 保利物業(yè)分別為5.23億平方米、7.32億平方米 ；雅生活分別為5.29億平方米、7.06億平方米。

并購邏輯轉(zhuǎn)變

規(guī)模擴張雖然仍是當(dāng)前物管企業(yè)發(fā)展的重點，但盲目的收并購已成為過去式。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院指出，在企業(yè)規(guī)模拓展思路上，物業(yè)企業(yè)的整體發(fā)展邏輯在今年有較大的轉(zhuǎn)變，第一個轉(zhuǎn)變就是從前兩年規(guī)模優(yōu)先的收并購策略轉(zhuǎn)向有質(zhì)量拓展策略。

2021年收并購市場上風(fēng)頭最勁的當(dāng)屬碧桂園服務(wù)，在今年三月的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江也表示，大規(guī)模收并購的時間已經(jīng)過去。

在相當(dāng)一段時間，碧桂園服務(wù)都不會再以規(guī)模的收購為重點，就算是收購也主要是補足能力短板，且對于收購的標(biāo)的會更嚴(yán)格。

今年以來，碧桂園服務(wù)明顯放緩了腳步，大的收購僅有中梁物業(yè)一宗。

華潤萬象生活總裁喻霖康也對界面新聞表示，雖然華潤萬象生活希望提升和擴大規(guī)模，但還是會通過多措并舉來實現(xiàn)，不會為了并購而并購，對標(biāo)的質(zhì)數(shù)有嚴(yán)格考量，比如經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)規(guī)范，同時需匹配公司整體戰(zhàn)略發(fā)展方向，能夠提升在區(qū)域的管理濃度，文化價值理念方面趨同，估值也需合理。

估值合理，這是當(dāng)前市場環(huán)境下所有物管公司都看重的，但要求也越來越高。

雅生活董事長黃奉潮認(rèn)為，整個行業(yè)還沒有走入底部，今年年底和明年還有更多機會收并購機會，所以大家還是要守得住，不能隨意把寶貴的資金投出去。

“不差錢”的國企物業(yè)公司越秀服務(wù)今年上半年并沒有進行任何收并購。

越秀服務(wù)主席林峰表示，去年以來地產(chǎn)行業(yè)流動性趨緊，有一些物業(yè)標(biāo)的開始釋放出來，估值也有所回落，越秀服務(wù)有在積極地接洽，但其還是要做高質(zhì)量的并購，不僅僅為了并購而并購。

除了合理的估值水平外，越秀服務(wù)選擇收購標(biāo)的還有兩個要求，一是符合整個戰(zhàn)略布局，增加越秀服務(wù)所布局的五大區(qū)域的城市密度；二是有可持續(xù)發(fā)展的能力，同時包括較高的協(xié)同效應(yīng)。

不難發(fā)現(xiàn)，在新的收并購邏輯中，頭部公司普遍選擇了從擴大城市布局到增加城市項目密度的戰(zhàn)略思路，以實現(xiàn)真正的規(guī)模效應(yīng)。

保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉在3月的投資者交流會上指出，保利物業(yè)去年90%的拓展項目集中在已經(jīng)進入的城市，基本的城市布局已經(jīng)完成，當(dāng)下的重點是提升城市項目密度，進行深耕。

萬物云董事長朱保全也表示：“很多人問我要不要并購，（我認(rèn)為）如果能幫我們形成街道密度的我就做，否則就不做?！彼嬖V界面新聞，萬物云一切的戰(zhàn)略都是圍繞濃度。