文 | 野馬財(cái)經(jīng) 蘇影
編輯丨盧泳志
歷史兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，熱衷于“買買買”的王健林似乎又回來了。
9月26日，據(jù)“澎湃新聞”援引知情人士消息稱，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)再次出手，將對5家奧克斯集團(tuán)下的奧克斯廣場進(jìn)行接管。
事實(shí)上，自2017年大手筆轉(zhuǎn)讓酒店和文旅等重資產(chǎn)后，“輕資產(chǎn)”已然成為萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的新愛好，5年來已和20余家企業(yè)攜手。
如今又一口氣拿下5座新項(xiàng)目，萬達(dá)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟有沒有賺錢？
萬達(dá)與奧克斯的雙贏？
此次即將被接管的5家奧克斯廣場分布在4座城市，其中2家位于長沙，另外3家分別位于成都、青島和杭州，目前均為已開業(yè)的購物中心。
在珠海萬達(dá)商管進(jìn)駐之后，5家購物中心的原有團(tuán)隊(duì)將全部撤出，購物中心后續(xù)將以輕資產(chǎn)運(yùn)營管理的方式進(jìn)行運(yùn)作。
成立于1986年的奧克斯集團(tuán)，市場上最熟悉的仍是其“家電”屬性。但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，奧克斯地產(chǎn)也是20余年的“老江湖”。
官網(wǎng)介紹，奧克斯地產(chǎn)2000年從寧波起步，2009年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，如今已經(jīng)形成了地產(chǎn)、產(chǎn)城、商管、物業(yè)、代建“五位一體”的業(yè)務(wù)模塊，目前涉及精品住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、城市綜合體、超高層建筑等多業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營，在國內(nèi)、海外均有布局。
作為集團(tuán)主營業(yè)務(wù)之一，奧克斯集團(tuán)曾對地產(chǎn)業(yè)務(wù)寄予厚望，2013年曾提出過“5年內(nèi)銷售額突破500億”的目標(biāo)。
然而，直到2018年，奧克斯地產(chǎn)以105.1億元的流量金額在克而瑞房企銷售榜中行業(yè)排名第152，并未完成此前任務(wù)。2019年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，奧克斯地產(chǎn)的全口徑銷售金額為76億元，進(jìn)一步下滑。
大公國際資信評估有限公司曾在2021年評級報告介紹，2018年-2020年，奧克斯地產(chǎn)的凈利潤分別為12.32億元、7.29億元、2.78億元，逐年走低。同期，其旗下位于成都、長沙、青島4座商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出租率也在逐年下降。
來源：大公國際評級報告
而這或許剛好可以解釋奧克斯地產(chǎn)為何選擇與萬達(dá)商管合作。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，此次萬達(dá)商管接管長沙、成都等地5家奧克斯廣場，對于雙方而言，是具有一定積極意義的。對于奧克斯而言，在商業(yè)地產(chǎn)招商、運(yùn)營等方面，萬達(dá)具有較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，是比較恰當(dāng)?shù)慕庸苋耍瑢⒛軌蛟谝欢ǔ潭壬媳Ｕ蠆W克斯的盈利規(guī)模。而對于萬達(dá)而言，可持續(xù)深化“輕資產(chǎn)”模式，進(jìn)一步提升自身的品牌影響力。
“老炮兒”偏愛輕資產(chǎn)
近年來，萬達(dá)集團(tuán)一直在物色有潛力的項(xiàng)目，尤其是有地段價值、客儲基礎(chǔ)的項(xiàng)目。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來，萬達(dá)集團(tuán)通過戰(zhàn)略合作、托管等方式已介入20余個地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏爛尾停擺者，包括黑龍江大慶讓胡路萬達(dá)廣場、廣州海珠萬達(dá)廣場、上海崇明萬達(dá)廣場、漢陽四新萬達(dá)廣場等。
目前，上述項(xiàng)均已完成改造、更名并陸續(xù)開業(yè)。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)消息，2020年上海崇明萬達(dá)開業(yè)3天客流量達(dá)到近74萬人次，銷售總額近5000萬元；同年，在大慶讓胡路萬達(dá)廣場“壹周年慶”時，其單日客流也突破13萬人次，實(shí)現(xiàn)銷售額791萬元。
今年以來，遼寧葫蘆島興隆大家庭購物中心、江西贛州巨億廣場、忻州田森匯等遇難項(xiàng)目也接連傳出將由萬達(dá)集團(tuán)托管的消息。7月5日，萬泓置業(yè)重整管理人宣布，萬達(dá)集團(tuán)還被選定為萬泓置業(yè)后續(xù)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)運(yùn)營此前爛尾項(xiàng)目萬泓中心。
除接盤“遇困”項(xiàng)目外，2022年，萬達(dá)集團(tuán)還與部分資金鏈緊張的房企，如建業(yè)集團(tuán)、鑫苑集團(tuán)接連簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。另外，建業(yè)集團(tuán)也希望將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方。
據(jù)“界面新聞”援引知情人士透露，萬達(dá)集團(tuán)將以7億元獲得建業(yè)集團(tuán)旗下商業(yè)項(xiàng)目10年左右運(yùn)營權(quán)。而建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）商旅業(yè)務(wù)2021年的租金收入約為2.03億元。
從目前來看，萬達(dá)集團(tuán)介入項(xiàng)目盤整的方式，仍是以“輕資產(chǎn)”管理入場，這一戰(zhàn)略最初由王健林在2015年提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重資產(chǎn)項(xiàng)目后，萬達(dá)更專注于“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
具體來看，萬達(dá)集團(tuán)簽約的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式主要有三種：與企業(yè)聯(lián)合打造新商業(yè)萬達(dá)廣場；接管城市舊購物中心，進(jìn)行改造；負(fù)責(zé)第三方酒店運(yùn)營管理等。
目前，萬達(dá)集團(tuán)及旗下萬達(dá)商管集團(tuán)、萬達(dá)酒店及度假村已經(jīng)與至少25家企業(yè)簽訂協(xié)議，在商業(yè)、酒店、文旅等多領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)合作，代表房企如美的地產(chǎn)、綠景中國、華南城等均曾與其聯(lián)手。
多年輕資產(chǎn)，攢下多少錢？
此時抄底房地產(chǎn)項(xiàng)目，似乎是一個不錯的時機(jī)，但王健林準(zhǔn)備好足夠的資金了嗎？
7月18日，萬達(dá)在線上投資者會議上介紹，大連萬達(dá)公司境外約有15億美元資金，萬達(dá)商管約有5億美元資金。
在最近幾個月內(nèi)，萬達(dá)各類主體在境內(nèi)外，又陸續(xù)完成10億元中期票據(jù)、2.75億美元和2億美元貸款等融資，獲得約42.03億元的資金。
在目前的業(yè)務(wù)劃分中，萬達(dá)商管無疑是最重點(diǎn)的業(yè)務(wù)板塊，囊括萬達(dá)廣場和萬達(dá)酒店及度假村兩大核心資產(chǎn)，也是萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的主要抓手。
據(jù)財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)酒店2021年收入約8.73億港元，同比增33%;歸屬股東凈利潤約2.4億港元，同比增45.65%；作為萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“珠海萬達(dá)商管”）2021年收入約234.81億元，凈利潤35.12億元。截至2021年底，珠海萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為188.83億元。
一系列數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)手握資金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以來，萬達(dá)旗下珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)兩次遞交赴港IPO，顯示了登陸資本市場以繼續(xù)融資的渴求。
今年4月22日，珠海萬達(dá)商管更新了《招股書》資料，繼續(xù)推進(jìn)上市。接近珠海萬達(dá)商管的人士稱，目前該公司尚未獲得中國證監(jiān)會對珠海萬達(dá)商管發(fā)行H股的批復(fù)文件，也就是常說的“大路條”，正常情況下要先拿到“大路條”，才會推進(jìn)香港聯(lián)交所的聆訊等程序。
從時間對比來看，萬物云在今年4月1日正式向港交所遞交IPO申請，在7月18日收到“大路條”，時隔3個半月。而珠海萬達(dá)從遞交招股書到目前為止，等待的時間已經(jīng)超過萬物云。
據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)顯示，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，截至2021年12月31日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)已開業(yè)在管項(xiàng)目417個，商業(yè)運(yùn)營總建筑面積5896萬平方米，其中第三方項(xiàng)目132個；已簽約待開業(yè)項(xiàng)目161個，其中第三方項(xiàng)目139個。
“近兩年萬達(dá)也有很大壓力，影響最大的就是‘疫情’的沖擊，以2020年為例，珠海萬達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場客流量較同比下降了約14.91%，平均出租率降1.5%。銷售及分銷開支超過10個億，同比增加280.6%！但同年溢利較上年下降10.9%?！苯咏楹Ｈf達(dá)商管的人士表示。
無論是持續(xù)申請IPO，還是陸續(xù)盤整同行項(xiàng)目資產(chǎn)，王健林都已經(jīng)在展示將要持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的“斗志”，只是征途之上風(fēng)險與機(jī)遇并存。
你覺得2022年，王健林的萬達(dá)商管能夠?qū)崿F(xiàn)上市目標(biāo)嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。