文|無(wú)冕財(cái)經(jīng)  楊煜

編輯|方原

冷淡期過(guò)后，險(xiǎn)資重拾起對(duì)房地產(chǎn)的“青睞”。

2022年9月，房地產(chǎn)調(diào)控松綁明顯，地產(chǎn)板塊股票迎來(lái)一波跳漲。同時(shí)也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，年初以來(lái)地產(chǎn)政策持續(xù)回暖，后續(xù)地產(chǎn)需求有望觸底改善。

在此背景下，地產(chǎn)股再次回到險(xiǎn)資加倉(cāng)的名單中。

過(guò)去數(shù)年，地產(chǎn)股、銀行股是險(xiǎn)資的重倉(cāng)對(duì)象，尤其在2015年牛市前夕，險(xiǎn)資紛紛抄底房地產(chǎn)，保險(xiǎn)牽手房地產(chǎn)度過(guò)了一段蜜月期。然而在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行，險(xiǎn)資持股的房企出現(xiàn)嚴(yán)重浮虧，不少險(xiǎn)資為減少風(fēng)險(xiǎn)敞口選擇拋售地產(chǎn)股，甚至虧損出局。

但事實(shí)上險(xiǎn)資并未走遠(yuǎn)，在眾人對(duì)地產(chǎn)股避之不及之際，2022年第二季度，險(xiǎn)資卷土重來(lái)，加倉(cāng)了1.18億股房地產(chǎn)股。

與此同時(shí)，在公募領(lǐng)域，險(xiǎn)資大量涌入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），并通過(guò)加碼直接購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)等途徑尋求投資地產(chǎn)的新機(jī)會(huì)。

國(guó)壽掃貨地產(chǎn)股

中國(guó)人壽是二季度加倉(cāng)地產(chǎn)股的主力軍，瞄準(zhǔn)的對(duì)象主要為中央房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)資房企。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)壽在一季度、二季度連續(xù)增持招商蛇口，其中在第二季度大幅加倉(cāng)2203萬(wàn)股，持股總計(jì)1.42億股，為第五大流通股東。按當(dāng)前股價(jià)計(jì)算，國(guó)壽持倉(cāng)招商蛇口市值超22億。

不僅如此，國(guó)壽在第二季度還新進(jìn)成為金地集團(tuán)、萬(wàn)科A兩家地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東。

具體而言，中國(guó)人壽以持倉(cāng)4870萬(wàn)股成為金地集團(tuán)的第八大流通股東，持倉(cāng)8303萬(wàn)股成為萬(wàn)科A的第十大流通股東。按當(dāng)前股價(jià)計(jì)算，該險(xiǎn)企合計(jì)持有金地集團(tuán)和萬(wàn)科A股市值超20億。

由此可見(jiàn)，在其他險(xiǎn)企撤退之際，如泰康系險(xiǎn)資虧損17億割肉減持陽(yáng)光城、大家人壽從金地集團(tuán)不斷減持套現(xiàn)，持有的股份從20.43%減少至5.43%，國(guó)壽正在高調(diào)“掃貨”地產(chǎn)股。

▲2022年上半年，險(xiǎn)資重倉(cāng)的股票涉及金地集團(tuán)、保利發(fā)展等地產(chǎn)股。圖源自hoice數(shù)據(jù)。

國(guó)壽為何會(huì)作出一反行業(yè)常態(tài)的選擇呢？

可以透過(guò)國(guó)壽的業(yè)績(jī)看到其當(dāng)前承受的壓力。2022年一季度，國(guó)壽的歸母凈利潤(rùn)150億元，同比下降47%，幾近腰斬。上半年，國(guó)壽的歸母凈利潤(rùn)仍有超過(guò)20%的跌幅。

今年上半年的權(quán)益市場(chǎng)震蕩，國(guó)壽投資收益的下降，是拖累其凈利潤(rùn)的主要因素。

國(guó)壽嘗試通過(guò)“逆向思維”投資扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。

中國(guó)人壽總裁助理、首席投資官?gòu)垳煸谥衅跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年上半年，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從逆向思維原則出發(fā)，敢于提升權(quán)益?zhèn)}位，向權(quán)益配置中樞靠攏，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，這個(gè)過(guò)程其實(shí)很痛苦，因?yàn)樾枰惺苁袌?chǎng)的短期波動(dòng)。

保險(xiǎn)資金的大類(lèi)配置中，債券、銀行存款和金融產(chǎn)品占據(jù)前三的主要投資方向，在長(zhǎng)期利率下行的大環(huán)境下，權(quán)益類(lèi)金融投資成為新的發(fā)力點(diǎn)。

不難看出，中國(guó)人壽同樣看好權(quán)益類(lèi)投資，半年報(bào)顯示，中國(guó)人壽投資總資產(chǎn)達(dá)4.98萬(wàn)億元，權(quán)益類(lèi)金融資產(chǎn)為8565億元，占比17.21%。權(quán)益類(lèi)金融資產(chǎn)中，股票和基金（不包含貨幣市場(chǎng)基金）配置比例由2021年底的8.75%提升至11.17%。

在此背景下，地產(chǎn)股也成為中國(guó)人壽逆勢(shì)加倉(cāng)的目標(biāo)之一。

險(xiǎn)資掃貨“當(dāng)房東”

和中國(guó)人壽的投資路徑不同，部分險(xiǎn)企不做股東，而是更愿意當(dāng)“房東”。

2022年8月，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的北京朗詩(shī)大廈50％股權(quán)售出，買(mǎi)家正是陽(yáng)光保險(xiǎn)，總代價(jià)為人民幣1.38億元。

信息顯示，買(mǎi)方北京融匯和廈門(mén)嘉晟融懋均屬陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)旗下，其中北京融匯此前就已持有50％的股權(quán)，這意味著，交易后該大廈所有權(quán)將全部歸陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)。

近幾年來(lái)，陽(yáng)光保險(xiǎn)在投資性房地產(chǎn)的布局加大，從2019年的65億元上升至2021年的94億元。在陽(yáng)光保險(xiǎn)納入并表范圍的子公司（包括通過(guò)子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資，或者不動(dòng)產(chǎn)投資。

有“隱藏地主”之稱(chēng)的中國(guó)平安，也接連出手。

在6月14日，平安人壽接手遠(yuǎn)洋集團(tuán)位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目，交易金額50.15億元。

在中國(guó)平安2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)平安首席投資執(zhí)行官鄧斌表示，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展前景仍然可期。在平安2200多億險(xiǎn)資配置的不動(dòng)產(chǎn)中，一半以上是實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)，即一線(xiàn)城市布局長(zhǎng)期收租帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)商辦、工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，中國(guó)平安仍保持著濃厚的配置興趣，尋找提供穩(wěn)定長(zhǎng)期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。

事實(shí)上，在地產(chǎn)股遇冷的2021年，險(xiǎn)資沒(méi)有放緩對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的局部。

其中包括泰康人壽以5.11億元的價(jià)格，接手華僑城轉(zhuǎn)讓的上海鯤鵬置業(yè)有限公司50%股權(quán)、百年人壽以22億元收購(gòu)上海星外灘5號(hào)樓、和諧健康以90.6億元的代價(jià)收購(gòu)北京SK大廈、平安人壽斥資330億元收購(gòu)凱德集團(tuán)部分核心資產(chǎn)等。

究其原因，保險(xiǎn)資金具有負(fù)債性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，其特性決定了保險(xiǎn)資金投資安全性是基礎(chǔ)，期限匹配是要求，收益覆蓋是目標(biāo)。

而持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，例如寫(xiě)字樓，收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)等，帶來(lái)的現(xiàn)金流和收益率相對(duì)穩(wěn)定，并且具有一定的增值空間，在利率不斷下行的情況下，“買(mǎi)樓”也成為險(xiǎn)資的重要配置之一。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)和險(xiǎn)資的屬性較匹配，險(xiǎn)企當(dāng)前正在構(gòu)建自身生態(tài)，發(fā)力健康、養(yǎng)老等領(lǐng)域，而布局房地產(chǎn)符合其康養(yǎng)生態(tài)的需要。　

涌入REITs賽道

在公募基金領(lǐng)域，9月9日首批上市的三只保租房REITs受險(xiǎn)資熱捧。

首批保障性租賃住房公募REITs——即中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT，三只租賃住房公募REITs總獲配金額1.46億元。

據(jù)財(cái)聯(lián)社統(tǒng)計(jì)，在紅土深圳安居REIT的252個(gè)投資者賬戶(hù)中，共有94個(gè)保險(xiǎn)資金賬戶(hù)參與，占比近四成。

參與申購(gòu)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括泰康人壽、眾誠(chéng)保險(xiǎn)、誠(chéng)泰財(cái)險(xiǎn)、安誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)、天安人壽、中郵人壽、君龍人壽、中原農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、新華人壽、人保財(cái)險(xiǎn)、人保健康、生命保險(xiǎn)資產(chǎn)、富德財(cái)險(xiǎn)、光大永明人壽、太平人壽等。

對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特點(diǎn)，與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目相比，提供了流動(dòng)性便利，增加了配置靈活性，尤其適合險(xiǎn)資等長(zhǎng)線(xiàn)資金，這也是險(xiǎn)資大面積參與投資的重要原因。

房地產(chǎn)業(yè)曾長(zhǎng)期是中國(guó)“最賺錢(qián)”的行業(yè)，大量的險(xiǎn)企通過(guò)各類(lèi)途徑布局房地產(chǎn)業(yè)博取更高投資收益，房地產(chǎn)企業(yè)也利用保險(xiǎn)資金解決現(xiàn)金壓力問(wèn)題。兩個(gè)行業(yè)關(guān)系緊密，以至于很多保險(xiǎn)公司被稱(chēng)為隱性房地產(chǎn)巨頭。

過(guò)去一年多，房地產(chǎn)過(guò)去幾十年所積累的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，反觀(guān)險(xiǎn)企，同樣在2021年度過(guò)了最難的一年，保險(xiǎn)股跌落36%，市值縮水超萬(wàn)億元，壽險(xiǎn)改革、保費(fèi)增長(zhǎng)乏力，投資踩雷均為險(xiǎn)企帶來(lái)重壓。

今年以來(lái)，各地松綁房地產(chǎn)調(diào)控，近期各地按照中央“因城施策”要求，各地購(gòu)房政策松綁速度加快，天津、青島、濟(jì)南等放松限購(gòu)區(qū)域、社保。

中信建投研報(bào)認(rèn)為，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.0%，降幅略有收窄，其中國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅明顯，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍處于緊張狀態(tài)。年初以來(lái)地產(chǎn)政策持續(xù)回暖，其認(rèn)為后續(xù)地產(chǎn)需求有望觸底改善。

險(xiǎn)企的業(yè)績(jī)觸底迎來(lái)房地產(chǎn)政策松綁，昔日的搭檔還能恢復(fù)“甜蜜”嗎？

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：龍玉