文|礪石財(cái)經(jīng) 李平
1、凈利潤止跌回升
“房地產(chǎn)依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新?！?8月31日，萬科董事會主席郁亮在萬科2022中期業(yè)績推介會上表示。
自今年6月“空翻多”之后，萬科董事會主席郁亮繼續(xù)向房地產(chǎn)市場傳遞著信心："兩個月前，我在股東大會上說過，從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過程，到今天為止我仍然堅(jiān)持這個判斷。"
繼一季度凈利潤止跌回升之后，萬科中報(bào)業(yè)績再現(xiàn)企穩(wěn)的跡象，或許是郁亮更加堅(jiān)定其“樓市筑底論”的一個重要原因。
8月30日晚，萬科公布2022年上半年財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 2,069.2 億元，同比增長 23.82%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤117.21億元，同比增長9.26%。這個業(yè)績在一眾房地產(chǎn)企業(yè)中一枝獨(dú)秀。
分季度來看，第二季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1442.49億元，同比增長37.58%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤為 106.28億元，同比增長 11.06%。這也是自2021年第二季度以來，萬科時隔四個季度首次實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤同比回正。
但可以看出的是，萬科上半年尤其是第二季度的凈利潤增速明顯不及營收增速，背后原因在于毛利率的下滑。今年上半年，萬科毛利率為20.46%，較去年同期下降2.48個百分點(diǎn)，其中開發(fā)結(jié)算毛利率為21.9%，較去年同期下降3個百分點(diǎn)。
分業(yè)務(wù)類型看，今年上半年，萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1916.7億元，占比92.6%，去年同期這一占比為94.26%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為121.9億元，收入占比為5.89%，物業(yè)占比同比提升0.76個百分點(diǎn)。
分業(yè)務(wù)來看，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算實(shí)現(xiàn)收入 1,788.8 億元，同比增長 23.9%；物業(yè)板塊萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 143.5 億元，同比增長 38.2%；物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入18.6億元，同比增長39.1%；租賃住宅實(shí)現(xiàn)收入14.8億元，同比增長12.3%；商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 40.1 億元，同比增長 10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入 27.5億元，同比增長 12.2%。
整體來看，萬科五大業(yè)務(wù)板塊均實(shí)現(xiàn)了同比正增長，公司地方開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比略有下滑。不過，疫情、經(jīng)濟(jì)增速放緩仍給萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)帶來很多挑戰(zhàn)，其租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)營收增速僅保持在10%上下，營收增速較去年同期明顯放緩。因此，上半年萬科仍有90%以上的收入來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
早在2016年3月，郁亮就提出“萬科轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)是10年之后半壁江山來自于新業(yè)務(wù)。”目前看，郁亮想要完成這一目標(biāo)的壓力并不小。
縱然如此，萬科上半年結(jié)束了凈利潤同比下滑的尷尬，這在雷聲隆隆的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)較為難得。因此，郁亮選擇親自出席萬科今年的中報(bào)業(yè)績說明會，這在其成為萬科董事會主席的五年內(nèi)非常罕見。
在郁亮看來，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能，“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個已基本實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大挑戰(zhàn)?！庇袅帘硎?，穩(wěn)預(yù)期問題就是信心問題，“在行業(yè)冬天里，最重要做的就是生火取暖”。
很多人將郁亮的這一表述解讀為"萬科要在寒冬里放把火”，這應(yīng)該是一種曲解。至少從銷售金額、拿地?cái)?shù)據(jù)、開工面積等數(shù)據(jù)上看，都看不到萬科由保守轉(zhuǎn)向激進(jìn)的跡象。
2、銷售金額下降39.3%
事實(shí)上，由于中國實(shí)行的是預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上會存在一定的時滯，房企當(dāng)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更多反映的是前幾年的銷售結(jié)算。而從萬科上半年銷售情況來看，并不是非常樂觀。
今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額為2152.9億元，同比下降39.3%；銷售面積為1290.7萬方，同比下降41.1%。去年上半年，萬科合同銷售額達(dá)到3544.3億元，創(chuàng)下歷年同期最高。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅達(dá)到50.3%，其中TOP10房企同比降幅均值為38.2%。對比來看，萬科銷售情況要略差于頭部房企平均水平。
截至6月末，萬科已售未結(jié)轉(zhuǎn)合同金額6672.7億元，分別較去年中期、去年底下降14.66%、6.12%，這說明公司在是通過加快結(jié)轉(zhuǎn)速度來實(shí)現(xiàn)營收的增長。
另外，截至上半年末，萬科預(yù)收賬款金額（合同負(fù)債）為5876.06億元，較去年同期（6942.28億元）減少了1066億元，這說明萬科未來業(yè)績的“蓄水池”水位也有一定下降。
由于預(yù)判到“黑鐵時代”的來臨，萬科在土地儲備上略顯保守。2021年全年，萬科累計(jì)銷售3807.8萬平方米，新開工面積3265.3萬平方米，而新增拿地面積僅2667.4萬平方米，呈現(xiàn)出“銷售面積＞新開工面積＞新增拿地面積”的態(tài)勢，土儲規(guī)模進(jìn)一步下降。
在拿地與開工方面，萬科上半年仍然保持謹(jǐn)慎。拿地方面，萬科上半年年共新獲取19宗地，總建面307.8萬平方米，權(quán)益建面213.1萬平方米，權(quán)益面積和權(quán)益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%；拿地總價386.8億元，權(quán)益拿地權(quán)益價248.3億元，拿地銷售比不足18%。
開工方面，上半年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約1068.8 萬平方米，同比下降38.9%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國房屋新開工面積同比下降34.4%，萬科開工面積降幅要高于全國總量降幅。
而從最近兩個月數(shù)據(jù)上看，萬科銷售依然沒有實(shí)質(zhì)性改變。今年7月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積216.5萬平方米，合同銷售金額336.9億元，同比下降34.6%；8月31日，中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科1-8月銷售額2790.0億元，同比減少37.2%，這一降幅相比今年1-6月略有收窄。
事實(shí)上，6月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的全面回暖應(yīng)該是支撐郁亮地產(chǎn)“短期筑底”這一判斷的一個重要支撐。然而，7月、8月兩個月數(shù)據(jù)較6月份仍然出現(xiàn)了比較明顯的落差。
對此，郁亮在業(yè)績會上表示，疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素共同促成了6月地產(chǎn)銷售的回升，但隨著“停貸”事件的大面積發(fā)酵，對消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。因此，郁亮才認(rèn)為穩(wěn)預(yù)期問題就是信心問題，需要“生火取暖”，來重建市場信心。
3、市場緩慢復(fù)蘇才是重點(diǎn)？
作為地產(chǎn)龍頭萬科的掌舵人，郁亮有關(guān)房地產(chǎn)時代的表述一直被業(yè)界當(dāng)做行業(yè)風(fēng)向的重要參考。尤其是這幾天，“白銀時代”、“活下去”、“黑鐵時代”等觀點(diǎn)均成為一時的熱門話題。
“生火取暖”也成為諸多媒體提煉有關(guān)郁亮講話的關(guān)鍵詞。聯(lián)系上下文語境來看，“生火取暖”似乎在說要建立消費(fèi)者的購房信心，以此來防止"市場恐慌情緒的繼續(xù)蔓延(投資者提問）"。因此，郁亮所說的生火者，應(yīng)該是宏觀調(diào)控政策的制定者。
“在這些新的領(lǐng)域里面，我們很希望大家共同關(guān)心和探討，共同呼吁有利于城市業(yè)務(wù)發(fā)展、有利于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段的政策措施出臺”。從這句話里也不難看出，郁亮是說需要新政策推出來實(shí)現(xiàn)“生火取暖”。
“房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過程”。對比去年同期數(shù)據(jù)來看，“市場緩慢回暖”或許才是郁亮本次發(fā)言中的一個更加有概括性的總結(jié)。
去年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.11億元，同比增長14.19%，凈利潤為110.47億元，下滑幅度為11.68%，這也是萬科自2008年以來中報(bào)凈利潤首次出現(xiàn)同比下滑。
對此，萬科總裁祝九勝在萬科2021年半年度業(yè)績說明會上不禁感慨：“跟優(yōu)秀同行相比，就是人比人氣死人”。
與此同時，祝九勝在業(yè)績會上總結(jié)了萬科去年上半年業(yè)績下滑明顯的三個主要原因：第一是銷售增長有限，不足以對沖利潤率的下滑，第二是毛利率下降稍快，第三是公司轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬科房毛利率為24.94%，相比2020年同期（31.81%）同比下滑近9個百分點(diǎn)；其中地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為18%，同比大幅下降6.02個百分點(diǎn)。
可以看到，萬科上半年毛利率仍處于下滑趨勢，只是下滑幅度相對減弱。對此，祝九勝在今年業(yè)績會上表示，市場確實(shí)有低迷的一面，這個時候毛利率肯定是承受了一定壓力。從長期來看，毛利率還是要回到一個社會平均水平。
另外，由于營收規(guī)模的擴(kuò)大，今年上半年萬科的期間費(fèi)用率略有下滑，其中銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為2.34%、2.32%，較去年同期分別下降0.24個百分點(diǎn)、0.62個百分點(diǎn)，費(fèi)用率的下降在一定程度上提振了公司利潤端的表現(xiàn)。
而從轉(zhuǎn)型角度觀察，萬科新業(yè)務(wù)占比雖有提升，但這也難說目前萬科轉(zhuǎn)型的真實(shí)效果如何，畢竟公司9成以上收入仍來自地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
對比來看，在祝九勝總結(jié)有關(guān)萬科2021年上半年業(yè)績下滑的三個因素中，毛利率下滑、轉(zhuǎn)型進(jìn)度慢這兩大問題都依然存在。只是由于加快了結(jié)算速度，使得公司上半年銷售的增長對沖了利潤率的下滑，才是萬科上半年凈利潤止跌回升的關(guān)鍵。
不過，從萬科目前的拿地、開工及最近兩個月銷售情況來看，萬科短期業(yè)績恐怕難有實(shí)質(zhì)性改變?；蛟S，這也是郁亮呼吁要“生火取暖”來度過冬天的真正原因所在。